最近，市自然资源和规划局发布的一则《<温州高新技术产业开发区总体规划（2017-2035年）>批后公告》，把龙湾滨江区域拉入大家眼帘。

本次规划四至范围为：东至兰田浦、南至黄石山、西至炮台山、北至瓯江。规划总用地面积为4.42平方公里，其中建设用地面积约为4.21平方公里。总用地规模约为4.42平方公里，其中规划建设用地规模为4.21平方公里。

规划至2035年温州高新区的总人口约为9.3万人，其中居住人口约5万人，就业人口约4.3万人。

规划定位以科创为引领，现代服务业为主导，融合高端智造，总部经济，科创金融，生态旅游、智慧宜居等科技产业要素，形成国家级高新技术产业开发区、沿海产业带现代服务业的新平台、温州都市区东部复合中心新引擎。

本次规划总体布局形成“两核强高新、两轴联发展、两区筑产城”的整体结构。

两核为高新极核及黄石山绿核；两轴分别为以快速路G330国道为轴带形成的区域联动发展轴和结合瓯江沿岸高品质景观带建设形成滨江公共活力轴；两区指两大类功能分区，包括以科技研发、职能制造为主的科创智造园区、以时尚居住为主的时尚生活园区。

在承担职能方面，全球层面：积极搭建系统性的网络、组织和服务体系，创建全球温商人才回归创新创业的服务家园。

国家层面：承担国家级高新技术产业自主创新研发的策源地，发挥未来资源整合、产业升级、成果转化、机制创新、人才聚集等方面的先导示范作用。

浙南层面：打造辐射浙南地区民营企业转型升级的新动能，助推整个浙南地域的产业转型升级和布局调整。

温州层面：加快城市创新能力提升和发展方式转变，构筑江海特色彰显的科技服务核心和智慧生态新城。

02

其实早在一年前，《温州浙南科技城瓯江路滨江景观带设计方案》就已亮相。

根据方案，瓯江路沿线包含两条主要景观动线：保留原有的堤坝线路并依据远期堤坝改造计划将其抬高，形成供市民跑步、散步、骑行和马拉松等贯穿景观带的主线；瓯江路道路景观设计为双向四车道机动车道(近期两车道；远期四车道)，自行车道以及跑步、慢行道综合一体的第二条景观带主线。

同时，根据总体景观带的分段意向，结合区段特色打造主题场所，将景观带分为后工业码头创意园、文旅观光园、运动乐活公园、都市阳台活力公园、创智花园以及生态探索公园六个主题节点公园，提供旅游、健身、社交等空间，吸引人气。

同时，根据市网络问政平台的回复称：瓯江路东延浙南科技城段（茅竹岭-南口大桥）全长约10公里，其中炮台山——龙江路段为一期范围，茅竹岭山——炮台山段为二期范围。目前一期范围的致富路——龙江路段已先行启动建设，同时市政府已牵头协调万吨码头搬迁事宜，二期将视码头搬迁情况适时推进。

也就是说，在总体规划调整之时，瓯江沿线已有少量工程启动建设。

03

其实这一片，就是浙南科技城北片，我们暂且称之为“龙湾滨江区域”。这里，原来为龙湾万吨码头、扶贫开发区，区域环境并不好，甚至伴有污染。

2015年，我市提出打造浙南科技城，随后在2016年起的“大拆大整”中，几乎整个扶贫开发区被夷为平地，腾出土地用于建设浙南科技城，承担起温州产业转型升级的重担。

沿着瓯江，一路把这个高水准建设的滨水景观带，延伸至东海之滨。

对于住在龙湾的人来讲，终于迎来一个滨水景观区域，把围绕着永强老城的城市框架，向北拉伸至瓯江畔。

对于鹿城区的人来讲，茅竹岭以东，或许不再遥远、陌生、低端。

在建设用地布局方面，该片区规划居住用地104.69公顷（1570亩），占城市建设用地的24.85%，人均居住用地约20.94平方米。

其实，这里的江景，颇有意思。这一段的瓯江，位于七都、灵昆两岛之间，向东、向西看，都是江水一分为二的独特景象。

站在高处，有望看到七都、灵昆各自南北四条江水分汊，在此交汇。这样的景象，恐怕全国都不多见。

而当前，整个龙湾都几乎没有什么江景房，更别说茅竹岭以东的龙湾了。

可以想象的是，在家瞰江揽景、下楼漫步滨江，闲暇时光老友相聚咖啡馆，这种鹿城富人区常见的生活方式，今后在龙湾滨江区域同样可以。毕竟，滨水更容易集聚高端、精华的事物。

