福州房地产(小阳春来了，福州楼市回暖了？实地踩盘，带你看穿楼市)

冬去春来，万物复苏，一切生机盎然。

经历过严寒的楼市，是否会在这个时机点迎来复苏呢？

中介朋友圈里催人买房的文案一波接一波，真实的行情如何呢？

如果在节假日的时候，去中介门店，或者售楼部走走，应该能了解真实的行情。

“小阳春”原意是指冬天（立冬到小雪）温暖如春的天气，而如今在楼市里，因为一些特殊的需求存在，导致楼市行情走高的名词。

从需求端上看，孩子的学位要在6月份之前确定，以往买房需要走解押，贷款之类的流程，在3,4月购房是一个比较惬当的时机。

这个时间点会增加二手房的成交量，而开发商也想趁机抓住机遇，也会搞好营销，来去一波库存。

最近跑市场的时间花得蛮多的，和大家聊一下二手房市场和新房楼盘吧！

PART 1

二手房市场行情好不好，看一下中介门店的店员忙不忙就知道了。

一个朋友自己开了中介门店，去年过得太难了，他说要不是老客户的话，早就歇业了，毕竟他没有线上获客渠道。

周末去的时候，感觉他太忙了，同时接待了两组客户，还问能不能帮忙带看，晚饭他包了。

从他和他的同事这边得到的消息，现在看周边二手房的客户大多数都是为孩子的学位奔波。

这些群体中，并非都一定要求顶级学区房，也有客户是不想让孩子上村小，希望孩子能在市区上学就好。

他陈述的行情来说，并没有哪个房东涨价的，至于APP里面的涨价，这就跟闹着玩似的，你涨再多，没人看房有啥意思？

理性的房东会在这个时间点和买家好好协商，中介尽量撮合以促进成交。

从现有的情况分析，往后的一两个月会是成交的高峰，很多人早期入手是想提前做准备。

如果对比年前的情况，现在的房东虽然可以议价，但空间不会太大，因为年前急用钱的房东和现在比少了很多。

PART 2

新房市场中，蛮多刚需盘也有很大的人流量，这是开发商，中介联手打造出来的人为市场。

周末的时候，国贸江屿原（学原四期）也挺火的，开发商也拿出比较有诚意的价格。

早先时候入手国贸学原，好的楼层户型单价基本在两万左右，甚至还需要捎上一个车位。

学原四期目前行情是5楼以下1.5万，6-15楼1.6万单价，16楼单价1.7万。

其实在去年市区放开限购后，闽侯楼市的价格已经稳不住了，当时就出过类似的价格。

那到底算不算降价呢？也算，也不算吧！

如果看看去年和现在中介朋友圈的价格，似乎变化不是很大，但从时机上看，利率最低已经降到了3.45%，半年多的时间，资金持有成本也能省下一部分。

当然，现在该楼盘已经接近现房了，对于那些不愿意等待的人来说也是有说服力的。

这个楼盘优缺点说过好多了，就是周边有产业，城市界面不错，离主城区比较近，典型的刚需外溢。

但从教育配套上说，上限也就在闽侯了，所以这个楼盘入学前要做好取舍！

PART 3

君兰和鸣是这两天刷屏最多的楼盘，即使不是主做东区的中介，也在发这个楼盘的广告。

君兰和鸣主力户型是107,131和149平米，107的三房已基本售罄，现在活动力度比较大的是后两种户型。

前两年的时候，这个楼盘的大户型均价在3.4万左右，现在中间楼层端头户型单价大约在3万左右。

这是一个优缺点都很明显的楼盘！

建发的新中式园林景观目前受众群体比较高，带装修交付，从交标来看，在东区也算是有一定品质的。

现在是准现房状态了，预计交付时间就在今年，会减少等待时间和装修焦虑。

但这个楼盘的地段太尴尬了，虽然说是在东区，实际上远离了东区核心区，都快到东三环的地界了。

周边城市界面相对会弱一点，对比其三万左右的单价来说，似乎有点格格不入。

说是改善楼盘吧，地段不算好，定位为刚需盘吧，这种户型明显偏大了，4百多万的总价未来流通性可能会弱一点。

PART 4

楼市这么热闹，西三环和南二环也不甘寂寞！

西三环的城市之光确实价格对比高峰期也做了一定的调整，2.8万左右就能买到正常楼层，但实际上该小区也因楼栋分布不同价格略有差异。

因为万科本身在营销手段上就很高明，肯定会抓住这个时间点去化一波库存。

优点是临近4号线半洲站，万科打造的社区也算是改善型的，是金山目前在售的唯一新房。

缺点是不在金山核心区，这个价格不算特别亲民吧，未来金山高宅可能还会有部分住宅供应。

江南尚璟最近带看量很大，市属国企也被逼得开分销了，中介自然乐意带看，他们说是你好我好大家好。

其实对比城市之光，江南尚璟因为是毛坯交付，价格会更低一点，洋房楼栋略贵于小高层，均价在2.7万左右。

优点是离地铁口近，商圈近，周边有规划麦顶小学分校等，缺点是楼间距大约只有20多米，隐私性比较差。

其实，白湖亭片区三个楼盘各有特点，如果是看首改四房的话，也可以考虑一下左海望悦的108平米的户型，入门版端头户型可以看一下北源云筑的89平米。

关于西三环和白湖亭片区对比，福州本地人可能会更认可白湖亭片区，应该说地段上白湖亭对比金山非核心区更有优势。

城市之光的社区可能会更好一点，一方面是万科的开发经验，另一方面是地块够大，游泳池，网球场都有，是大多数社区做不到的。

小结

这个周末，看到的真实景象是中介挺忙的，没有房东割肉离场的行情，至少大家都愿意坐下来谈了。

而在售楼部，连平时比较冷清的三江口楼盘居然也有看房团了，关键还有认识的中介朋友有真实成交。

去年楼市的真实情况用有价无市来形容是最合适的，新房成交量远低于二手房，二手房之所以成交量高，是因为大多数的成交都是房东挥泪降价。

从现在来看，楼市的复苏只是做到了第一步，就是有人愿意看房，在价格合适的情况下成交。

对于那些真心想去库存的开发商来说，很多房源都是可以谈价格的，他们的回款压力也很大。

用一句话来总结吧，楼市只是看到了回暖的征兆，但还没有达到完全回暖的条件！