房地产周期(229个月百城楼市库存去化周期创近14年来新高)

百城库存创下了历史新高。易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示，1月份，百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%；库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。

“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高，市场预期也在积极调整。”2月22日，上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《》记者采访时表示，随着各类政策效应的释放，后续各城市去库存周期都将迎来拐点，市场将朝着企稳向好的方向发展。

库存去化周期刷新纪录

1月，全国百城新建商品住宅供应面积为1449万平方米，成交面积为1712万平方米，总体呈现供小于求态势。

截至2024年1月底，全国百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%。这已是全国百城库存规模连续12个月同比下降，意味着2023年以来库存走势总体以下行为主要特征。

具体到城市能级来看，截至1月底，全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3480万、24406万和22369万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.7%和 0.0%，同比增速分别为6.0%、-6.9%和-2.5%。总体上，一线城市供货能力相对强，而二三线城市偏弱。

“此类数据说明，部分城市的潜在供货能力受制约。近期全国各地融资协调机制推进以来，商业银行积极对接具体项目，客观上有助于改善房企项目的资金状况，也有助于房企供货能力的恢复。”易居研究院分析表示。

需要注意的是，1月份，全国百城库存去化周期即存销比为22.9个月，其属于2010年有数据监测以来的最高水平。其中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为16.6、19.6和30.2个月。总体上来看，一线城市去化周期相对好，二线城市居中，而三四线城市最长。

从排序可以发现，成都、三亚和杭州的去化速度相对较好，存销比分别为6.4个月、7.9个月和8.1个月；而去化周期超过100个月的有两个城市，分别是韶关141.7个月、晋江108.9个月。

严跃进表示，当前宏观经济环境总体趋于向好态势，购房政策效应在逐渐释放，房地产供求矛盾在逐渐化解，此类因素都将逐渐改善房地产的去化状况，“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高，市场预期也在积极调整，去库存面临更好的环境，项目去化将迎来拐点，2024年房地产市场具有企稳向好的发展基础”。

“今明两年楼市压力大”

需要注意的是，各城市新房库存量的增长不仅受整体环境影响，还与土地、人口等多方面因素相关。

一份来自同策研究院的报告显示，2014~2023年，我国商品住宅销售规模为132亿平方米，期间，有198亿平方米的土地出让，无形中，增了66亿平方米的潜在库存。

在此基础上，大量城市广义库存去化周期超过3年，如长春、重庆、大连、沈阳等城市广义库存去化周期就达6年以上，就算是在热门的长三角热门地区，南京也需要3.4年、苏州2.54年，主要由于南京2023年商品房成交面积下滑24%，苏州下滑35%，但土地供给侧回调力度不足，南京2023年土地建面成交规模仅下滑6.9%，苏州仅下滑15.2%，导致南京、苏州广义消化周期出现了显著上升。

此外，居民买房偏好也发生了明显转变，2023年二手、一手成交比从2022年的0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转。

“随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占，二手房对新房的替代效应也会更加明显。”同策研究院分析表示，2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大。

从市场反馈来看，2024年春节期间，各地推盘力度一般，营销力度大多延续节前冲刺水平，多地楼市表现较为平淡。

据中指研究院统计，春节期间一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。

另据克而瑞数据监测，多数城市春节周(2024年2月9日~2月15日)近乎零供应，50个重点城市在春节两周(2024年2月2日~2月15日)的新增供应量仅396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降53%。

不过，需要指出的是，近期，多地出台新一轮楼市政策。如海南、济南、天津等地先后出台公积金政策明确，调整首套住房公积金贷款最低首付至20%，二套最低首付比例30%；四川兴文县财政投3000万元建购房专项基金，并支持首付缓付、月供垫付。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。此外，就在前两天，5年期以上LPR大幅下调，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，也给楼市去库存创造了更好的金融环境。