红星地产(远洋40亿控股红星地产，房企兼并整合潮来了)

去年以来，随着泰禾、华夏幸福、协信、蓝光等多家房企暴雷，发生在同行之间的收并购案例突然增多，房地产行业的兼并整合大戏，正在上演。

如果说前几年并购市场还是融创、世茂这样的民企唱主角，那么接下来地产界的“并购之王”，则大概率是资金充裕、位于绿档的国企、央企地产商了，如中海、万科、保利、华润、远洋等。

最新的一起，发生在国资背景的远洋集团与民企红星地产之间，后者是知名家居品牌，红星美凯龙旗下房地产业务板块。

7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本和红星控股宣布签订协议，远洋以40亿元整体收购红星地产70%股权。交易完成后，三方将持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司（即红星地产）35%、35%、30%的股权。

4个月前，远洋已经以10.3亿元对价获得红星地产18%股权，预计在2021年7月30日、8月10日及2022年1月10日前后，分阶段完成收购剩下的22%、11%及19%的股权。

根据公告，40亿的交易对价，参考了红星地产截至2020年底的资产净值，即扣除了合并资产净值中的资本工具、其他储备及少数股东权益，以及由原股东红星美凯龙控股的未分配利润，再乘以持股比例，并加上双方经调整的未分配利润而计算得出。

据远洋披露，截至2020年底，红星地产总资产约1000亿元，其中存货逾600亿元、现金90亿元、预收账款近500亿元、有息负债168亿元、净资产167亿元。

综合以上信息，这大概率是承债式收购。IPG中国首席经济学家柏文喜分析，股权变动除非有特别约定，一般不影响公司的对外债权债务，远洋整体收购70%股权，肯定是要共同承担原红星地产的对外负债的。

从操作层面来看，双方应当是“按股权比例承担债权债务”。

同时，红星地产的物业管理平台也将按照账面净资产的价格转让，由远洋集团和远洋资本100%持有。未来3年，该物业管理平台在管面积预计将突破2000万平方米。

对交易双方而言，这项收购一方面缓解了红星系的资金危机，一方面将壮大远洋的地产业务，大幅提升其市场份额。

远洋方面表示，其看重的正是红星地产土储货值分布，与公司2020年提出的“南移西拓”战略刚好吻合。

红星地产目前待售货值接近千亿，70%分布在上海、苏州、长沙等一二线城市，80%为可售型住宅，项目毛利率可达到25%至30%，高于典型上市房企20%至25%的平均水平；其拥有的21个商业项目，70%位于上海、天津、福州、苏州等一二线城市的核心地段。

远洋预计，未来两年，红星地产每年将贡献300亿至400亿元的销售规模；远洋集团2020年的销售额为1310亿元，2021年目标业绩1500亿元，收购红星后，远洋向2000亿阵营迈进的步伐将大大加快。

值得注意的是，这是发生在百强房企之间的一桩收购案，标志着房企之间的竞争越发激烈了。

远洋地产去年销售1310亿，排名30左右，红星地产销售400亿元，排在80左右；对比融创以5750亿规模，收购百强之外的彰泰224亿，远洋与红星的交易更具风向标意义。

对于行业这一变化，柏文喜认为，国央企背景的房企和财务稳健的头部房企，无论是在融资便利性，还是融资成本方面，都有非常明显的优势。

“这类企业主导的行业并购将会越来越多，并会以此来加速推高行业集中度。”

远洋集团具有浓厚的国资背景，目前第一大股东为中国人寿，是典型的稳健型房企，截至2020年底，远洋三道红线均达标，位于绿档。

7月6日，远洋公告发行一笔2025年到期的3.2亿绿色美元债，票息2.7%，创下公司美元债最低发行利率，也是今年迄今为止房企融资的最低成本了。

可资对比的是，7月16日，新城控股发行首笔总额为3亿美元的绿色无抵押固定利率债券，息率为4.625%。

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