关注并标星金角财经

聚焦财经热点，深读商业事件。

原创首发 | 金角财经（F-Jinjiao）

作者 | 胡野原

深圳楼市向来火热，但你能想象，这个造富天堂里还有十年都没卖掉一套房子的楼盘吗？

在罗湖，文锦北路与田贝二路交汇的地方，8栋外墙装修新净的椭圆形建筑矗立在路边。外墙棕红色与白色相间，玻璃泛着墨蓝。向外挑出的阳台，宽敞而空无一人，当然，上边也不会有什么衣服物什的。从2009到2019年，这个楼盘连一块砖都没卖出去。

这个盘为德弘天下华府，是深圳罗湖区有名的豪宅盘。出名之处在于其自2010年11月封顶之后一直未对外销售，至今已近十年之久。近日终于传出开盘消息，营销中心也在紧急装修中。周边中介皆闻风而至，兴奋得摩拳擦掌。

比中介更兴奋的则是开发商茂业集团，在封盘待售的十年间，德弘天下总货值增长6倍。烂尾、闹鬼、被法院查封……，这个楼盘长期被这些传言围绕着。这十年里，他们到底经历了什么？拖至当今火线入市，却能躺赢百亿，给茂业集团续一口气。一切尽是荒诞。

- 1 -

封盘十年的“烂尾楼”

这8栋建筑，是深圳房地产开发商茂业集团旗下项目，德弘天下华府。

2010年11月，这个楼盘就已经封顶，却一直没有开售，直到接近10年之后的现在才有了正式开盘的迹象。

有房地产中介说，这次开盘，该楼盘将推出80平米以下的小户型及复式大户型，其中小户型总价预计在600万以上。虽然具体价格还有待开发商公布，但据此计算下来，德弘天下华府的单价也在8万元以上。

德弘天下华府临近地铁7号线洪湖站、3号线翠竹站，而且距离最近的洪湖站仅有300多米，走路3-5分钟就可以到达，离翠竹站也不远，距离在1公里左右，可以归为“双地铁盘”。此外，周边还有洪湖公园、人民公园以及深圳市儿童公园，生态及市政配套资源十分丰富。

除了这些极具优势的条件，这楼盘还有最大的王牌——距离项目不远的深圳中学（初中部）。这是深圳四大名校之一，手握这一优质学位房的底牌，德弘天下华府轻易便能卖出高价。

在这一楼盘周边的优质二手房均价在8万以上，低于8万的，基本都属于周边老破小了。根据深圳房地产信息网显示，德弘天下华府总建筑面积为265187.878㎡，住宅面积174935.455㎡，以此推算项目住宅部分货值可高达140亿元。

然而，在此之前却是这个楼盘曲折坎坷的历史。

- 2 -

十年不敢卖

德弘天下华府封盘的十年，也是不断与深圳房地产政策碰撞的十年。

德弘天下华府动工时间远在2008年年底，距今已有接近11年。在这之前的2006年，深圳出台了“70/90政策”，规定凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下的住房（包含经济适用房在内）数量占比，必须达到开发建设总面积的70%以上。

但德弘天下华府却反其道而行之。

在当时政策影响下，大户型成为稀缺产品，市场对大户型充满了偏执的喜好。为了满足市场上对大户型的需求，又为了谋求更大的利润空间，不少开发商将住宅设计成双拼甚至多拼户型，再按照豪宅标准出售。

德弘天下华府也不例外，整个项目规划建设的面积是200平米—1000平米的大户型或超大户型。这早已超出政策限制，按理说这样的楼盘应该根本没有机会诞生。德弘天下华府能成功开建，便是使用了豪宅业界的通用招数——双拼或者多拼户型。

简单来说，就是一套大户型的房子，对应的是多个90平米以内的房产证，这样一来，购房者可以用2-3个购房名额买到大户型的房子，从而规避了政策限制。

然而，德弘天下华府生不逢时，2010年准备开盘前夕，深圳出台了限购政策。政策规定，即使是深圳户口，在深圳市也只能购买两套住房。

这一规定直接掐断了德弘天下华府的玩法。限购政策出台后，在深圳楼市能与学位抗衡的，就是房票了。这直接导致需要购房者在购买德弘天下华府时，需要花费两到三张珍贵的房票。

整个三口之家又能有几张房票？德弘天下华府一下子就陷入两难境地。最后的结果是，项目硬生生拖了将近十年之久，不知情人士还以为昔日的豪宅盘已成烂尾楼。

踩错市场节奏，还只是德弘天下华府一直没能开卖的原因之一。

有人认为，德弘天下华府多年未能入市，是因为项目建设超出了用地红线。比如部分户型的阳台与内部隔离开，显得那并不属于建筑面积，是预备通过验收后再搭板。

这是开发商在开发项目时，用以规避规划面积限制的方式。通过在施工时预留悬空区域，做成镂空的样子，待到验收完毕，再通过搭板来将其变成可以使用的面积。本质上，这仍是违建。

