聂梅生(聂梅生：房住不炒、抑制泡沫、降低杠杆是长期的趋势)

21世纪经济报道记者吴抒颖 实习生陈燕曼 上海报道

2021年9月18日，博鳌21世纪房地产论坛在上海举行。在论坛上，全联房地产商会创会会长、精瑞人居发展基金会主席聂梅生发表主题为“房地产业未来的发展途径”的演讲。

聂梅生在演讲中表示，要了解房地产未来的发展，首先要特别关注的是中国经济社会发展的战略方针，包括全体人民共同富裕、实体经济脱虚向实、强化国家战略科技力量这三点。“如果不了解这三个经济社会发展战略方针的变化，很难深刻理解房地产的未来是什么。”

国家发展改革委党组成员、副主任胡祖才此前表示，党的十九届五中全会对推进共同富裕作出了重大部署，提出了2035年“全体人民共同富裕取得更为明显的实质性进展”的远景目标。共同富裕是“全民共富”、“全面富裕”、“共建共富”、“逐步共富”。

聂梅生认为，将来社会更多地会形成一个橄榄型的结构，扩大中等收入的比例等等。“以前是‘效率优先、兼顾公平’，现在是共同富裕，这是非常大的变化。”

站在经济层面，聂梅生指出，实体经济脱虚向实，高端制造业等都会成为亮点，新产业、新业态、新模式在逆势成长。同时，国家从来没有像现在这样强化国家科技力量，推进基础研究、完善创新激励，以十年磨一剑的精神在关键核心重大技术寻求突破。

“在这种情况之下，房地产的顶层战略发生了一些变化，需求端促使供给端结构性改革，也就是供给侧改革。”聂梅生说。

提及“住有所居”，聂梅生认为，住有所居不一定都要买房，也可以租房。将来保障房租赁市场和商品房市场之间的平衡关系会和过去20年有很大不同，房住不炒、抑制泡沫、降低杠杆肯定都是长期趋势。“‘稳地价、稳房价、稳预期’并不是说房地产没有了，而是动力发生了变化。”

聂梅生通过相关数据的分享也指出了房地产的重要性。数据显示，2020年房地产开发投资完成额占全社会固定资产投资完成额的26.8%；此外，有一半城市的财政收入对土地的依赖程度是50%。“房地产问题不解决，中国经济和地方财政的问题怎么解决？一次、二次、三次的收入分配怎么解决？”

科技进步是强国之路的核心竞争力，聂梅生指出，中国房地产科技发展脉络的主线是在建筑节能、绿色建筑上。目前全行业都在抓数字化的进程，消费互联网在全世界领先，但特别缺失工业互联网。

“工业互联网是在5G基础之上，与物联网、数据中心、AI、云计算作为信息基础设施的主要内容，来满足工业互联网发展的条件。整个房地产建成以后的长期运行管理，需要的是工业互联网而不是消费互联网。”因此，数字经济也将从消费互联网提升到工业互联网。

在减碳理念上，聂梅生不是特别同意全生命周期的说法，“因为这是一个线性发展思路。我们从摇篮到坟墓全周期指的是从土地、规划、施工、运营、拆除这样一个周期。但减碳逻辑就不能是从摇篮到坟墓，而是从摇篮到摇篮的循环再生。”

聂梅生还表示，不管是经济发展、节能减碳，还是互联网、物联网，没钱是万万不能的。绿色金融必须赋能绿色低碳才能发展。比如绿债在中国是非常好的债权债务融资工具，特点是非常优惠，单一项目融资的资金量更大，可以达到总投资的80%；贷款还款期长，成本利率只有约1-4个百分点。 “除了新科技之外，新金融这个形态也会出现，它将赋能房地产业的新发展。”

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