地产金融(“量价结合”优化房地产金融服务)

龙年伊始，与百姓生活息息相关的房贷利率再度下降，且降幅超出市场预期。2月20日，5年期以上贷款市场报价利率（LPR）下降25个基点至3.95%。由于目前99%的房贷利率与5年期以上LPR挂钩，这意味着新发放、存量房贷利率均将顺势下降。此外，企业中长期贷款利率也将下降。

作为对国民经济具有重要影响的行业，房地产市场已经出现了一些积极变化。从供给端看，房地产投资降幅收窄，房地产竣工面积增加较快。2023年，房地产开发投资比上年下降9.6%，降幅比上年收窄0.4个百分点；房地产开发企业竣工房屋面积比上年增长17%。从需求端看，商品房销售降幅明显收窄。虽然2023年全国商品房销售面积、销售额分别比上年下降8.5%、6.5%，但降幅比上年大幅收窄15.8个百分点、20.2个百分点。

支持房地产市场平稳健康发展，金融业责无旁贷。近年来，结合房地产市场供求关系发生重大变化这一新形势，金融服务适时优化调整，不断加大支持力度。例如，明确“认房不认贷”政策、下调二套房利率政策下限，进一步释放了改善性住房需求；建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，因城施策“调冷也调热”；引导商业银行降低存量首套房贷利率，实实在在为借款人减轻财务负担。

接下来要量价结合，从供需两端入手，持续优化房地产金融服务，一视同仁满足不同所有制房企、项目的合理融资需求，更好地满足刚性和改善性住房需求，切实维护购房者合法权益，将便民惠民落到实处，促进房地产市场平稳健康发展。

统筹协调“量”，对不同所有制房企、项目的合理融资需求“应满尽满”，并优化个人住房贷款的审批发放流程。近年来，房地产融资支持力度不断加大，仅在2023年，针对房企的开发贷款已发放3万亿元，针对购房者的住房按揭贷款已发放6.4万亿元，二者合计近10万亿元。各地要用好城市房地产融资协调机制，使其有效运转起来，及时研判本地房地产市场形势，精准分析项目融资需求，当银企双方无法达成一致时，多方坐下来集体协商，在坚持市场化、法治化原则的前提下，努力达成共识，携手解决难题。

科学研判“价”，适时优化、调整房贷利率政策，将便民惠民落到实处。从此次房贷利率下降的情况看，如果仅考量LPR、不考虑加基点的因素，以贷款总额100万元、30年期限为例，借款人的月供可减少约145元，总利息支出减少超5万元。各城市要因地制宜执行好差别化住房信贷政策，加强政策措施储备，最大限度发挥政策的综合效应。

对于存量房贷，此次利率下降并非一蹴而就，借款人要等到房贷重定价日，且在签订贷款合同时选择了“浮动利率”方式，方可享受优惠；若借款人选择了“固定利率”方式，则依然按照原利率执行。目前，借款人的房贷重定价日主要分为两类：以每年的1月1日作为重定价日，以首笔贷款的发放日作为重定价日。例如，某借款人的首笔贷款发放日为8月22日，如果选择“浮动利率”方式，房贷利率将在每年8月22日根据政策变化重新定价。针对上述操作细节，各家商业银行应优化服务，坚持以用户为中心，主动为借款人答疑解惑，积极回应其诉求，确保政策落地稳、效果好、获得感强。（本文来源：经济日报 作者：郭子源）