房屋登记(住房有大变化居住权登记，多地已启动具体有何作用？需注意什么)

来源：央视财经

在去年实施的《民法典》中，新设立了一种权利——居住权，规定居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权。《民法典》实施后，居住权登记工作在全国各地陆续开展。为什么《民法典》要设立居住权？在现实生活中，它有哪些作用？

全国多个城市已启动居住权登记工作

安徽合肥的唐老先生在老伴过世后，与俞老太再婚。结婚前，唐老先生将房子过户给三个子女。

为了给俞老太一份保障，房子过户时唐老先生三个子女们签了一份承诺书，承诺在老先生去世后，俞老太仍然能够无偿住在过户给子女的这间房屋中。然而，老先生去世后，子女却反悔了，不承认这份承诺书，并将俞老太诉至法庭。法庭判决认为：俞老太胜诉，可以继续住在房屋中。专家表示：这类情况，是司法实践中经常遇到的问题，通过居住权登记，可以很好地解决这个问题。

中国法学会副会长 王利明：如果我有一个亲戚长期帮助关照我，到时候我把房子给子女，子女把房子卖掉，那亲戚就没地方住了。《民法典》就规定，你可以在遗嘱或者合同里规定一个居住权条款，专门为亲戚留下一间房，让他能够终身居住。

居住权设立后，居住权人在权利生效期间，享有占有和使用房屋的权利，即便房屋产权发生转移，居住权也不受影响。据了解，居住权在不动产登记机构登记办理。目前，已有多个城市启动相关工作。

山东省济南市不动产登记中心工作人员：双方带身份证、房产证书过来申请就行。来了之后填写《居住权合同》就可以，一般一到两个工作日就可以办完。

法律专家表示，居住权不仅可以在亲属间设立，也可以在没有亲缘关系的个体间进行。例如，失独老人先为自己设立居住权，再把名下房屋出售，老人可以在晚年获得一笔收入，实现以房养老。

居住权交易背后潜藏风险

可以看出，居住权的出现可以解决很多现实中的法律问题。另一方面，居住权也可以进行买卖交易。记者在调查中发现：市场上已经出现了个别居住权交易平台。那么这种交易如何完成？交易是否存有风险呢？

在某交易平台中，记者看到多套待售的居住权房源。平台宣称，购买居住权，卖方可以获得一笔收入，买方可以获得最长七十年的占有、使用房屋的权利。

某房产交易平台公众号：出售居住权后，业主只保留所有权，所有权人可以随时转让所有权，但是自己不能居住。居住权人可以自住，但是不能转让。

该平台宣传说，居住权最大的优势在于价格便宜。很多的房源都是以半价的形式出售，一套河北省香河县的房源，市场价大约在60万元左右。而该房屋的居住权只需要30万元。记者注意到：房产证上还有“设定抵押登记”的记载。记者就此询问该平台负责人，对方表示：房子是房主通过银行贷款购买，还有未结清的贷款。法律专家表示：这种已经被抵押给银行的房子，如果再出售居住权，很有可能会带来法律风险。

中央财经大学不动产与自然资源法研究中心执行主任 武腾：如果房屋事先已经设立了抵押，已经有了抵押权人（银行）， 事后才有居住权，而居住权人没有留意这种抵押权存在的权利状况。将来，假设出现了房屋所有权人断供，抵押权人（银行）要实现抵押权拍卖房屋的情况，就可能会给居住权人的利益造成一些损害。