曾有数据直指，德弘天下华府在原来规划的基础上，多建设了7万㎡违建。

2019年6月25日，深圳市规土委发布公告，德弘天下华府需调整用地红线范围及经济技术指标表、变电站位置、建筑高度及地下车库出入口位置。2016年9月，项目也曾申请调整过地块规划。这在一定程度上证明了第二种猜测的可能性。

- 3 -

3亿进场，收割122亿

封盘十年终入市，不是德弘天下华府吸引众多关注的最大原因——开发商躺赚100多亿，才是吃瓜群众关注的焦点。

德弘天下华府项目位于文锦路东、田贝二路北，宗地号为H307-0038。该地早于1998年取得《建设用地规划许可证》、2008年取得《建设工程规划许可证》。据了解，该宗地原系深宝实业股份有限公司所有的工厂用地。

1997年，深宝实业与深圳基泰投资有限公司计划合作开发该地块，当时定的名字是“深宝商业城”，但后期深圳基泰因未能及时完成该项目报批工作，茂业集团取而代之，并为之支付约1.46亿元的合作开发收入以及约0.34亿元的地价款。

此外，茂业集团也将清还深宝实业的应退基泰款项约0.55亿元以及深宝实业先前垫付的土地开发费用、市政府配套费用、土地使用权出让金约0.34亿元。这也意味着为参与该地块开发，茂业集团共支付至少约2.69亿元。

但这个代价对茂业集团来说，花得太值了。最关键的是，不管后续投入多少，茂业已完全成为这块土地未来收益的“收割者”。

根据彼时双方签订的《合作建房合同书》及《合作建房补充协议》，深宝实业负责办理建房、售房相关手续，茂业则负责建房成本，并享售房收入。不过，茂业加入后，所谓的“深宝商业城”十年间仍然杳无音讯；直到2008年，项目拿到《建设工程规划许可证》，摇身变为“德弘天下”住宅项目。

2011年初，罗湖区当时新房均价仅为1.7万/平，如果项目在当时入市，考虑到豪宅定位的溢价，400万左右或许就能买到带名校学位的两百平米豪宅。

按照正常的销售周期，德弘天下华府应该在2013年前售完。当时罗湖均价3.65万/平。如今罗湖均价已超过6万，德弘天下华府附近的佳兆业金翠园，售价9.9万，四舍五入就是10万/平。

有对项目知情的市场人士透露，德弘天下华府本身是豪宅盘，配合周边教育、商业等配套，加上当前火热的市场行情，均价或在十万元以上。

照此计算，现在每平米可多卖7万。建面26.6万平的德弘天下华府，其住宅面积为174935.455㎡，据此估算，开发商可多赚约122亿。

躺赚的生意，当然做得快活。但是对茂业集团来说，这个楼盘也许不仅仅是赚钱那么简单——这是个救命盘。

- 4 -

茂业集团：疯狂并购，24岁二代刚上位

茂业集团在深圳算得上老牌房地产商，天眼查显示，公司董事长张静，为茂业集团创始人黄茂如之妻。

黄茂如出生于1965年，祖籍广东揭阳市惠来县。黄氏家族谱中共有六人，黄茂如还有三个同胞兄弟，分别是大中华国际投资集团董事局主席黄世再、国都集团董事长黄茂展、信和地产掌门人黄振华，在深圳商界均是赫赫有名的人物。

1992年，27岁的黄茂如和妻子张静就已经涉足房地产，当时他们在深圳关外布吉开发了第一个房地产项目“茂业城”，这一年，两人也成为了伯利兹公民。

1995年，黄茂如创建茂业集团，后一年，深圳茂业商厦成立。此后，茂业相继开发了都市花园、世纪豪庭、香蜜湖豪庭多个住宅项目。1997年，首家百货店茂业深圳东门店开业。茂业转向“地产+百货”模式。2004年，黄茂如登上胡润中国富豪榜，以30亿元财富排名19。因排名在深圳富豪中最为靠前，他被称为“深圳首富”。

深圳首富生涯的开始与茂业并购之路并行。2005年，茂业集团以3.8亿元收购成商集团（65.75%的股份，后改名为茂业商业。借壳上市的同时顺利进入四川市场，成为首家成功于中国收购一家上市百货公司控制性权益的外资企业。

三年后，黄茂如通过一系列资产重组，打包旗下15家门店和成商集团在香港上市，即茂业国际，融资近30亿元。此后，黄茂如带领茂业国际开启疯狂的“买买买”之路，进而布局全国。

2008年10月16日至11月3日，茂业国际连续举牌深国商、渤海物流、商业城三家A股上市公司，分别是深圳本地零售企业、秦皇岛市最大的商贸流通企业和沈阳老牌零售国企。

