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大表哥提醒：人生不易，赚钱不易，买房不可大意！！

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在商品房限购、投资成本高、回报有限的背景下，旧改项目回迁房的交易市场越来越火爆。很多早期投资客购买回迁指标房的旧改项目已经开工建设甚至交房，尝到了甜头。

首先我们要了解什么是回迁房：

顾名思义，就是开发商征收土地时赔给回迁户的房子。大部分新盘都有回迁房，一般回迁房的售价普遍低于商品房的售价。回迁房拿到房产证后，与商品房交易无异。但没出房产证前，凭回迁户手持的一纸合同买卖，就存在一定风险。

回迁房，中国特殊拆迁政策下的产物。拆迁安置过程中，有些老业主会选择“要钱”（货币补偿），有些老业主会选择“要房”（回迁）。

交房回迁过程中，由于回迁房相对同小区商品房有明显价格优势，因此会吸引到购房者入场购买。此时就到了展现人品的关键时刻：有些老业主出手，是为了“套现”走人；而有些老狐狸出场，则是为了从中谋“不义之财”。

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·回迁房的种类

（1）、指标房，不要名额

也是咨询最多的，通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样， 越往后期价格越高。不要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金要求较高。

交房周期是指标房要重点考虑的因素，还有开发商的品牌度，资金实力，都关系着项目的进度。看过一些回迁协议一般是约定施工许可证批下来后3年交房，不过最终交房时间，还要要看旧改签约进度、专项规划审批。

（2）、已建好，无证房

已选房没出证：回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。新楼已建好，但是还没办证，业主通常要求提前交大定金或者全款，等出证再二手交易。

时间拉长，房价涨担心业主违约，或一房多卖、负债查封。

注意：合同设定高额的违约金、并家庭成员都合同签字，交房就先行占有

（3）、交房，并出证

回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房交易无异，就是买回迁户的二手房。购买可以贷款，但是要名额。

注意查档、查征信和负债。

综上所述：

以上只列举了部分回迁房内容，回迁房的种类大致分：指标房、已建好无证房、建好已出证，只有指标房是不要名额的，而且价格相对周边商品房5-6折左右，只是距离交房周期稍长。而已经建好、等待交房的回迁房，相对就是跟业主交易，注意业主的征信和负债放在首位，最好提前入住占有。

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·回迁房的优缺点

优点：

1 价格优势。

由于拆迁户在获得回迁房时享受政策优惠价格，因此回迁房的出售价格也较普通商品房相对更低。对于想要以更经济实惠的价格购置房产的买家来说，回迁房的诱惑是非常大的。

2 区位优势。

拆迁改造项目的区位不用多说，而拆迁户选择回迁房时也大多选择原地重建的社区，也就是说，回迁房往往位于综合条件较好的地段，不管购买者是用于投资还是自住，都是不错的选择。

3 新房优势。

相较于一般二手房来说，流入交易市场的回迁房大多是未经居住、装修的新房，对于买房用作结婚新房等自住目的的买家来说，相同或更低的价格买到全新的房屋，也是不错的选择。

缺点：

1 存在卖家违约的风险。

我国认定不动产权属的方式为登记确权，也就是说，只有到房管部门进行登记，才能最终确定不动产的权利人。而尚没有完成产权登记、取得房产证的回迁房的交易是不被法律认可的。

这就导致回迁房交易对买家而言存在一个极大的风险：卖家会不会因为房产价格的攀升在出售回迁房后反悔，并在进行产权登记时主张自己的所有权；或卖家会不会为了更多利益一房多卖。

但事实上这也并不意味着无证回迁房基于这个理由完全不能购买。尽管回迁房交易不被法律认可，但回迁房交易合同却不因此当然无效。

2 存在项目搁浅、工程烂尾的风险。

在现实生活中，即使拆迁工作全部进行完毕，建设项目也已经开始筹备或逐步完成，也不意味着该拆迁项目就一定合法，或开发商的资质一定完备。

那么对尚未完工的回迁房购买者甚至原拆迁户来说就存在一个极大的风险，该新建项目会不会因其在法律方面存在瑕疵，或开发商自身的种种问题搁浅。在这种情况下，房子交工遥遥无期，即使回迁房买卖双方都没有违约的故意，房产交易合同的目的也难以实现。

如果合同就这样的情形进行了权责约定，那么双方的基本权利义务尚属明确。但对买房者来说，可能已经错过了能够以更低价格购买其他房产的机会，损失仍旧是巨大的。

所以，购买未交工的回迁房时，审查拆迁项目的合法性以及开发商的资质和能力就相当重要。

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·不同类型的回迁房交易

一、尚未出证的回迁房交易

1.什么是尚未出证的回迁房交易？

指回迁户已经与开发商签署回迁协议，老房产证已注销，需要等到办出回迁房新证后再办理二手交易的交易模式。

2.有什么优势？

可以自主决定签约交易的具体时间，一般都在老房全部拆除之后，新房即将封顶或已经封顶之时，不会遇到拆迁不顺利和项目烂尾的情况。

3.有什么风险？

时间跨度比较长，且很多交易都在回迁户尚未抽签确定具体房号甚至尚无初始登记阶段，交易风险最大，表现在：1、房价上涨，卖方故意违约或借口家庭成员反对违约；2、卖方“一房多卖”、“卖后又押”等；3、债权人查封导致交易无法进行；4、没有初始登记客观上履行不能等。

二、有证房交易

1.什么是有证房交易？

指回迁户已经办下来了回迁房一手产证，直接进行二手交易的交易模式，此种交易模式与普通的二手房商品房交易无异，不在文本重点讨论之列。

2.有什么优势？

现房交易，权属清晰，交付方便。

3.有什么风险？

同一般的二手商品房交易。

总结：

1、以成为投资客投资首选；

2、尚未出证的回迁房交易有风险，如果价格不是明显低于周边二手房，建议谨慎购买；

3、当然，早于回迁指标的是待拆迁房或暂时没有拆迁概念的房，还不能与开发商签拆迁赔偿安置协议书，不建议单套购买，可以整栋购买历史遗留。

以上内容选自“深房大表哥”公众号，供大家置业、房产优化、投资参考。