北京市中心房价(北京将要重回“北方经济中心”地位，未来房价可能还会上涨)

近期北京展开一系列行动，意味着北京将要重新“回归”经济中心的城市发展功能，也要为全面经济开放、稳增长发挥核心的先导作用。

核心表现就是“双区叠加”：北京自贸区+服务业扩大开放综合示范区。

未来的北京，在“双区”叠加的作用下，人口、产业将会重新聚集，彻底扭转“外来人口流出”的局面，实现总量和质量的双重飞跃。

要知道从2016年开始，北京外来常住人口就开始减少，到了2019年外来常住人口减少了接近80万人，平均每年大概流失20万人。

从2020年开始，北京将有望扭转这种局面。

那么，为什么会出现这样的重大变化呢？我们认为原因可能有三点：

第一，随着中国南北经济差距越来越大，北京作为北方核心城市，可能将逐渐确定“北方经济中心”的地位。

从2001-2008年，北方经济比例一直都维持在全国经济总量的41%-43%之间，与南方“难分伯仲”。

但这种趋势在金融危机爆发后发生了逆转。

特别是从2012 年后，北方经济占比大幅度放缓，2016 年首次降至40%以下。2019年北方经济总量仅占全国的35.5%，南北经济“失衡”。

第二，京津冀城市群中，天津“不太行”，雄安“又太远”，北京应该回归，重新挑起“经济中心”的重任。

过去这些年，北京一直在“纾解非首都功能”，淡化经济中心的定位，而是把重心放在“政治、文化、科创、外交”等四大首都功能。

但是从目前来看，天津经济还在“挤水分”，人口吸引力及产业聚集力都相对比较弱，短期内恐怕很难承担起北方经济中心的地位。

而河北雄安新区的建设还在起步阶段，等人口及产业的聚集，还需要很长的路要走。

所以，无论是天津还是雄安新区，目前都挑不起北方经济中心。京津冀城市群的经济中心重担，唯有北京。

第三，北京拥有全国最好的资源和优势，持续做大做强北京，形成“首都经济圈”，打造成为京津冀，甚至是北方的经济核心地带。

从全国一线城市资源优势比较看，北京都可以轻松“碾压”对手，被称之为“超一线城市”，是未来中国最有希望成为“全球中心城市”的城市。

北京拥有全国最好的高校资源，医疗资源，总部经济资源及科技金融实力十分强大，从人才、资金到市场，北京都是“独一无二”的。

从过去十年，北京和上海的GDP总量对比看，北京如果“敞开了”去发展，超越上海基本上是没有任何问题：2010年北京经济总量仅有上海的82%，到2019年已经基本追平上海。

未来的北京经济总量至少是1.5个上海，2个深圳，2.5个广州。

而在这种发展背景下，“首都经济圈”就会逐渐形成，与“东京都市圈”可以相提并论：以首都为核心，形成“小首都圈”和“大首都圈”。

“小首都圈”主要包括“一都六县”，以北京为核心50公里范围之内，包括首都+北三县+中三县，就是北京和廊坊地区。

小首都圈未来人口将会突破4000万，是首都圈经济发展的核心，也是整个京津冀地区经济产值最高的版块。

大首都圈将以北京为核心的150公里范围，包括一都一区六县四市，主要是北京，雄安新区，北三县，中三县，天津市，唐山市，保定市和张家口市，预计人口将会突破1个亿。

不管是“小首都圈”还是“大首都圈”，北京都是中心中核心，北京经济强大，是首都经济圈的核心动力。

北京强，则首都经济圈强，则京津冀强。

从房价格局上也会体现出以上的基本格局：小首都圈将会成为京津冀地区房价最高的版块，其次是雄安新区，最后是大首都圈的附庸城市。

根据以上的变化，我们大胆作出以下预判：

第一，未来三年，北京房价有望再上一个台阶，均价可能将会触摸到8万+的水平，从而超越深圳。

2021年，北京楼市有望迎来一波经济推动型行情。北京楼市从来不缺需求，缺的只是预期和购买的勇气。

第二，未来三年，以廊坊为主的环京楼市将会“逆袭”，出现恢复性行情。在过去三年，环京楼市惨遭腰斩，出现了“非理性”的降价促销。

这明显有违国家对于楼市的“三稳”目标：稳地价、稳房价、稳预期。环京楼市将会在政策、经济、人口、产业、地铁等多种因素推动下，出现恢复性行情，重新回到健康发展的轨道。

第三，北京商住市场有望在2021年也迎来“触底反弹”的机会。北京商住市场这几年真的太惨了，价格已经接近“地板价”，大量商住资金“被套”，从而形成了巨大的存量。

从2021年开始，商住市场应该会逐渐出现稳定回暖。

北京崛起，这是新一轮的巨大契机！