中航地产(中航退出地产业务，为何“卖房”陷入困境？)

盘和林

来自北京产权交易所信息消息显示，央企中国航空工业集团有限公司退出房地产的动作还在持续，其旗下公司中航里城（香港）有限公司挂牌转让苏州苏航置业有限公司100%股权，转让底价22.8亿元。据悉，该项目曾在6月3日正式披露，而后经历短暂的终结，又于6月10日重新挂出。然而转让并不顺利，“来咨询的人偏多，但继续跟进的人很少，”该项目知情人士向时代周报记者表示。

这并非是中航工业首次转让资产。在部分央企退出房地产领域的背景下，2016年10月中航工业明确提出剥离房地产业务。此后，中航工业开始了“卖房”之路。截至目前，其手上仍有诸多资产尚需寻找新买家，部分项目因为价格债务问题，陷入无人接手的困境。

央企产业重组之所以将地产业务择除主业，一方面是因为地产业务自顾不暇，企业经营难以为继。其次，随着主流专业房产企业的发展，部分央企地产业务与行业差距不断拉大，由于技术、政策、生产等问题，形成了现实中的“龟”“兔”赛跑的局面，地产业务逐步退出，或将只是时间问题。

据中航善达披露的2018年审计报告数据显示，2018年其主营业务收入约为66.56亿元，净利润8.57亿元。对比2018年行业数据，2018年千亿房企已逾30家，百强房企销售收入均超220亿，利润方面更是形成碾压局势，不论从规模上还是经营能力上看，中航不足百亿的业绩都难以望其项背。

不得不提的是，即使中航善达在业务重组后实现了相对自身不错的增长，但是468.4%的净利润增长率水份过多。从2016年开始中航开始逐渐剥离地产业务，资产的变更后的财务会计指标极大的高估了企业的业绩水平。扣除资产变更交割，中航善达的净利润实际为-1.5亿元。对于为微观经济主体而言，市场均衡指的是行业内企业进入和退出达到相对静止的状态，企业进入或退出则很大程度上取决于行业利润空间，有利润空间则会有企业进入，当利润为负则会有企业退出。不过，所谓打铁还需自身硬，企业自身的技术、资本等条件决定了进退边界的延展性。

就房地产行业近两年的发展状况看，政策调整的外部冲击对行业内企业的分层、过滤与筛选，直接拉升了行业整体生产率水平，不乏有中小房企直接破产。据相关数据显示，2018年消失或淡出的房企愈17家，但大型房企却依旧给出了傲人的答卷，千亿房企依旧多达30多家。如今的中航善达若是扣除资产变更，已经站在了盈亏平衡和停止营业之间。但是作为重资产行业，如今的表现正在不断缩小其与停止营业的距离，如今其维系经营的最重要的动力就是尽可能减少固定资本的损失，这也是目前中航将业务中心从地产转向物业资产管理的重要原因之一。

数据显示其物业毛利率远低于同行，据中航财报数据显示，2018年其务业管理业务净利润为1.64亿，但同期碧桂园服务盈利9.3亿元，绿城、彩生活，盈利也均接近5亿元。

虽然目前中航善达与招商蛇口达成合作协议，但目前的问题是，随着地产业务的剥离，中航物业相关业务将会逐渐失去自身对业务的支撑，合作依赖性增大。除此之外，虽然物业管理是行业价值链的纵向挖深，但是除去被逐渐削弱的地产板块，中航善达的产业链略显单薄。

至于，急于脱手的地产板块无人接盘，一方面可能是由于标的物本身有问题，另一方面，在楼市调控政策区间，作为央企压缩房企地产板块会在某种程度传递给市场“示范性”信息，增大了市场消极情绪。

总之，从目前现状看，中航业务转型依旧是困难重重，有政策因素、市场因素，更有自身因素，但其目前中航最重要的问题是如何跳出真正的盈亏平衡区间，窃认为，其迫在眉睫的是扩充产业链，做好业务的承接，避免产业单一，处于被动。当然，更重要的思考在于，当初地产业务是印钞机，各种企业都纷纷杀入，而中航“卖房难”告诉我们，或许有一天真的找不到“接盘侠”，这是值得类似国企及民企警惕的。（作者系应用经济学博士后）