王海波(王海波和李端到位两年，电建地产亏了)

文/乐居财经 李奕和

几天前，电建地产在北京山谷召开了一场内部会议。在这个密云向东10公里、由电建地产集团自己打造的度假目的地，电建地产的董事会、战略与投资委员会、审计与风险管理委员会成员都来了。

由电建地产董事长王海波、总经理李端领衔，会议谈到最多的，是公司预算资金安排、风险防控、盘活存量、做优增量等内容。

作为《财富》世界500强电建集团旗下房地产开发业务的唯一平台，电建地产有着很高的定位。

它给自己的目标，是“致力于成为国内一流的城市发展运营商”。

为了实现这个目标，自2021年通过资产置换成为电建集团直接持股的子公司后，电建地产首先在组织人事方面，开启了频繁的调整。

2021年11月，电建地产董事长由夏进变更为王海波，原董事会的一众董事也经历换防。

2022年5月，电建地产的总经理也被换掉了，因工作变动，李端取代薛志勇成为电建地产的总经理。

短短半年时间，电建地产董事长、总经理都实现了更替。

王海波曾在河南电力安装公司、河南第二火力建设公司、中国电建集团河南工程有限公司等多有任职。而李端也是电建系统老兵，在系统内多个领域工作过，且有着地产开发的工作经历。

如今，王海波和李端到位电建地产，时间最短的，也有两年了。

这是房地产深度调整的两年。

从现有业绩来看，即便经历了人事换防，以及内部重组摆脱了同业竞争的问题，但电建地产在持续下行的行业环境下，仍面临不小的挑战。

2023年，电建地产实现营业收入173.66亿元，同比2022年的377.78亿元“腰斩”，下降了54.03%。实现的净利润-12.45亿元，归母净利润-6.71亿元，由盈转亏。2022年，电建地产净利润9.47亿元，归母净利润1.51亿元。

2024年一季度，该公司营业收入5.52亿元，同比又下降了43.03%；归母净利润-5.13亿元，亏损同比继续扩大。

分业务来看，去年由于房地产行业转结收入的周期性，报告期达到结利条件的项目及结利金额较上年同期减少，住宅板块收入163.07亿元，下降了41.67%。

同时，上年同期南国置业并表的南京、深圳、重庆的房地产项目交房结利，本期房地产结利项目减少，导致其商业板块收入仅10.59亿元，下降了89.22%。

营收出下较大幅度的下滑，电建地产的盈利能力也备受挑战。

2023年，电建地产的整体毛利率仅有1.85%，比2022年的11.31%由下降了不少。当中，住宅板块的毛利率5.54%，商业板块则是-55.03%。

究其原因，与众多同行一样，低迷的市场环境下，通过对项目进行降价从而加快存货去化、回笼资金，也成为了电建地产无奈的选择。

以电建地产武汉泷悦长安项目为例，据媒体报道，今年4月，该项目就曾因降价问题导致已购房业主怒砸售楼部而引发热议。

在曾经对外的宣传中，泷悦长安还被称为是电建地产为武汉带来的首个未来社区项目，其作为电建地产在武汉打造的最高端产品“泷悦系”代表作，被寄托厚望。

2022年9月，武汉泷悦长安项目首批次预售证亮相，达2.6万元/平方米，但市场反应冷淡。随后项目进行封盘调整，取消了精装修，并在2023年7月将开盘价调至毛坯折后均价约1.8万元/平方米。

而项目最近的活动价更降至1.45万-1.5万元/平方米，同时还赠送车位。项目的大幅降价，最终导致了一部分业主的不满。

除了盈利能力的下滑，电建地产的亏损与其存在的较大额应收账款及其他应收款也有关。

合并资产负债表一项，2023年，电建地产的应收账款12.11亿元，比2022年的3.39亿元增长了257%。其他应收款209.92亿元，同比上一年虽有所下降，但规模较大。

期内，该公司计提了应收账款的坏账准备3268.22万元，计提了其他应收款项的坏账准备15.75亿元。

这最终导致了电建地产的合并利润表录得6.81亿元的信用减值损失。而这个数字，已经超过了其归母净利润的绝对值。

在具体的信用减值损失一项，该公司其他应收款项的坏账损失就达5.83亿元。

去年，电建地产还录得公允价值变动损失1.26亿元，资产减值损失3.56亿元，叠加信用减值损失所造成的影响，很大程度地拖累了其净利润的表现。

一方面是营收下滑、净利亏损，另方面，电建地产期内的债务压力也有所增大。去年，电建地产的总体薪酬有所下降，为8.85亿元。而2022年为9.44亿元，整体下降了6.25%。

2023年，该公司包括短期借款、应收票据、1年内到期的长期借款及应付债券在内的短期有息负债合计86.16亿元，同比2022年增长了30%。其中1年内到期的应付债券增幅最大，达到493%。

这使得电建地产的现金短债比，也从2022年的1.25下降至1.15。若把时间线拉长，电建地产2022年的资产负债率为71.68%，2023年增长至74.39%。2024年一季度，其资产负债率进一步增至75.12%。