融资报告(化债长路｜2023年10月房地产企业融资能力表现报告)

观点指数 发债规模与利率非同频升降，开发投资规模降幅扩大 8-10月开始，发债规模、发行利率呈现非同频升降的趋势，与5-6月的趋势类似，但由于近期央行通过逆回购加大了净投放规模，DR007持续爬升，银行体系资金面较紧。2023年1-9月，全国房地产开发投资8.73万亿元，同比下降9.1%，降幅持续扩大，同比降幅较1-8月扩大0.3%。观点指数认为，投资额降幅持续扩大是目前市场需求疲软的数字形式表现，也即投资者对于地产的投资热情持续下降。

偿还债务小高峰，融创市场表现“利好＞利空” 信用债偿还方面，10月迎来2023年债务偿还的高峰，共录得15笔债务偿还事件。而市场利好方面，融创月内有较多的偿债动作，共计有9笔债务进行偿还，且期内其境外债重组计划不仅获得了高票，而且也通过了香港法院聆讯。利空方面，则是融创的境内发债主体融创房地产新增被执行约3.2亿元，累计被执行超104亿元。整体来说，融创于报告期内的市场表现是利好大于利空。

违约债券寻求展期成主流，绿地偿债压力仍存 信用债违约方面，据观点指数统计，报告期内房地产行业共有13笔债券违约，其中成功展期的为11起，高于实质违约的债券数量。期内绿地控股有8笔成功展期的海外债，展期方案的通过可在一定程度上缓解其面临的流动性压力，但从2023年上半年中报可以看到，其面临的偿债压力依然较大。

奥园逐渐回归正轨，佳兆业清盘呈请二度押后 中国奥园发布公告称，正根据重组支持协议所附条款书推进重组方案。而境内债方面，目前奥园存续的12只境内公开债务产品已全部通过整体展期，展期年限均为3年。作为今年复牌的首家出险企业，佳兆业期内二度押后清盘呈请及撤销申请的聆讯。观点指数认为撤销申请无法从根源上解决问题，最终还是要回到所有债务人身上，积极偿还债务才能杜绝相应的事件再次发生。

信用债发行方面，报告期内共录得39起房地产行业债券发行的相关事宜，规模共计218.59亿元，同比有所回升，上升幅度为4.82%。其中，10月的发行规模仅次于3月的发行规模，达到年内另一个发债小高峰。

数据来源：wind，观点指数整理

发行利率从8-10月开始，呈现非同频升降的趋势，与5-6月的趋势类似，但由于近期央行通过逆回购加大净投放规模。且全国银行间同业拆借中心数据显示，自10月16日以来，DR007持续爬升，银行体系资金面较紧，在10月24日，该项利率已较同期政策高20个基点。观点指数预计，资金端成本的上升也将使得10-11月的恢复发行规模和发行利率呈现同步上升的趋势。

从发债主体来看，期内发行人全部为央企及地方国有企业，并无民营房企，后者暂缓了发债的进程。

据国家统计局数据，2023年1-9月，全国房地产开发投资8.73万亿元，同比下降9.1%。其中，房地产开发企业到位资金9.81万亿元，同比下降13.5%，保持下行趋势，降幅较1-8月减缓。而国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款方面则同比分别下降11.1%、40.0%、21.8%、9.6%和6.9%。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

可以发现，本月开发投资额降幅持续扩大，同比降幅较1-8月扩大0.3%，其中住宅开发投资额为6.63万亿元，占全部房地产开发投资额的76%，同样较上月扩大了0.4%，同比降幅为8.4%。

观点指数认为，投资额降幅持续扩大是目前市场需求疲软的数字形式表现，也即是投资者对于地产的投资热情持续下降，消费者的购买力也持续减弱，进而导致房地产开发投资额的持续下降。

此外，2023年1-9月全国商品房销售面积为84806万平方米，同比下滑7.5%，而商品房销售金额89070亿元，同比下滑4.6%。这两项数据同样体现出目前楼市的销售并未完全恢复，反而在持续下探中。

偿还债务小高峰，融创市场表现“利好＞利空”

信用债偿还方面，10月同样迎来2023年偿还债务高峰，共录得15笔债务偿还事件，其中偿还本金为9.44亿元，偿还利息16.21亿元。

数据来源：wind，观点指数整理

值得注意的是，融创月内有较多的偿债动作，共计有9笔债务进行偿还，本次整体兑付本金及利息分别为3.43、15.81亿元。其中，有3笔发行总额为101亿元的债券已经进行足额本息兑付，且均是在9月13日开始停牌的，目前已开始复牌。

