第一太平戴维斯(第一太平戴维斯召开2023年第四季度房地产市场回顾及2024年趋势展望媒体会)

近日，第一太平戴维斯在沪召开2023第四季度房地产市场回顾及展望媒体会。第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可就房地产市场前景发展表示：

“虽然增长前景或仍受限，但与去年相比，未来走向确定性有所提升。政府有望加大支持力度营造更稳定的环境，公司和个人能够更好地进行规划，并对地产需求做出明智决策。值得注意的是，新兴领域、工业园区和长租公寓等关键领域正获得政府支持投资并得到发展。拥有强劲基本需求的酒店和零售市场已从低谷中回升，且吸引新运营商入局。”

上海甲级写字楼市场：业主应与租户“双向奔赴”

-四季度，上海甲级写字楼市场迎来五个新项目入市，共计42.4万平方米供应。至此，全年总供应量约187万平方米，截至2023年末，全市甲级写字楼总存量为1836万平方米。

-受到新增供应影响，外加新项目去化仍需时间，迫使全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.2个百分点，至20.3%，同比上升4.6个百分点。其中，花木和真如板块因年内大体量供应使得空置率较去年同期有明显上升，涨幅分别为25.6个百分点、30.7个百分点。

-四季度全市甲级写字楼市场录得5.7万平方米净吸纳量，全年净吸纳量共计64.3万平方米，与2020年水平相当。除开自用的贡献因素，吸纳表现最为强劲的是北站（14.2万平方米）、真如（7.9万平方米）、北外滩（7.7万）板块。

-四季度，全市甲级写字楼租金环比下调2.1%，至每平方米每天人民币6.7元。全年跌幅为5.0%，中央商务区、次级商务区和非核心商务区跌幅分别为4.6%、5.2%和5.0%。

-四季度专业服务和金融类公司在办公租赁活动中依旧表现活跃，体现了传统行业的韧性。在整体新增需求有限的情况下，预计明年传统行业仍然会是支撑办公需求的主要来源。

-较以往提前3-6个月开始同楼内租户洽谈续租事宜，当前对于租户流失的担忧使得一些业主提前半年以上启动洽谈，商务条件方面也更显诚意。若干续租个案的续租价格较上一轮合同期下降了30%。

展望

-2024年计划将有22个项目合计约190万平方米新供应，如能按期交付。以目前租赁情绪疲软、成交周期拉长的情况来看，2024年全市出租率和租金将继续承压。来年底全市甲级写字楼存量将突破2000万平方米。

-尽管2023年已经出台一些经济刺激举措，但对整体商务信心和活力的提振成效有限，如明年能够出台更大力度和更多新兴产业特别是针对中小微企业的扶持政策，将带动企业信心显著提振。

-2024年办公市场仍充满挑战，考虑到租户市场仍将延续未来一段时间，业主应与租户“双向奔赴”，更好地满足并激发租户的降本置换/扩租需求。同时在能力/成本可控范围提供增值服务，更灵活的商务条款。

上海零售市场：松弛感+悦己成为消费新方向

-2023年1-11月，上海零售总额同比增长12.9%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比上涨11.4%和32.5%。

-2023年上海市区全年新增供应约54.9万平方米，共迎来七个项目开业。

-上海城区零售市场2023年第四季度上海零售市场城区内有两个购物中心开业，共25.0万平方米新增供应。新开项目包括带来15万平方米新增供应、位于真如商圈的环宇城Max，以及改造完成重新入市的百联西郊购物中心。

-年末节日及促销活动频繁，客流增长显著，消费旺季各品牌扩张需求旺盛，第四季度全市约3/4的商圈入驻率均有提升。

-全市购物中心空置率环比下降0.8个百分点至11.5%，较去年同期下降0.9个百分点。其中核心商圈环比下降0.9个百分点至9.3%，非核心商圈购物中心空置率下降0.7个百分点至12.1%。

-全市购物中心首层平均租金环比微降0.1%，为每平方米每天人民币25.8元，较去年同期下降0.4%；其中核心商圈首层租金环比持平，而非核心商圈存量及新项目以更多租金优惠吸引租户入驻，环比下降0.1%。

-休闲餐饮、个人护理、家居及生活方式子品类为年内租户整体占比增长最为显著的三个业态。此外，香氛、运动户外、细分运动品牌炙手可热，其所带来的社群文化营造带动线下门店扩张。

-四季度内家居潮玩及一些颇具地域特色的云贵琼餐饮细分主题餐饮扩张明显，体现了当代青年对松弛感及慢生活文化背景下生活方式的追求。

展望

2024年上海零售市场预计将迎来十个项目，约93.7万平方米新增供应入市，不同类型及体量的项目将带来愈加多样化的市场表现，加之众多小而美的非标项目亦备受消费者青睐，将在零售市场融合更多可能性。

上海物流市场：宝山、奉贤子市场迎来新增供应

-2023年第四季度，上海非保税高标仓市场下行趋势有所减缓。季度内录得两个新增项目，分别位于宝山、奉贤子市场，共计约14.5万平方米。回顾全年，上海市新增项目主要位于青浦、金山子市场，占2023年市场新增的近70%。新增供应也将全市非保税高标仓存量推升至745.8万平方米。

-值得关注的是，受年末电商旺季及促消费增长的政策影响，本季度仓储租赁活动稳健复苏。净吸纳回升至今年内最好水平，相比去年同期也有大幅度提升，约达12.1万平方米。其中，金山、松江等多个子市场见证了净吸纳量由负转正。

