香港地(香港地产业发展如何？房产财富的逻辑有哪些？)

五一节假日期间，阅览了《香港统计年鉴-2022年版》，其中关于房地产的一些篇章，给大家做一些读后分享。香港的房产市场经过一百多年的发展，阶段领先内地很多，房地产的历史周期也比内地长，内地很多房地产制度设计借鉴了香港的一些做法，我们是否可以从香港的数据中，读懂一些房产财富的逻辑呢？

1、香港人口

2021年，香港人口总数为741.31万。相比2011年的707.16万，增加了34.15万。从下表中可以看到，香港的人口在2019年前一直处于增长状态，年均增幅在0.6~0.8%。741.31万人口中，男性人口338.23万，占比45.6%，女性人口403.08万，占比54.4%，香港女性人口占多数，可能与其服务业为代表的的三产发达有关。

2、香港住户数

香港家庭住户数也在稳步增长，2011年家庭数为235.93万户，2021年为266.95万户。此外，香港户均人口数在逐年下降。2011年户均人口为2.9人，2021年为2.7人。家庭住户规模小型化趋势明显，住户人数为1人和2人的家庭占比由2011年的42.2%增加到2021年的49%。住户人数为3人的家庭数变化不大。4人户家庭下降趋势明显，由2011年的21.2%增加到2021年的17.6%。户均人口变化，会带来房产需求和面积需求的变化。

3、地产业从业人数

香港地产从业人员规模在12~14万，其中男性员工多于女性员工，就业人数在稳步增加。2011年就业人数为122252人，占劳动人口数的3.3%；2021年就业人数为144471人，占劳动人口数的3.7%。地产就业人口占比数有所增加。2021年，我国房地产从业人员为2801571人，占就业人口数74652万人的0.37%。房地产行业从业人员占劳动人口比例，香港是内地的10倍。

4、建筑业人工工资

香港的人工成本较高。建筑工人的日均工资除少数几个工种外，都超过了1000元港币，木模板工人更是达到了日均1876.6元港币。相比内地的工人工资还比较低。

5、地产行业占GDP的比例

房地产是香港的支柱产业之一。房地产行业占GDP的比例在5%上下。2010-2017年之前均超过了5%，2018年开始占比有所回落，2021年为4.2%。此外建造业占GDP的比例3.3%~5.2%，建造+房地产两大行业占GDP比重近10%，所以说香港依赖地产业一点不为过。

我国内地情况如何？2020年为例，房地产行业增加值73425.3亿，占GDP总值1013567亿的7.24%。建筑行业增加值72444.7亿，占GDP总值1013567亿的7.14%。建造+房地产两大行业占GDP比重近14.4%。现阶段，内地更加依赖房地产行业。

香港政府的财政预算中，土地拍卖收入占比约为20~30%。以2011-2012年，地价收入为8464400元，占政府总收入43772300元的20%；2017-2018年，地价收入为16481100元，占政府总收入61983700元的26.6%；2021-2022年，地价收入为16304400元，占政府总收入72270000元的22.6%。此外政府还有物业税、差饷税等房产税收入。

6、住房消费支出

香港人均住房消费支出中，包括租金、房产税费、家具设备及物业管理费用几大项。2011年为例，住房消费支出为330952元，占个人消费支出的27%。2022年，住房消费支出为501883元，占个人消费支出的26.9%。

看看内地城市的数据。一线城市上海人均消费支出中，2018年人均消费支出为43351元，其中居住人均消费支出为14209元，占比32.8%；2021年人均消费支出为48879元，居住人均消费支出为16137元，占比33%。武汉人均消费支出中，2017年人均为28546元，其中居住人均7978元，占比28%；2020年人均消费支出为31115元，居住人均消费支出为8591元，占比28%。2021成都居住人均消费支出为占比21.5%。2021郑州居住人均消费支出为占比27.5%。

香港房价虽高，但是居住消费占比与内地城市相比，还是在合理范围内。

7、自购住房比例

2021年，香港住户数266.95万户。其中自购住房的有136.01万户，仅占总住户的比为51%。香港自有住房占比非常低，大约有45.5%的住户需要租房。

香港住房分为资助（公营）永久性住房和私人永久性住房，此外还有公租房。私人永久性住房142.44万户，仅占总住户的比为53.40%；资助（公营）永久性住房41.15万户，占比15.4%；公租房81.65万户，占比30.6%。

香港的公租房和资助房主要分布在新界和九龙，占比分别超过了55%和32%，也就是分布在非核心地段，这和内地很多城市做法也比较相似。公租房和共有产权房建设在非核心地段。

8、私人住宅售价

香港私人住宅分为 5 类，其中实用面积小于 40 平方米的为A类住宅; 实用面积40~69.9 平方米的为B类住宅; 实用面积70~99.9 平方米的为C类住宅；实用面积100~159.9 平方米的为D类住宅；实用面积超过160 平方米的为E类住宅。其中A、B类住宅的占比近80%，面积段和上海的比较接近。

售价方面，地段越好，单价越高。香港岛的房子比九龙的贵，九龙的又比新界的贵。面积段越大，价差越大。以160平方米的D类住宅为例，2011年港岛的单价为23.5万/平方米，新界的单价仅为8万/平方米。而小于40平方米的A类住宅，香港岛的为9.3万/平方米，新界的为5.8万/平方米。香港的房价在稳步上涨，以1999年房价为基准，2011年A~E类住宅的涨幅分别为87%、73.8%、93.8%、113.3%、141.7%，面积越大，涨幅越大。2021年A~E类住宅的涨幅分别为336.2%、278.2%、244%、231.5%、219.2%，面积越小，涨幅越大。这可能与户均人口规模小型化有关联。

目前香港的房价，核心区的单价均价超过了近20万/平方米，豪宅均价更是近30万/平方米。新界的均价也在11~15万/平方米，目前还远高于内地一线城市。

租金方面，地段越好，租金越贵。面积段越小，涨幅更大一些。

香港是内地城市房价的标杆，也是一面镜子。香港房地产经过一百多年的发展，所沉淀的房价以及行业的发展，都是我们值得学习和了解的。这样才能读懂中国房产财富的逻辑。

（来源：楼市蓝海）