相信偶尔关注一下土拍以及建设规划的朋友们可能会经常看到这样一个词：楼面价。我们对房价都不陌生，但是对于“楼面价”这个词却还是不明就里。

那么什么是楼面价，楼面价和房价又存在着什么必然联系呢？为什么从楼面价的高低就能看出地块最终房屋售价的高低呢？

什么是楼面价？

楼面价又被称为单位建筑面积底价，是平均到单位建筑面积上的土地价格。具体是指按照商业、居住、工业等用途分别评估一定使用期限内建筑用地在某一个时点的平均价格。

其实想要更好的理解，可以举个例子：一块地总价是2000元，规划总建筑面积在1000㎡，那么每平米2元便是这块地的楼面价格。

如何计算楼面价？

楼面价格由土地本身总价与容积率来决定，土地价格在计算时应该包括其他购买土地时产生的费用，而容积率就是用规划总建筑面积除以土地面积。这里提到的规划建设用地面积一般包括项目内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等，包括附属建筑物也应该计算在内。

对于开发商来说，容积率的高低往往决定着成本与利润，而对于住户来说容积率就涉及了居住的舒适度，当容积率过高的时候，相应的舒适度也会下降。

楼面价计算公式：

楼面价=土地总价÷规划建筑面积

规划建筑面积=土地面积x容积率

容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积

楼面价与容积率是息息相关的，容积率越高的楼盘，楼面价就会越低，而反之则楼面价越高。因此高土地总价、低楼面价，只能是牺牲容积率来换取。

容积率就是用规划地上总建筑面积除以占地面积，比如在一万平方的土地上建15000平方的房子，那么它的容积率就是1.5。假设一个小区土地价格为40万/亩,容积率为1.8的话,两种方式得出楼面价：

楼面地价=400000*0.0015/1.8=334元/平方米（0.0015亩是1平方米）。

&楼面地价=400000/（666.6*1.8）=334元/平方米（一亩约666.7平方米）。

楼面价与房价的关系

楼面价代表一个项目在销售时售价中包含的土地成本，因此开发商在项目销售时定价过程中，往往是以楼面价为基础定价。

但是房屋的所有成本，又不单单只有土地成本，还有建安成本、设计成本、工程成本、配套成本、税费成本、营销成本、开发成本等。在一般情况下，房价肯定会高于楼面价2~3倍，否则房子就毫无利润甚至会亏本。

其实楼面价，也就是土地成本就相当于面包的面粉，它是楼盘的根基，也是决定房价的基础。