10月24日，据天眼查数据，融创的境内发债主体融创房地产新增被执行约3.2亿元，累计被执行超104亿元。

此外，据融创房地产10月16日披露的2023年上半年业绩亏损的公告，其上半年合并口径净利润为-124.45 亿元，归属于母公司所有者的净利润为-108.72 亿元，超过2022年末净资产10%。且由于房地产市场持续承压，市场下行导致公司房地产开发与销售业务的销售价格和经营回款均不及预期，因此交付房地产项目亏损且计提存货减值损失。因此，2023年上半年，融创房地产的净利润大幅亏损。

融创中国虽业绩稍有好转，但实际上财务表现依然承压。上半年，融创中国拥有人应占亏损约为153.7亿元，虽较去年同期减少了约18.1%，但实际上仍是亏损的状态。

被执行的金额较大、融创房地产的业绩亏损再加之融创中国的财务表现持续承压，三者都从侧面表明了融创目前整体的资金链并不宽裕。观点指数认为，在资金紧张之时，融创却仍积极进行债务偿还，不仅为当下房地产市场打下了一剂不逃债的“强心针”，而且也有利于其获取未来的融资资金。

10月5日，融创中国发布公告称，境外债重组计划已在香港法院进行聆讯，目前已获法院批准。从具体数据来看，境外债重组方案获得债权人会议高票通过，共有2019名债权人针对债券本金及应计未付利息总额99.23亿美元进行投票，最终2014名持票人投票赞成，债权人数通过率99.75%，债务总额通过率98.3%。

观点指数认为，高票通过及获法院批准的债务重组计划，意味着该项计划是合理且有助于融创走出债务困境的，可以有效地改善财务状况，并提高企业的运营效率。综上所述，融创月内的整体市场表现是利好大于利空的。

违约债券寻求展期成主流，绿地偿债压力仍存

信用债违约方面，据观点指数统计，报告期内房地产行业共有13笔债券违约，总发行规模为92.7亿元，违约日债券余额为90.01亿元，逾期本金为39.99亿元，逾期利息为4.57亿元。

从穿透信用主体来看，违约的发行人包括绿地、旭辉、俊发、恒大、阳光城及海伦堡中国，主要违约类型为未按时兑付本息、展期，其中成功展期的债券数量为11起，高于实质违约的债券数量。

值得注意的是，期内绿地控股有8笔成功展期的海外债。而根据其发布的公告可知，目前其所发行的9支境外债展期已征求获得持有人会议通过，展期4年。展期方案的通过可在一定程度上缓解绿地控股面临的流动性压力。不过从2023年上半年的中报可知，其所面临的偿债压力依然较大。

根据中报数据，其扣除预收款后的资产负债率从2021年的83.68%下降至2022的83.42%再下降至2023H1的80.95%，呈现逐年下降的趋势，但与“三道红线”中规定不得超过70%这一指标仍有着10.95%的差距。

而“三道红线”中另外两道红线要求的净负债率不得超过100%与现金短债比大于1，绿地控股则仅有一项净负债率为90.1%能归入绿档，现金短债比为0.51，仍踩红线。因此绿地控股属于脚踩两道红线的“橙档”出险房企，整体来说资金链仍面临困境。

而期内阳光城的一笔24亿元的中票未能按期偿付，并在公告中表示由于近期偿债资金筹措压力较大，截止加速到期兑付日终，公司亦未能按照约定筹措到足额的偿付资金。此前的8月16日，阳光城已被深交所摘牌，这次的实质违约事件也表示了出险房企与运行稳健的企业相比更难获得融资，这也加大了企业的债务困境。

奥园逐渐回归正轨，佳兆业清盘呈请二度押后

10月11日，中国奥园发布公告称，正根据重组支持协议所附条款书推进重组方案。重组方案完成后，将为集团提供可持续的资本结构。而据先前公告，重组方案将通过一系列相互关联及互为条件的安排计划实施，本次奥园表示就该等计划所申请的召开聆讯将于10月31日进行。

据观点指数了解，此前所披露的重组方案中表示，奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4只共计23亿美元新债务工具的期限至2031年，14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。

而境内债方面，目前奥园存续的12只境内公开债务产品已全部通过整体展期，展期年限均为3年。

销售方面，奥园也披露相关数据表示今年1-9月，奥园在全国约30个城市实现约2.35万套房源交付，交付面积约263万平方米。预计第四季度还将陆续集中交付逾万套。

而10月16日，佳兆业发布内幕消息，表示清盘呈请及撤销申请的聆讯已押后至明年2月6日，这也是该聆讯的第二次押后。但佳兆业也表示本次清盘呈请方为持有本金1.7亿元债券持有人，涉及数额较小，影响范围有限，目前一直寻求法律措施坚决反对呈请，已向香港高等法院提出申请撤销呈请。

但是观点指数认为，一昧的撤销申请无法从根源上解决问题，最终还是要回到所有债务人身上，积极偿还债务才能杜绝相应的事件再次发生。虽然在出险房企中，佳兆业是今年首家复牌的企业，但是股票的复牌并不意味着企业可以放松警惕，后续对于债务风险的缓解与处理仍长路漫漫。

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