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提问：雕叔你好。目前在成都工作，但是手上的票只能买三圈层的房子~首付15左右，刚需，买哪里好呢？德阳不限购，价格便宜，合适吗？

回答：尽量买在成都，符合你的生活工作半径圈子，德阳不建议，没潜力，根据自身预算可以入成都郊区地铁沿线小户型。

提问：雕叔你好！投资买房买多大规模的楼盘才合适呢？

回答：您好，如果您购买的楼盘太小。一年下就成交几套。市场上没有活跃度，很容易被市场淹没。直接后果就是中介都懒得推了，这样造成业主没有信心。所以，你不会去看，也不会去买。如你买的楼盘太大了。整个小区挂牌量大你卖一套确实很难，唯独只有割肉，体现出价格才是王道。那么投资买多大一个小区比较合适呢，1，住宅区最好分为2-3期以上。2，楼盘总户数最好在1500-3500户。3，楼盘的组合最好，有两室、三房和四房。小区内各类房屋户型的比例一般为两室（30-40%）、三房（50-60%）和四房（10%）。

提问：雕叔，锦麟天玺的学区配套如何？自住+投资是否值得入手，3.2左右单价，和凤起潮鸣对比，各自优劣势在哪里！

回答：你好，锦麟天玺是属于金牛区的新房，新房的学区在交房之前都不明确，交房入住后教育局才会纳入其中，但通过推断，大概应该是正对口茶店子小学的。这个小学是目前金牛区数一数二的小学。绿城凤起朝鸣则对口的是青羊区的金沙小学，属于青五片区，仅次于青二片区。两所学校来看，金沙小学好过茶店子小学。锦麟天玺的优势就是位于金牛区的核心茶花板块，周边的商业、地铁、教育资源比较均衡，缺点就是周边空地和老破小还比较多，房价也比较高昂。相反的凤起潮鸣，主要优势就是绿城品质高端楼盘，然后对口金沙小学，劣势是周边目前地铁商业配套，城市面貌较差，临近三环，多多少少还是又影响，价格也比较高昂。主要还是根据房源本身的价格情况来决定，哪个更具有优势。

提问：雕叔，我在建设路片区有两套房，一套在首创爱这城，一套在太阳公元，都是大户型。关注了你的头条很久，决定卖掉爱这城的房子，腾出资格，再买套房子，做资产配置升级。我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销，普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高，晏山河周边环境不好，凤起兰亭周边还在打造，价格相对较高，而且是小高层和洋房（你的头条一直是不建议买洋房的）。我家人都很喜欢凤起兰亭，因为周边的教育资源不错，绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层，以后可能比较难卖。能帮我看看，买哪个合适呢？或者说还有别的什么选择吗？多谢雕叔了！

回答：你好，太阳公元的居住品质要高于首创爱这城，也更具有保值增值能力，卖掉爱这城是科学合理的。目前你们在看的三个楼盘，西派金沙，整体来说，只能当做长期投资，居住而言品质和配套短期还比较欠缺。它地处三环外侧，不论是商业还是交通以及学区，都比较荒芜，所以卖得并不好。我们并不建议。同样的话，禹州晏山河虽然身处锦江，但是周边大环境太差，被铁路线和三环切割的孤岛区域，纯粹是开发商被ZF摆了一道，地王的下场很惨，而你们去接盘就更惨，配套三要素都不齐全，而且非常高昂的单价总价，可以说并不值得。三个中最好的要数城投绿城凤起蘭庭了。但单价是稍微贵一些，但是片区的基本面比较好，有持续的开发、地铁在建，教育质量近年也明显有所提升。虽然我们不太建议买洋房，但是相对而言，这个盘是比较好的选择了。如果有更好的选择，那么我们更推荐以下两个盘，你可以看看。第一个是天府新区的万科天府锦绣，这个作为南门天府新区核心区秦皇寺的灯塔级别，今后将是天府新区最瞩目的楼盘，你这样的预算，完全可以去看。第二个是锦江区塔子山的建发央玺，这个价格类似，有小高层和叠拼，预估单价和总价，都低于绿城凤起蘭，地段也更好，但是唯一槽点就是教育质量跟不上。（你们可以选择太阳公元的学区）。顺销的楼盘大多是有其自身大大小小的毛病的，这个你们思考清楚，不要妄自菲薄，急于下单。

