上海房地(上海楼市“小阳春”已至，但行情偏弱)

21世纪经济报道记者唐韶葵 上海报道

春回大地、万物复苏。春节小长假过后的上海楼市，二手房成交量逐步恢复正常。上海链家数据显示，3月最近两周的周度成交量较节前的周成交水平大致增长了30%左右。

同策研究院数据也显示，今年3月份，上海一手房日均成交量较2月份有明显上涨，市场回暖趋势明朗。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，从交易的绝对值来看，今年楼市“小阳春”不能与去年简单做对比。2023年同期市场情绪激动、成交量高涨。对比2022年疫情期间的楼市行情之暗淡，2023年“小阳春”反弹趋势特别明显。

卢文曦表示，2023年9月，上海推出“认房不认贷”新政，随之而来的第一个周六，上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分别是周六和周日，上海的二手房网签分别有863套、761套，这一规模所反映的市场活跃度已经相当不错了。“小阳春”已成定势，只是相比前些年晚了大概一周左右，这也是因为受到今年春节假期晚于往年的影响。

“小阳春”成色不足

此前，上海楼市已经在政策推动下，出现复苏迹象。

今年1月30日，上海发文放松外环以外区域的楼市限购。受此影响，该区域的房屋供应量明显增加。链家研究院数据显示，今年2月份，供应量主要在外郊环间，占比79%。

春节后，这部分楼盘看房热度有所增加，符合条件的购房者积极入市。前述机构指出，整个2月，上海外环外成交占比76%，较1月份增加了9个百分点。

在上海工作的“95后”林晓（化名）向21世纪经济报道表示，农历元宵节当天，下单了一套外环紧贴中环板块的“老破小”，总价200多万，顺利上车。

机构普遍认为，总体来看，虽然2月的成交量不如去年同期，但降幅不大，市场复苏迹象已经出现。

进入3月，市场继续升温。上海中原地产数据显示，从二手房日均成交来看，除了3月4日的成交量在478套之外，其余都在500套以上。其中，两个周末的日均成交量在600套以上，最高达863套。卢文曦指出，上海二手房日均成交量已回到500套以上，且双休日交易量比较多，市场恢复很快。

“小阳春”虽然到来，但成色有待验证。

同策研究院研究总监宋红卫对21世纪经济报道记者表示，纵向对比，今年上海楼市“小阳春”应该是较弱的一次。虽然比2月份的日均成交量有所上升，但与去年同期相比仍然有较大差距。而且从全国范围来看，“2024年的小阳春不是全面开花，预计仅限于一些基本面相对较好的一线和部分核心二线城市，且成色不会太高”。

宋红卫指出，“小阳春”来得不如预期中猛烈，主要是因为新房供应不足，一定程度上影响了市场交易。具体来看，受元旦、春节等节假日影响，上海新盘供应节奏放缓，开盘项目数量骤减。进入3月份，供应量才有所上升。

他还表示，市场信心也没有完全恢复。

利好首轮土拍

综合其他指标来看，此轮上海楼市“小阳春”的可持续性，也要打一个问号。

一方面，虽然交易量有所提升，但成交价格并未上涨。卢文曦表示，上海楼市的成交价格还处于持续震荡下行的过程当中，主要是因为中低价位的房源交易相对活跃。

在中高端市场，价格博弈气氛浓厚。家住虹口区的王珍（化名）向21世纪经济报道表示，她持续关注了几个月的一套约为1500万元左右的二手房源，至今仍未出手，房东也没有下调挂牌价的举动。

另一方面，新房成交开始出现反复。上海中原地产数据显示，上周（3月4日—3月10日）新建商品住宅成交面积4.66万平方米，环比减少44.78%。其中，各区成交均有不同程度回落。

但这一轮热度下，市场各方开始“趁热打铁”。

近期，上海宣布第三批新房集中供应入市，进一步为市场增加供应量。上海链家研究院首席分析师杨雨蕾分析认为，这批新增供应中，均价超过10万的项目有6个，占比达32%。其中有3个项目的均价超过17万元/平方米，属于近几年来首次集中推出的豪宅项目，有望进一步提升市场的关注度和热度。

综合多名分析师的观点，这些高端项目虽然不能给交易量带来直接推动，但却能起到风向标作用，一旦触发积分制的豪宅产品变多，会推升市场人气。受此影响，3月下半月，上海楼市的交易数据有望进一步提升。

卢文曦还指出，市场的升温，对即将到来的今年第一批次土拍也会产生积极影响。根据上海2024年一批次土拍公告，今年上海一批次预计供地11宗地块，规划建面约63万平方米，比2023年的任一批次供应均明显减少。但多数地块位于区域相对核心位置，质量上佳。

卢文曦表示，对于房企而言，即便是处于下行通道，上海仍属于比较安全的市场。而在市场升温阶段，房企的拿地意愿则会更加高涨。

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