商水商电(商住公寓商水商电能不能改成民水民电)

自从我们把国外流行的0元置业房产模式引进国内，越来越多的网友开始从不明白转化为看明白，从不接受转化为开始接受，从观望转化参与，这种不断转化的过程就是0元置业模式推出的买断二十年租约的全新置业模式正在演变成未来和买房租房三足鼎立的局面。

0元置业就是用房产租金抵扣押金利息的各取所需的交换行为，在这种模式中，交易双方一方着急用钱，一方着急用房子，于是着急用房子的人多给房主押金，着急用钱的房主免费让承租人居住，双方协商一个公允的押金，房主用押金的利息抵扣承租人的租金，彼此互相免费，完成整个各取所需的交易。

举例来说，0元置业上线房源：海南省三亚市凤凰水城红树湾小区，复试住宅立项，六层的一层；房本面积：共130平米(单层76平)；目前年租金6万；剩余租期:即将到期，随时可以入住；市场参考出售总价400万；免租金租期:十年到二十年；押金：100万；年租金回报率:6%(未考虑年递增)；目前租户类型：只能居住，有家具家电。上述住宅仅仅需要押金100万，可以免费使用十年或者二十年，也可以直接出租收租金。跟业主签署10到20年租赁合同可以转租，在三亚房管局做抵押登记，承租人拿不动产抵押登记证明。合同到期后退还押金，办理退房手续，解除抵押登记。

上述房主把二十年的房子租金和押金的利息互相抵扣，房主拿到100万押金，按照6%的利息，每年也要六万元，正好跟每年的租金相同互相抵扣。承租人支付了100万的押金，白白居住二十年房子，二十年后拿回押金(由于房主的房子抵押给了承租人，所以保证了押金退还的安全性)，对承租人来说只是损失了押金的利息，但是白住二十年租金为0，押金也一分不少的退还，所以叫做0元置业。

最开始我们把这种模式叫做0元租房，后来又叫做0元买房，但我们的发现实在无法分清这种买断二十年租约的模式到底是租房还是买房的时候，于是干脆叫做0元置业。

二十年租约到底是租房还是买房，传统租房都是每一年签一次租约，传统买房就是最长七十年租约的一次性付款买断，买房其实就是买断未来租约。就像足球运动员如果是签了五年租期一次性交付租金就叫做买断球员，而每年支付租金就叫做租了球员，区别就是付款方式的区别。

中国的房产最长的租约就是七十年，如果把七十年的租约一次性支付了租金，就叫做买房，可以拿到不动产证明，不动产证明里面写的清清楚楚租期从什么时候开始到什么时候结束。买房的人如果把房子按照每年租给别人挣租金，这就叫做出租。

很清楚了，买房就类似一次性支付租金的批发，租房就是分期支付租金的零售，而买房的目的就是为了未来收取的零售总额超过前期一次性的批发价格，这个超过部分就叫做投资收益，也叫做批零差价。

看懂了0元置业的商业模式，其实就能看懂中国房地产的核心秘密。比如土地出让金就是把未来七十年(也可能是五十年或者四十年)的土地租金提前一次性变现。不过土地出让金到了七十年租期届满后，国家可不会退给房主，还会让房主继续缴纳土地出让金重新续期七十年，否则房子就不是房主的了。

同样，用0元置业的模式也就明白了为什么商住类房产的水电费会比住宅房产高，原因就是住宅的土地价格远远高于商住房产的土地价格，相当于买住宅房产的业主额外提前缴纳了一大笔水电费，而商住类房产的业主买房时节省了一大笔费用，换来的结果就是住宅房产的水电费低于商住房产。

比如，北京朝阳区大学城商圈的青年汇小区的两居住宅总价600万，每年租金10万，电费是0.5元每度。同样青年汇小区的商住公寓租金同样每年每套10万的，每套只有200多万比住宅便宜了一多半，电费平均是0.8元每度。

每套房便宜300多万，每年的利息就有至少二十多万，这二十多万买水电的话可以用一千年都用不完，所以，这些商住房产应该感谢你的水电费贵，否则就要多花一倍以上的总价买房了。

当然，还可以用另一种方法让商住房的业主享受跟住宅业主同样的水电费，那就是每户商住房产的业主给国家多加十万元，让国家把商水商电改成民水民电，我估计没有一个业主愿意，因为这些业主心里都明白，十万块钱每年的利息就要将近一万元，都可以免费用水电了，干嘛还要改成民水民电了。

所以，不是那些住宅房产的业主占了便宜，是人家花了巨大代价换来的表面优惠，国家心里其实非常明白，让住宅房产的业主多花了几百万，每个月少花百十块钱，到底谁占了便宜谁吃了亏，其实明眼人都能看的清清楚楚。

当然，住宅业主多花的几百万，不仅仅包括水电费的优惠，还包括多了二十年的租约，还有煤气落户和上学的资格，可是，现在这些资格都可以租房获得，根本没必要买房，那么，未来还会有人为这些越来越没有价值的东西多花几百万吗？

不仅仅我明白了这个道理，越来越多的人看懂了这个点道理。四天前，我在腾讯投票上面做了一个调查，关于买房还是租房二十年的投票调查，结果让人发出意外。这个调查是这样的:

北京一套住房市值600万，目前租金每年10万，买断二十年租约可以打四折共80万。如果你有现金600万，是买房还是买断二十年租约？您会怎么选择？

1.全款600万买房

2.首付200万，贷款400万买房，剩余400万投资其他生意

3.用80万买断二十年租约，其余520万做其他投资

4.买断七套房的二十年租约，然后出租挣租金收益

5.买断二十套房的二十年租约，每套房首付30万，租金贷款50万，用租金抵扣贷款还贷，用杠杆获得租金收益