-本季度，空置率结束了连续多个季度的上行，保持在16.3%，与上季度持平。

-租金表现方面，继上季度跌破每平方米每月50元后持续承压下行，录得人民币每平方米每月49.4元，租金指数同比下降0.4个百分点。

-经济疲软下，上海消费品市场在低基数效应及促消费活动等综合影响下不断释放动能，1-11月上海社会消费品零售总额同比增长12.9%。随着租金下调，一些价格敏感型客户选择留在上海市场进行租赁。

展望

-2024年预计仍会维持较稳定的新增供应，未来六个月预计有超过170万平方米新增入市，其中也不乏一些来自头部开发商的大型项目，届时也将推升相应子市场的空置水平，而体量较大的项目也需要一定时间进行去化。

-资本市场服务实体经济宗旨下，仓储物流REITs的发展仍受到政府及相关部门的支持。随着三支仓储物流REITs于2023年底正式获交易所受理，位于京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大城市核心群的优质物流资产仍将持续投资者的关注。

上海投资市场：交易情绪有所回升

-四季度上海大宗投资市场录得21宗成交，合计成交金额162.9亿元人民币，成交金额环比上升135%。

-随着越来越多的开发商将更多的资产投放市场，价格经历不断调整，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会，投资市场的情绪在2023年第四季度略有回升。

-得益于旅游的复苏及消费者支出的恢复，零售及酒店资产的收购情绪大幅提升。2023年4季度共录得5宗酒店资产大宗交易，大部分为豪华型酒店。

-继今年3月REITs试点扩容至商业地产领域之后，首批四单零售REITs已于四季度先后正式获得批复。不断增加的退出/流动性和更高的定价透明度吸引了投资者，尤其是险资、政府平台和Pre-REITs基金。

-尽管2023年下半年写字楼投资活动有所增加，但由于租赁需求疲软，机构和基金投资者在调配资金时继续表现出谨慎态度。

-由于利润率受到挤压，第三方物流公司对租金更加敏感。再加上2024年计划的大量供应，投资者对该行业的情绪有所降温，比过去更加谨慎。

展望

-2023年年底，制造业和贸易在一定程度上趋于稳定，而消费和固定资产投资则继续低迷。在宏观经济环境进一步稳定和租赁情绪回暖之前，机构投资者的投资活动将保持谨慎。

-尽管房地产行业整体景气程度持续低迷，但在有限有形资产的范围内，商业地产仍然是长期投资者进行资产配置的重要资产类别。同时，直到价格触底、基金重新进入市场前，自用买家在投资市场中将依旧保持着主导地位，尤其是在办公楼领域。

上海住宅销售市场：政策放松提升置换买家信心

一手商品住宅市场

-2023年第四季度，上海新建商品住房新增供应324.8万平方米，环比上涨39.0%，同比下滑22.5%。

-第四季度，上海成交一手商品住宅约198.2万平方米，环比上涨1.4%，同比下跌24.7%。

-一手商品住宅成交价格同比上涨5.2%，达到人民币每平方米68，983元，环比下跌1.9%。

一手高端公寓市场

-第四季度，上海一手高端公寓市场迎来百合漫庭及缦云嘉苑两个项目共514套供应入市。

-一手高端公寓成交量共计约47，676平方米，环比下跌57.7%，同比下跌22.4%。

-一手高端公寓价格指数环比微跌1.17%，同比持平，平均成交价格达到人民币每平方米122，927元。

住宅用地市场

-季度内的第三、第四批次土地拍卖分别于10月及12月进行。第三批次共17幅涉宅用地拍卖，建筑面积约269.8万平方米，拍得总价675.7亿，平均楼板价为25000元。关注度较高的包括建筑面积为67.32万平方米的徐汇龙华地块，最终以240.16亿的底价成交。

-第四批次土拍同样分为两个小批次进行。12幅涉宅用地最终以362亿元的总价成交，建筑面积157.7万平方米，平均成交楼板价22960元。市区内徐汇、普陀、杨浦均有优质地块供应。

展望

上海迎来2024年第一批次新房入市，22个项目共4335套住宅，规模虽较小，但含有高端公寓项目供应。

自2023年下半年以来，上海住宅销售市场降温，买家观望情绪较重，年底的降首付、降利息等举措仍是力度较大的刺激，结合普通住宅标准调整，预计为改善型买家留出更多空间。

政策传导还需要一段时间，但随着经济缓慢复苏，上海仍将持续吸引人才为产业发展提供动力。

上海住宅租赁市场：品质型租赁住房供应端增加

-第四季度上海服务式公寓市场迎来三个新项目入市，共计648套新增供应。新开业项目包括盛捷星河湾星邸服务公寓（二批次410套），徐汇西岸中环汇及嘉伯瑞健康服务公寓。

-四季度，位于陆家嘴江畔的鹏利海景壹号在2023年9月易主后引入“莺栩阁”品牌，结束了长达15年辉盛集团的品牌管理。

-由于潜在购房者持观望态度，住宅销售市场的疲软支撑了租赁市场的需求。作为一种灵活的租赁方式，服务式公寓越来越受欢迎。

-2023年第四季度，全市服务式公寓空置率环比上涨0.6个百分点至19.3%，同比下降4.1个百分点。尽管受新增供应出租率影响整体空置率有所上调，但众多板块存量项目的入驻率均有所改善。

-2023年第四季度服务式公寓租金环比上涨0.6%，达到平均每月每平方米人民币270.6元。

-优质长租公寓市场需求回暖，空置率下降3.2个百分点至17.7%。租金环比微幅上涨0.2%，平均达到每月每平方米180.3元。

展望

-2023年，随着更多投资者和运营商进入上海服务公寓市场，供应量达到十年来的最高水平。运营商需要密切关注租户情况正在发生的巨大变化，并做出相应调整，以确保在充满挑战的市场环境中不被淘汰。

-国际旅游（出境游和入境游）、商务旅行和工作安置的便利化将有助于刺激服务式公寓的增量需求。

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