动迁房(“全面拆迁”来了？已明确，2024年开始，这两类房子或通通拆迁)

资料显示，我国从2013年开始推进棚改。然后由于2015年开启的全国战略去楼市库存需要，棚改进入大规模爆发期，平均每年保持600万套以上的改造速度。因棚改而补偿建设的安置房就达到近5000万套，这还不包括大量现金补偿的。可以说，在这期间被棚改的居民无疑是最幸运的，很多人因此而改变了家庭几代人的命运。

不过，随着最后3年棚改攻坚计划的推进（2018年-2021年），实际在2020年底就已经提前超额完成了所有计划，棚改几乎等同于拆迁，意味着大规模的拆迁暂告一段落。这个时间点，基本与2019年7月住建部黄艳副部长宣布“即将告别大拆大建”相吻合。虽然说现在还有棚改，但都是零星的了，比如2022年棚改开工了134万套，2023年也只有159万套，摊到每个省份、每座城市、每个小区，其实就很少了。

是不是意味着未来就没有再拆迁造富的机会了呢？

老实说，房子都会变老变旧，无论是房型，还是品质等，都会逐渐变得与不断发展的居住需求不相适应。这样的房子，卖不好卖，为了改善居住条件，即便卖掉，还得贴一大笔存款才能置换，辛苦工作一辈子都给房子“霍霍”了。

所谓时也命也，没想到这两年房地产市场下行太多。不仅恒大、碧桂园等大型房企债务相继违约，连万科这样的“优等生”也因庞大的债务到期的理由，而不断向债主们申请还款展期。可以说，大部分房企因销售下滑而不得不面临更严峻的形势。更为重要的是，债务问题蔓延到上下游产业链，危及的是整个金融系统。

可以说，救房企就是维护国家金融安全。不过，虽然国家已经采取了多种措施，包括最为重要的金融支持—融资白名单对接，但效果从现在看来，可能并不是此前想象的那般美好，数据显示：

根据中国经营报的信息，2024年2月份，典型房企的融资规模同环比均出现明显下滑，均接近-50%的降幅，65家房企218亿的融资额，也创造了近3年的单月新低。看到没有？现在房企不仅没有因为政策而获得更多资金，反而减少了。原因很简单，喊话是一回事，但银行为了自保，总能找到理由不向房企“输血”。

出现这种情况的根源其实大家都知道，万科优等生的“劫数”表明，不是房企本身经营不善，而是房地产市场确实太差了，如果没有销售回款，即便再优秀，能坚持1年、2年，还能长期坚持下去？对此，国家自然是看在眼里，急在心里。于情于理，说救房企维护金融安全也好，说救楼市保经济增长目标实现也罢，救是自上而下的信念。如何救？能出的招几乎都出了，必须出屡试不爽的“绝招”才管用，那还得是“拆迁”二字。

关注相关信息的应该知道，笔者也撰写过相关分析，从今年开始，国家新启动“三大工程”，这项被视为房地产新模式的工作已经在重点推进了，其中城中村改造，从地方公开的报道看，把拆迁都列为优先级，像深圳都有40%的城市界面纳入改造之列，可以想象一下未来将有多少房子被拆迁重建。但今天我们说的是另一项与拆迁有关的信息，与大多数人都有关。

根据中央住建部日前的表态信息显示，住建部倪部长说了这样一段振奋人心的话：

稳定市场的任务依然艰巨，而从我国城镇化发展进程看，城镇仍有300多亿平方米存量住房需要更新改造，房地产市场仍有很大的发展潜力和空间；今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整社区。

这两句话的信息量很丰富，但如果仅从字面意思，你会感觉不到什么。如果结合当下的环境，以及前后政策的联系，或让我们豁然开朗，明白其中的奥义，从以下几个方面理解：

现在楼市确实困难，既然说“稳市场任务依然艰巨”，直白地说，现在市场还没稳嘛，绝不是一些媒体夸张的报道，说什么楼市又火了，官方掌握最为真实的大数据，说没稳就是没稳，而且想稳住也不容易。怎么办呢？

接着就是第二句话，从城镇化进程看，我国城镇还有300多亿平米存量住房需要更新改造。这里有两层意思：

一是提城镇化进程，啥意思？目前我国常住人口城镇化率66.2%，差不多已经过了整个进程的4/5，农村进入城市的人将越来越少，越来越慢；

二是96%的城市人已经有房了，但说房地产还有很大空间，这空间就来源于对存量房的更新改造。300多亿平米什么概念？按一套100平米算，那就是1亿多套房子，差不多20万个小区体量。算下来，大城市有上千个、小城市也有上百个老旧小区要更新改造，今年一年要更新改造5万个老旧小区。一句话，大面积的拆迁又来了。

这里需要说明的是，更新改造如果仅仅是涂涂抹抹，那才能产生几个GDP，怎么能说房地产还有巨大发展空间呢？看人看心，听话听音，虽然不能把更新改造完全等同于拆迁，但如果要产生大量GDP，带动多个行业发展。更为重要的是，要尽快拯救房地产于水火，只能尽快且最大限度地拆迁。“三大工程”已经肩负了一部分拆迁任务，而老旧小区更新改造又必须承担更为艰巨的任务（消除存量旧房的同时，以释放更多的购房需求）。

但考虑到财力，不可能把所有小区同时都拆掉，凡事有轻重缓急，讲究个优先级。从目前释放的信息看，这两类房子很可能列入优先拆迁之列。

一类是，老旧小区改造过程中，发现不太适合居住的危房。安全是第一位的，如果出现地基下沉，墙体开裂，房屋严重损坏，承重件已经属于危险构件等等，已经影响居住安全，按照住建部的意思，这类房子肯定是优先拆迁的。道理很简单，如果通过外力作用再修缮，很可能对原房屋造成更多损害，再改造没有什么实质意义，只有拆迁一条路可走。

另一类是，预制板房。按照住建部的要求，住房发展以绿色、低碳、智能、安全为目标，要建设适合大家需求的好房子，很显然，预制板房主要是上个世纪的产品，年代久远，保温、隔热、绿色、低碳和科技属性基本都不具备，而且安全性也存疑，自然应被列入优先拆迁之列。目前，全国唯一“共富示范区”浙江省，已经将预制板房列入全拆重建之列，有了住建部的定调，作为经验推广，相信其他地方也会相继跟进实施。

当然，没有列入优先级的也不用焦虑，按照住建部倪部长的话说，住房发展归根结底是要让人民群众住上好房子。随着时间推移，只要有财力，那些居住舒适度不高，具有拆迁价值的房子也是会拆迁的。

一般来说，优先拆迁记住两个原则就行：

一是从算经济账的角度考虑。房子总楼层低，地段也可以，总户数少，同样的地块，补偿总额相对较少，如果还还位于市区核心地段，政府、开发商都能赚，自然会抢着拆迁的，你不急，他们都会急。

二是被房地产和城市发展需要。像这轮楼市出了那么多支持政策，但效果不明显，最终只能通过拆迁来激发市场需求。值得注意的是，正如前面所言，城市化已经进入后半程，刚性需求已经不那么多了，要想保持行业健康平稳发展的话，未来拆迁可能会成为常态，就像抽水池一样，放一点水出去，就必须补一点，否则，水池就会干涸。

所以，从发展趋势来说，拆迁有先后之分，但确实是一个永恒的话题。