中航樾府(曝光南京2个小区地段优越，房价却涨不动了)

“地段，地段，还是地段。”李超人这句「唯地段说」，让不少人认识到地段的重要性。

的确，南京很多楼盘保持着高热度的最大原因便是：板块的优越性。

背后原因也很简单：只有优越地段才能吸引来更多的购房需求，也就意味着强大的购买力，自然带动房子增值。

但这并不意味着板块的优越能代替所有，当房子本身无法满足板块涌入的购房需求时，地段再好，也带不动房价了。

今天，笔者发现，南京2个位置优越的小区，房价已多年未有新起色。

近期，月牙湖边的银龙花园三期成交了一套房，总价203万，折合单价仅约1.97万/㎡。

类似户型在今年3月成交过一套，当时均价1.8万/㎡，相比之下，8个月小涨了1000元/㎡。

如果是从小户型的角度来看，9月份成交的一套小户型成交均价2.26万/㎡。但在3年前，小区的成交价就差不多2.2万/㎡，3年来几乎没涨。

从整个小区的价格轨迹来看，过去3年都比较平静，房价上涨乏力，只能随着通胀一起微涨。

小区建于2006年，房龄超过14年，学校是银龙花园小学，目前小区三期的价格还没有前期房源的价格高。

比较少见的是，小区还配备一个地下停车场，这是很多老小区所没有的。

小区内的假山绿化打理得不错。

小区的楼栋外立面已经泛旧，多户人家都安装了防盗窗，观感较差。

一楼的入户门外立面是用红砖装饰，这样的审美显然有些过时了。

单元门禁看上去也有些年头了，另一边杂乱的电线像钢丝球一般缠绕成球。

因为是老小区，没有电梯，而楼梯间的墙壁上已有部分石膏脱落，变得斑驳。

在南京，一直存在着一句「东富西贵」的说法，东指的是城东，西指的是河西。

其中，城东板块以紫金山下的月牙湖为标志，勾勒出了早期南京的富人区的范围。

20多年前，仁恒在月牙湖边建起了梅花山庄，当时均价超3000元/㎡。而当时很多南京人一个月工资只有几百块，可以说，月牙湖是南京真正意义上的第一个“富人区”。

区域内如今已有纯新盘地铁云上即将开盘上市。

整个城东来看，最近一次开盘是在2020年6月，龙湖紫金原著首开，均价5万/㎡。

但在板块几乎成熟的情况下，新房的昂贵与二手房的停滞不前并不矛盾。

因为在地段未来可想象空间有限时，房子的价值更大的会系在房子本身的品质身上。而那些房龄超过10年的小区，往往会迎来一个房产价值的“平台期”。

不过，对于很多预算有限又想要好地段的买家来说，这样的房子给了他们更多的选择，为南京留下了更多的人口。

百家湖作为江宁的“新街口”，一直也是江宁不少改善盘的所在地。

最近，百家湖西花园伦敦城成交了一套二手房，建面141.07㎡，成交总价280万，折合单价约1.98万/㎡。

这个价格如果放到新房市场，恐怕只能在六合溧水挑一挑了。

不仅如此，这套房还是6层的洋房。目前，九龙湖的新房均价已经3.8万/㎡，如果百家湖出来一个洋房楼盘，怎么也不会低于4万/㎡了吧。

对比小区同类型房源的历史成交记录，我们却发现，这套房竟然是今年以来最低成交，此前的成交基本在2.3万/㎡左右。

整个小区的均价走势也说明问题：3年来价格基本一致，没涨。

不仅如此，小区还比一街之隔的中航樾府低了约8000元/㎡！有业主吐槽，由于小区物业不作为，这里的二手房价格一直受到影响。

在网上，随便一搜便能查到很多关于小区吐槽物业的新闻。

当时，业主对既有物业的管理情况非常不满意，还特别创建了一个“西花园你我他”的公众号，以记录整个小区换物业的进展。

目前，据公众号最新消息，小区已经在组建新的业委会，准备换物业。

除了物业因素，百家湖西花园伦敦城建于2006年，至今已有14年，这个房龄加在房子身上，的确也很难再卖高价了。

小区是2006-2016年建成的，共33栋楼，绿化率为40%，容积率为2.11。

百家湖西花园伦敦城有两个主要出入口，利源中路上的出口虽有保安在值班，但是人员进出比较容易，安保做的不是很好。

小区以多层建筑为主，相比其他的超高层，居住起来比较舒适，但是存在一些问题，比如长期不维护，楼栋上面不少墙皮已经脱落，看起来很不美观。

另外，小区也有一些高层住宅，外立面为黄色调。

图片来源链家

现在新房市场更新迭代迅速，科技住宅、双入户大堂、高颜值外立面、小区自带会所、游泳池……等等一系列升级，仿佛新出的iPhone12pro，尽管有些地方还被诟病，但众多指数和条件还是高过曾经辉煌的iPhone4。

种种原因，让本身处优越地段的百家湖西花园出现了房价停滞的局面。

不可否认，地段，是房子价值的绝大部分所在。即便是以上两个小区，如果它们不在月牙湖、百家湖这样的热门区域，换一个交通不便、配套不全的地方，房价可能都卖不了现在这个价格。

但当房龄越来越高，跟不上时代潮流时，这样的价格已很难再有起伏和变化。

好地段，并不意味着房价上涨就是必然。

如果追求资产增值，可以买优质地段的优质新房，如果追求相对低一点的总价住到不错的位置，这样的小区和房子，也能承载不少人的梦想和生活。

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