提问：雕叔你好，现在房子价格高很多二手房都难卖，我们想买也买不起，未来会出现降价抛售潮吗？

回答：楼市出现“买不起卖不掉”这种僵局，最主要还是因为房价涨得太快，开发商和房东又不愿降价，这样就形成了一个拉锯战，购房者和开发商都不愿妥协。新房价格降不了，二手房价格不愿意降这是一个现实情况。新房除去成本等因素上涨外，其他干预因素太多也是原因；二手房市场来说，多数前几年投资房产的朋友都是抱着一套房赚大钱的心思，不达到他们合理的预期利润他们是不会放手的，再说新房价格不降也为他们坚定二手房价格奠定了基础。一二线城市的房价在目前看来仍然看涨，主要是因为一二线城市的人口红利非常大，人口还在不断地流入，加上城市化进程仍在加速发展，购房需求仍然很大。在一二线或者强三线城市，能买得起还是得买，因为房价下跌的可能性很小，虽然现在房价处于稳的阶段，但是绝对稳是不可能实现的，就算稍微涨一点，也是一笔不小的数目。

提问：雕叔您好！成都天府新区正兴镇的和泓麓江府商墅总价400多万，160平，可以入手么？

回答：你好，和泓麓江府属于40-50年产权商业别墅，应该是属于最坑的产品了，天府新区这种别墅没有流动性，还是40年产权，税费极高，接盘侠更少，本身别墅产品，升值潜力不如刚需盘。除非你到了颐养天年的年纪，钱实在花不完了，可以买一套住着玩玩儿，否则别碰。和泓麓江府地理位置还是不错。和泓麓江府08就拿地了，自己算算产权还有几年。

提问：雕叔你好！我是全款房做的经营贷，想请问是不是有经营贷款办理按揭会不会不通过啊！

回答：你好！先经营贷后按揭就比较麻烦，银行会怀疑首付贷。即便是这样做，至少要保证两点: 1. 流水足够大要超过房贷2.2倍。2.经营贷和按揭间隔半年以上最好。当 然最好的办法是先按揭、再办理经营贷，顺序颠倒随便没问题。

提问：雕叔你好，能不能具体指点一下总价270万左右高新或者天府新区的二手房，综合考虑增值和学区有哪些好盘推荐呢？对这套房子的学位在5年后才需要使用，目前暂时也没有居住需求，5年内应该是出租。谢谢！

回答：高新区南城都汇汇晴园五期还有少量房源；大源的世豪瑞丽、时代晶座(高新)也有少量房源可以抓紧时间。天府新区可以看看B学区的宏达世纪锦城、成都玩家、万科海悦汇城西区和恒大天府半岛。

提问： 雕叔你好，加了你潜⽔很久了。⼀直有个问题，成都的双中⼼之太古⾥⼀带价格跟西/东三环都接近了，3万对⽐2万5.6，⽽16年，17年还是两倍价差。这是什么原 因？难道成都跟重庆⼀样购买⼒也被分散？或者说成都中⼼已经不可避免的转移到⾼新和天府？市中⼼是否是洼地？未来⼀两年价格体系能否修正到应有的段位落差？谢谢！

回答：因为市中⼼范围扩⼤了，⼏公⾥不算双中⼼，上海市区，徐家汇，静安寺，新天地，陆家嘴之间价差都不⼤的。连闸北内环最近都很贵了。未来三环内好的房⼦差别都不⼤。未来哪⾥价格低，解放俊就会把它解放，只是时间早晚。再形象⽐喻，虽然离⽔库远，但是只要⽔⾜够(包括中途蒸发在内)，⽔逐渐都是会蔓延到低洼处的。在城市扩张阶段，总体是⾛拉平趋 势。，三环加⾼新区，天府直管区，房价地段价差会变⼩。

提问：请问雕叔，洋房户型怎么样？之前不太了解这个东西。价格相差不多的情况下，是选择高层，还是洋房呢？

回答：很多楼盘会高层和洋房并建，买房的时候该怎么选择？其实还是要看买房人的具体需求以及整个楼盘的房屋比例。同小区带电梯的洋房单价肯定是会高于同小区高层房单价的。毕竟在相同的面积上，单位产出的户数少，总价不变的情况下，这个差价就需要均摊到每户平均价格上，自然溢价就高了。洋房的好处在于户型好，楼层总户数少，邻里关系简单，均摊小，得房率高，但总价偏高。所以，这类房，需要改善居住环境的人群买的比较多。而高层楼层高，户数多，上下班高峰期电梯繁忙，车位紧张，没有洋房户型好，公摊面积大。优势在于买房门槛低，小户型房入手容易，毕竟总价相对低很多。所以，刚需买高层电梯房比较多。买洋房，更注重是居住感受，但总价偏高，不利于后期出手，所以投资的属性偏低。买高层，居住体验没有洋房好，但是在后期转手的容易程度上来看，和相近面积的洋房来比较，总价低于洋房，所以转手率会高于洋房。

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