房地产中介服务(经纪服务新规出台 房产交易能否迎来低费率时代？)

在存量时代到来和促进合理需求释放的大背景下，对房地产交易的支持性和规范性政策越来越多。

近日，住建部和市场监管总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》（以下简称《意见》），对规范房地产经纪服务提出10条意见，涉及加强从业主体管理、合理确定经纪服务收费、规范签订交易合同、加强个人信息保护、加大违法违规行为整治力度等内容。

其中，对交易费率的相关规定颇受关注。《意见》提出，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用；鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价；引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

在近年来的楼市政策中，促进合理需求的释放是重要的方向。分析人士认为，若能消除房产交易的制度性成本，确定合理费率，对于促进效益显然大有裨益。

与此同时，随着越来越多的城市进入存量市场，经纪机构居间服务的场景将不断增加，对这一行业进行规范，也将有助于存量房交易和房屋租赁市场的长远发展。

两大背景

在涉及房屋的买卖和租赁等交易中，使用房地产经纪服务的场景正变得越来越普遍。

房屋买卖属于低频、大宗交易，民生属性强，但交易成本高、交易周期长，由于具有非常强的专业性，居民往往诉诸经纪机构来完成。其中，二手房买卖的复杂性和专业性要甚于新房，因此二手房交易对经纪机构的依赖更强。

相比之下，房屋租赁的交易流程相对简单，但如今多数租赁房源会在商业性平台上呈现和交易，因此经纪机构的介入程度也较深。

早在房地产市场化改革初期，经纪机构就应运而生，并介入房屋买卖和租赁等交易中。经过多年的发展，在不少大中城市，二手房交易超越新房占据市场主流，租赁市场也快速发展壮大。经纪服务的重要性愈加凸显，一批经纪公司也借助市场红利快速做大，部分公司则已登陆资本市场。

据不完全统计，当前已有超过30个城市进入存量市场。其中，在北京、上海等一线城市，二手房交易占总体市场的比重已超过80%。

过去多年来，我国出台了多项政策，对这一领域进行规范，但由于交易流程复杂、信息不对称、经纪机构运营不规范等现实问题的存在，仍有不少损害客户利益的情况出现。《意见》指出，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

因此，“为规范房地产经纪服务，加强房地产经纪行业管理，促进房地产市场健康发展”，有必要对该领域进一步规范。这也被认为是《意见》出台的重要背景之一。

对此，《意见》在加强从业主体管理、规范签订交易合同、加强个人信息保护、提升管理服务水平、加大违法违规行为整治力度、加强行业自律管理等方面，提出了相关的规定。

值得注意的是，《意见》要求，市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台，加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。近年来，全国已有多个城市建立了相应的平台，通过政府背书保证交易的安全。这一规定也意味着，未来将有越来越多的城市建立类似的平台。

另一个背景在于促进合理需求释放的政策导向。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，去年以来，监管部门多次提出促进房地产良性循环，满足刚需和改善性需求。

当居民对房价预期不再那么乐观，对交易成本比较敏感时，交易周期、交易成本就成为阻碍市场良性循环的最大障碍。

李宇嘉所指的“对房价预期不再乐观”，正是当下的市场特征之一。多家机构指出，当前的房地产市场供需关系相对平衡，消费者对价格较为敏感，一旦出现涨价，就对交易量产生挤出效应。相比于过去经常出现的买涨情绪，这种市场环境更有利于对经纪行为进行规范。

费率市场化是趋势

对经纪服务内容的明确和经纪服务收费的规范，是《意见》的最大看点。

其中，《意见》明确，经纪服务由基本服务和延伸服务组成。基本服务是为促成房屋交易提供的一揽子必要服务，包括提供房源客源信息、带客户看房、签订房屋交易合同、协助办理不动产登记等。延伸服务是接受交易当事人委托提供的代办贷款等额外服务，每项服务可以单独提供。

李宇嘉认为，首次明确了“延伸服务”，是一项重大的变化。除了必须承担的基本服务外，如担保、赎楼甚至是为优先获取房源、客源的推广费等额外服务，不是客户必须支付的，经纪机构也不能利用信息优势去获取，因此有必要加以强调。但他同时指出，此举还有赖于政府监管部门常态化的巡查，与客户举报相结合来实现。另外，培育规范的大机构，发挥稳定器、示范效应，也有助于实现这一目标。

在收费方面，《意见》指出，房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

《意见》还表示，严格实行明码标价，不得混合标价和捆绑收费。基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。

此外，具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

合硕机构首席分析师郭毅向21世纪经济报道表示，新规没有对费率进行直接管制，对于中介这种复杂行业的处理提供了新思路，兼顾健康发展与底线管理，没有“一刀切”，体现了政府智慧。

她指出，针对经纪服务收费，明确由交易各方协商确定，在此基础上，鼓励按房产成交价格分档定价，引导交易双方共担服务费用。此举将定价权交还给市场，服务费用分段公示，让交易双方可以“按需索骥”，有利于促进大型品牌经纪公司提供更高品质、更具特色的经纪服务，为行业的高质量发展提供助力。

空白研究院院长杨现领也认为，费率市场化的大方向是确定的，该政策并没有通过划定一个临界值直接管制费率，已经是很大的进步。在房地产市场下行的趋势下，通过市场化机制的完善和平台经济的发展，稳定房地产市场是核心思路。所以，《意见》不应该被简单解读为佣金管理政策，而是更广泛的行业规范建议。

杨现领指出，目前我国二手房买卖平均中介费率不足2%，低于欧美等发达国家的水平。不同的是，国外主要由卖方支付或买卖双方支付，国内则是主要由买方承担。

新规出台后，经纪服务的费用是否会下降？分析人士普遍认为，经纪服务费率将由市场供需水平决定，随着买方市场逐渐到来，信息不对称的局面将有所改善，经纪服务费率上涨动力不足。但若费率降幅过大，则可能会影响服务质量。对此，郭毅指出，双边收费或许会成为行业保障服务质量和从业者服务收入平衡的解法。

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