作为浙南科技城的组成部分，龙湾滨江区域的大部分土地，依旧留给产业，住宅的规模是有限的。

因此，在龙湾滨江区域，一线江景房在尚未诞生之际，就体现出了它的稀缺性。

可以预见的是，荒废已久的龙湾滨江区域，即将进入大开发、大建设。这里会成为龙湾土豪们追逐的新宠吗？拭目以待！

关注“楼市温州”

阅读更多原创爆文

04

话说回来，为什么龙湾滨江区域，进入大开发会如此之迟？

事实上，浙南科技城的先行起步区，在黄石山以南、瓯海大道以北区域，我们所熟知的浙南云谷、创新创业新天地、互联网大厦、北斗产业基地、中科院生材所等等，以及TOD国际新城这样的大盘，附二医、上海世界外国语学校等配套设施，都在这里。而龙湾滨江区域的开发时序，排在起步区之后。

楼Sir每次途径这一带时，看到两侧那些不高但颇具质感的全新建筑，很像上海虹桥商务区、卢森堡CBD这些靠近机场的低密度商务区，颇具发达感，给温州带来一种全新的建设理念与发展模式，即使当前规模不大。

不过，理想很美好，现实很骨感。过去快五年了，浙南科技城真正落户的大项目确实比较少。多个重大项目的谈判，一波三折，甚至不了了之。

楼Sir曾听一朋友说起，在制造业发达、土地资源稀缺、拆违与“大拆大整”后厂房非常紧缺的情况下，有很多企业确实表达了入驻浙南科技城的意愿，但不符合浙南科技城“高精尖”的要求。

然而，在全国纷纷进行抢人口、抢企业、抢产业的背景下，像温州这样一座脱离三大城市群的普通地级市，和那些直辖市、省会城市、计划单列市、城市群核心地级市争夺优质资源，谈何容易？

不仅如此，温州市区内部还有个大学科技园，然后滨海、瓯江口等地照样会招一些“高精尖”企业、产业，并给予比较优惠的条件。

温州内部，同样没有拧成一股绳，而是不同的行政区、功能区之间都在相互挖墙脚。浙南科技城这个后起之秀，就这么缓慢地前进着。

05

不得不承认，当前的浙南科技城，各项基础设施、配套设施尚未完善，甚至某些条件还不如距离市中心更远的滨海、瓯江口。

楼Sir也曾特地从S1线科技城站下来看看，发现除了一些新建的住宅区、浙南云谷等外，其他配套大多没有，只有少部分配套还在建设。

试想一下，一位“996”的员工晚上9点下班，在如此荒凉的道路上行走，会是什么感觉？

楼Sir也了解到，有些企业在象征性地入驻浙南云谷后，又重新搬回了老城区，因为员工都不愿意去，毕竟不是每一位员工都会开车、愿意开车。在浙南科技城，企业招人依旧很难。

鉴于此，楼Sir认为，龙湾滨江区域率进行高规格规划、在项目落地前率先启动建设，是值得点赞的。这有利于更好地改善区域环境、改变区位条件、展示城市形象、推动城市走向成熟。

在“高精尖”难招的情况下，急也没用，把土地预留好，慢慢来。或许短期内依旧难以引进太多“高精尖”，但率先把城市框架、道路网建起来，把环境变美，将规划中的住宅用地率先出让，打造龙湾的江景房，在有人居住、生活的情况下，龙湾滨江区域会成熟地更快，一切也会慢慢顺起来。

更多原创深度爆文，请关注微信公众号“楼市温州”，获取更多精彩内容！

微信公众号：楼市温州（id：loushiwenzhou），戳文末扩展链接跳转原文哦！

↓ ↓