2012年6-7月，茂业国际斥资4.5亿元购入大商股份4.5%的股份。间隔两年，茂业国际旗下的中兆投资又分两次拿下山东商业龙头企业银座股份10%的股份。

9年时间内，黄茂如连续狙击6家上市公司，被市场视作“举牌狂人”。

2016年，茂业国际再次出手，以15.653亿元收购内蒙古维多利商业（集团）有限公司，后者拥有13年的商业经验，是内蒙古当地最大的商业集团。同年2月，茂业国际还完成成都人东百货和光华百货两间仁和春天门店的收购，付出的现金代价约24.74亿元。

此外，在太原、秦皇岛、泰州、淄博等城市购置地块兴建商业大楼，仅购买土地的投入就超过50亿元，再加上买地之后大量的建设资金，更是投资巨大。如成商集团旗下的盐市口项目，预计投资就达到10亿元。

粗算下来，茂业集团豪掷超过百亿元，才基本完成了第一轮市场抢占任务。

随着并购案越来越多，茂业的盘子也越滚越大。截至2019年6月30日，茂业在全国21个城市经营及管理59家门店，总经营面积达约295万平方米，其中自有物业的经营面积占比为76.46%。

但商业之路上，规模不尽然等同于利润。茂业在并购上花费巨额资金后，除了给茂业带来全国21个城市的59家门店，以及约295万平方米总经营面积之外，未能带来相当的利润回报。

眼下，茂业国际陷入增长困境，盈利甚至出现倒退。

根据该公司2018年年报，报告期内茂业国际销售所得款项及租赁收入约157.9亿元，同比增长0.5%，净利润实现约11.27亿元，同比减少11.1%；对此，管理层将其归咎为宏观经济变差以及中美之间的贸易问题。还有零售行业的衰退也被作为原因之一。

但或许疯狂并购才是茂业的问题所在。

Wind数据显示，2010年以来，茂业商业收入稳步增长，由17.11亿元上升至2018年的131.05亿元。其中，2016年增长最为迅速，实现收入94.14亿元，较此前同期翻了近两番。

巧合的是2016年茂业花费40多亿收购了3家公司，这才有了翻两番的业绩。

另外，茂业在收购时，都存在高溢价的特征，在收购秦皇岛茂业时，根据发布的评估报告，秦皇岛茂业净资产账面净值为3.47亿元，而收购确定的交易价格为17.9亿元，评估增值了14.43亿元，溢价率为415.63%。

或许茂业希望高溢价带来高收益，但是如意算盘不是每次都能打得响。2015年以来，秦皇岛茂业经营情况不容乐观，收入缓慢下滑。根据最新审计报告，2017年和2018年，公司实现收入10.69亿元、10.81亿元，净利润为1.13亿元、1.3亿元。

即便如此，茂业仍乐意支付高额收购款，因为，这都是自家兄弟。

秦皇岛金原超市成立于2001年，今年6月，茂业商厦集团控制的中兆投资成为秦皇岛茂业唯一股东，这次施行收购的主体茂业商业，同为茂业商厦集团控制。这是一出彻彻底底的关联交易。

但这样的高溢价收购大概率换不回真金白银的收益。这从茂业此前的收购中就能看出。

茂业在收购人东百货、光华百货时，对方并没有作出业绩承诺。2018年，两家公司的净利润实现情况分别为0.43亿元、1.07亿元，相较收购时的预测金额差0.42亿元、0.73亿元，完成比例仅约为50.35%、59.19%。

彼时，茂业商业借壳上市时收购的和平茂业等5家公司也均未完成业绩承诺，2016年-2018年的业绩差额分别为1.42亿元、1700.98万元和1219.64万元。

花费巨额收购款，换来的却是业绩不如预期，换句话说，这其中有不少是赔本买卖。

今年上半年，茂业财务数据显示，盈利增长进一步倒退。报告期内销售所得款项及租赁收入约76.3亿元，较2018年同期下降3.2%，净利润收入约4.22亿元，较2018年同期下降17.1%。

此时，黄茂如夫妇则赶紧安排了自己儿子进来接班。

11月12日，茂业商业股份有限公司公告称，董事会于近日收到公司董事叶静，总裁高宏彪递交的书面辞职报告。同时还宣布聘任的新总裁为24岁的Tony Huang。

24岁的年轻人能够成为上市公司的掌控人？答案只有一个。

Tony Huang中文名为黄维正，男，1995年生，本科学历，是茂业公司控股股东深圳茂业商厦有限公司法定代表人之子，本公司实际控制人黄茂如先生之子。

•END•

编务日常 | 加微信：xiaobaitz666

商务合作 | 加微信：IronFanPC

联系入群 | 加微信：J-helper