房贷利息怎么算的(5年期LPR下调 算算你的房贷月供会降多少？)

在2月MLF(中期借贷便利)利率下调后，LPR(贷款市场报价利率)降息也如约而至。2月20日，央行公布的最新一期LPR报价中 ，1年期降10基点，5年期以上降5基点，两个期限LPR第一次出现非对称下降。分析人士指出，疫情对我国经济的影响是短期的，因此短端利率下降更多，此外，5年期LPR调降有助于减少房贷成本，适度提振购房需求。以贷款100万30年期为例，月供减少30元左右。

5年期LPR下调5基点

据央行官网2月20日消息，LPR最新报价为：1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%。此前，2020年1月20日公布的1年期LPR为4.15%，5年期以上为4.80%。

在本月LPR公布之前，本月逆回购利率和MLF利率已相继下调了10个基点。市场对于本次LPR下调预期强烈，普遍认为这为企业应对疫情影响、降低实体经济融资成本将发挥积极作用。

值得一提的是，本次LPR报价中，1年期LPR下降幅度为10个基点，为2019年8月改革完善LPR定价机制以来的最大降幅。国家金融与发展实验室特聘研究员董希淼认为，这有助于在疫情防控的关键阶段，推动企业贷款利率显著下降，为打赢疫情防控攻坚战、帮扶中小企业提供有力支持。

本月LPR下降是意料之中，市场此前分歧在于5年期以上LPR是下调5个基点还是同步跟随MLF利率调降10个基点。

自2019年8月央行改革LPR形成机制至今，MLF利率已先后下调两次，第一次是2019年11月5日央行下调1年期MLF利率5个基点，当月1年期和5年期以上LPR两个品种均同步下调5个基点。中国民生银行首席研究员温彬指出，这一联动机制反映MLF政策利率对LPR的影响更加直接和有效，LPR形成机制更加完善。

第二次是2020年2月17日，MLF利率下调10个基点。而最新1年期LPR下调10个基点，5年期以上LPR仅下调5个基点，两个期限LPR第一次出现非对称下降。温彬认为，这反映当前银行长期负债成本较高，导致长期贷款利率报价下降幅度有限。董希淼进一步指出，这可能体现两个方面的意图，第一，疫情对我国经济的影响是短期的，因此短端利率下降更多，重在帮助企业渡过当前的难关；5年期以上LPR下降5个基点，不向房地产市场放出宽松信号，表明房地产调控仍未放松。

百万房贷30年期月供减少30元

值得一提的是， 因五年以上贷款大部分是房贷，其利率下调如何影响购房者和房地产市场备受关注。

“本次降息出现5年期降低，对于房贷影响巨大，不论存量贷款还是新增贷款，都有望享受降息的利好。” 中原地产首席分析师张大伟表示。他为购房者算了一笔账，全国利率执行各不一样，按照基准计算，5个点的房贷利率变化即，贷款100万30年期，月供减少30元左右，大约30年内整体利息少支出10864元。

张大伟进一步表示，后续市场针对首套房贷利率应该也有宽松的趋势，首套房贷款是刚需，从房住不炒看，针对首套房利率有所降低符合调控的方向。因为LPR的报价是月度，后续继续降息可以期待，整体看，全社会贷款成本都有所降低，这种情况下，房地产相对贷款成本上行可能性不大，但因为各种政策约束，预计下调的空间也有限，保持平稳将是主流。

北京商报记者注意到，此前，央行曾公告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。这就意味着，最终实际房贷利率取决于LPR与加点共同变化的结果。2月19日晚间，央行官网发布了2019年四季度中国货币政策执行报告。报告强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，按照“因城施策”的基本原则，加快建立房地产金融长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

苏宁金融研究院研究员陶金指出，房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，系统性放松的可能性微乎其微。不过，房地产调控政策可能在货币政策层面发生微妙变化，即未来短期内的货币政策放松不再像以往那样对房地产融资进行严格限制，而有可能进行适度的放宽，尤其是针对需求层面。这样一来，5年期LPR调降也有助于减少房贷成本，适度提振购房需求。

有分析人士指出，在房住不炒的大原则下，地方针对性进行微调也将成为趋势。“2月全国已有超过40个城市发布了房地产相关政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策，还有预售加快政策。这些措施不是鼓励炒房，而是稳定房地产市场。全国性的房地产稳市政策集中在‘救企’，一定程度上也缓解了房地产企业的资金压力。”张大伟如是说。

未来LPR怎么走？

今年2月以来，央行加大逆周期调节力度，保持金融市场流动性合理充裕，并先后下调逆回购和MLF利率，最新LPR也随之下行，接下来的货币政策值得期待。

央行2019年四季度中国货币政策执行报告中，关于下阶段的政策思路里提到，要实施好稳健货币政策，科学稳健把握逆周期调节力度，保持流动性合理充裕。发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济。运用好定向降准、再贷款、再贴现、宏观审慎评估等多种货币政策工具，引导金融机构加大对小微、民营企业和制造业的信贷支持。

此外，下阶段要健全基准利率和市场化利率体系，完善LPR传导机制，推进存量浮动利率贷款定价基准转换，促进银行积极有序运用LPR定价，转变传统定价思维，坚决打破贷款利率隐性下限，疏通货币政策传导。

温彬指出，下阶段，在做好疫情防控工作的同时，金融部门应积极支持企业复工复产和稳增长，货币政策方面，降准降息还有空间，同时也可适时适度下调存款基准利率，继续引导LPR利率下行，切实降低实体经济融资成本，特别是采取提高小微企业“首贷率”和信用贷款占比等措施，加大降低小微企业综合融资成本的力度。

展望接下来的货币政策，中信证券固定收益首席分析师明明认为，降成本目标下货币政策宽松空间犹存。2020年货币政策的主线是逆周期和降成本，而降息和利率市场化改革是降成本的主要抓手。从全年来看，LPR有40基点左右下行空间。

作者：孟凡霞 马嫡

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