商办(房企加速抛售资产，商办类成为出售首选)

对赌大限将至，迫在眉睫的万达又开始新一轮抛售资产。不仅万达，在资金流动性压力下，金地也加快了出让资产的速度。除此之外，11月以来，多家规模房企传来出让资产的消息，其中也不乏一些国央企，为了回流资金，加快了抛售资产的节奏。而从交易标的类型来看，商办资产出售热度较高。

不仅民企，国央企也在加速处置资产

12月7日，有市场消息称，近期珠海万达商管在和投资人沟通的过程中透露，万达集团拟出售旗下位于一二线城市的万达广场以换取流动资金，目前在和险资机构洽谈。但万达暂未透露接触的险资机构为哪家。实际上，今年以来，万达已经出售了多个万达广场。6亿美元债务到期无法兑付，重组延期；万达的“大血包”万达电影也将易主；几百亿的上市对赌协议又临近大限，投资人还未答应延期。雪上加霜的万达将再次面临生死考验。

11月末，金地正与福田投资谈判的消息被传出，计划出售深圳环湾城项目部分股权予福田投资，来偿还2024年即将到期的债务。而据公开资料显示，福田投控持有金地 7.79% 股权，为金地第二大股东。另据Debtwire消息，该项交易对价或为40亿至50亿。自金地董事长凌克辞职以来，外界对金地流动性有所担忧。金地集团拟转让项目自救的消息，再次引发市场对这位房企“优等生“的广泛关注。虽然 2023 年金地到期的公开债务均已偿付完毕，未出现债务逾期，但2024年将迎来债务偿付高峰期。据克而瑞监测，预计2024年金地有9笔境内债、1笔境外债、3笔ABS到期，涉及到期规模约180亿，还债压力较大。而根据三季度报披露，金地期末账面现金338.5亿，短期有息负债420亿，短债比小于1，不足以覆盖。

11月28日，大悦城控股发布公告称，已成功出让旗下上海鹏利置业所有股权，交易对价41.42亿元，目前交易已完成，而从央企大悦城手中收购了陆家嘴豪宅项目的企业，是来自内蒙古的“煤老板”。 除转手上海鹏利外，11月28日，大悦城还公告称，中邮人寿保险股份有限公司已支付42.56亿元的交易价款，获得控股子公司西单大悦城有限公司转让的北京昆庭资产管理有限公司100%股权及债权。同日再次挂牌北京名都地产100%股权，而转让底价也是一降再降，已由最初的1.32亿元降至4282.064万元。大悦城也加快了处置资产的节奏，甚至不惜打折出让。

11月华侨城在处置资产方面表现也相当积极，单月挂牌3宗资产，转让底价约16.6亿元。而在前不久，华侨城还拟出售上海苏河湾项目酒店资产，作价24.3亿元。11月17日，华侨城2.71亿元挂牌成都文旅发展33.33%的股权； 11月22日，再次将西安曲江新区的太平坊项目搬上货架，挂牌11.45亿元； 11月28日，南京华侨城欢乐滨江商办大楼地块挂牌，转让底价2.48亿元。华侨城自2022年首次归母净利亏损百亿，近两年尚未扭亏为盈，市场低迷下业绩持续不佳。2023年以来密集挂牌商业、文旅等亏损项目，也是为了扭转当前的局面，断臂求生。

当前我国房地产市场仍处于下行阶段，房企资金面承压未改。在供求发生重大变化的新形势下，市场格局与企业格局继续面临调整。不仅是民企，就连央国企也面临较大的资金压力。也因此加速了房企处置资产的节奏，以适应新形势，实现现金“回血”。

11月关联交易增多，商办资产成为房企出售首选

收并购市场较往年热度明显回落。据克而瑞统计，重点监测房企11月收并购规模约为325亿元，2023年1-11月，行业收并购规模仅为约2612亿元。而2022年全年行业收并购规模是5669亿元。2023年前11月还不足去年全年的一半。而回看过去五年，行业收并购规模的平均值是5580亿元。这也意味着，行业收并购整体热度仍然较低。当前无论是民企还是国央企，甚至对于一些金融机构、险资机构来讲，保障企业安全性依旧是是经营发展的首要考量。

11月关联交易明显增多。据克而瑞统计，24笔交易中关联交易占了9笔，交易规模也占了近四成。典型如11月16日，中骏集团10.9亿元向中骏商管出售北京奥莱购物中心，再如滨江和荣盛发展向旗下物管平台出售车位，以回流资金偿债。克而瑞表示，关联交易的增多，从侧面也可以看出行业收并购特征变化，即由企业规模扩张驱动转向由资产出让、资金回笼、业务剥离的需求驱动。

11月商办资产出售热度在各项收购物业类型中仍然保持较高水平。据克而瑞统计，8笔多元化投资中商办资产交易笔数就有6笔，且交易对价达到71.5亿元，占比接近四成。2023年1-11月，收并购交易中商业资产出售总规模达到1046亿元，占收并购总规模的比例也达到了四成。商办资产由于回报周期长，因此当前加快相关资产处置以实现资产价值最大化，已成为房企的主流共识。但由于当前投资企业更出于自身的安全性考虑，接手后的回报率还是要谨慎测算，而不是一味地图便宜。因此多数区域不佳的商办资产多处于挂牌或流拍状态。

2023年下半年以来，各级政府部门频繁优化楼市政策，政策环境已接近2014年最宽松阶段。但政策效果持续性不佳，市场信心不足，收入预期弱等因素依然制约着市场修复节奏。在流动性危机之下，房企为了自救加快了资产的挂牌和出让速度，商办资产也成为了房企出售首选，甚至价格不惜一降再降，但整体收并购热度明显下降，投资企业依旧保持谨慎。

近期，中央密集发声支持房企融资，各大银行纷纷召开座谈会，其中不乏有出险房企在列。房企资金面能否得到缓解还有待政策进一步落地。但从商业银行表态来看，普遍表示将在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、经营性物业贷款、并购贷款与投资等业务方面，加大对民营房企的支持，缓解流动性困境，防范和化解房地产企业风险。

（本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含）

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