北京房地产(北京楼市，人口负增长，房价到顶？)

北京人口的重大变化，始自2021年。

21年，北京常住人口破天荒的下跌，比20年减少了0.7万人，达到2188.6万人。这是30年来的首次人口负增长。此前北京人口一直涨、涨、涨，没想到有一天人口竟然会下跌。

2022年，北京市全市的常住人口是2184.3万人，比21年末又减少了4.3万人。

2023年，北京常住人口数量还没有正式统计数据。大概率继续下跌，好点的话，就跟22年持平。

人口负增长了，房价会下跌吗？

说几点看法：

其一，人口是房地产行业的重要基础，人口下降，房价必然受冲击，大城市的房价，继续上涨。

情商高的说法叫负增长，直白说就是人口下跌。

可能负增长听起来好听一点，像个障眼法，虽然是负的，毕竟还是增长。

人口是一切行业的基础。

22年，人口已经进入负增长时代。

23年，继续延续人口负增长。

按照其他发达国家走过的人口增长变化历程，人口一旦进入负增长时代，这种变化是不可逆的。

有的人可能会想：今年人口负增长，出台点刺激措施，鼓励政策，然后过个两三年，人口突然又开始增长了。没有这样美好的事情。

人口逆增长的火车启动后，很难停止下来。隔壁的日本也好，韩国也好，都是如此。

其二，北京核心城区人口大幅度下跌，近郊人口大幅度增加。

23年2月19日，北京统计局发布报告显示。2022年末，北京中心城区常住人口1094.5万人；2015年，这个数字是1297.4万人；减少了202.9万人。

从常住人口数据来看，从2015年至2022年，北京六个核心城区的人口，全部处于下跌趋势。其中，东城减少了19.6万，西城减少21万，海淀减少59.7万，朝阳减少54.8万，丰台减少37.2万，石景山减少10.6万。

核心城区常住人口减少的同时，非核心城区常住人口出现上涨。昌平、大兴、通州、顺义等区域，人口无一例外，出现了大幅度的增长。

其三，核心城区常住人口减少，势必对北京的房价产生影响。

核心城区人口大幅度减少的原因，一方面是纾解所致；另一个原因是核心城区的生活成本较高，对于落脚到北京时间不长的人来说，住在非核心城区，显然成本更低，更划算。

人口大幅度减少，北京核心城区房价是不是就完了。

人口多寡，对于房价，肯定有影响。至于说核心城区人口减少后，核心城区的房价是不是就崩盘了。

我认为答案是否定的。

北京房价大致是核心城区高，非核心城区低，从中心向四周，遵循由高到低的分布规律，同时，四周也有个别区域的房价，高于中心城区某些区域的房价。

此外，从常住人口看，核心城区确实减员厉害，但从户籍人口指标来看，核心城区的人口变动，并没有这么夸张。

从2015年至2022年，六个核心城区的户籍人口数量，全部正增长，一共增加了33.9万人。即便是东、西城，人口一共增加了近10万人。

只要户籍人口还在持续增长，说明依然有人在持续买入核心城区的房子，那么北京核心城区的房价就一直有支撑。

其四，人口数量开始减少，对房地产行业，是个巨大的利空。

建房子是为了给人住，一旦需要住房的人没那么多了，建再多的房子，就是一堆废弃的砖头，毫无用处。

人口负增长时代，房地产的逻辑也开始发生巨大的变化。

只要条件允许，尽可能买入一二线城市的房产，逐步抛弃四五线，甚至经济一般的三线城市的房产。

虽然人口开始负增长了，但人口和资源将进一步向一线城市北上广深、二线省会城市和三线经济强市集中。这些城市的房价，依然有人口支撑，会保持稳定甚至继续上涨。

隔壁的韩国日本，人口萎缩，小城市凋零，大城市的人口反而越来越多。中国城市化依然在继续，确切的说，是大城市的城市化，继续发展。