鸿坤地产(鸿坤地产债券展期，又一家京派房企身陷困局)

成立19年仍徘徊在百亿规模的鸿坤地产，如今又陷入流动性危机。

11月25日，据上交所披露信息，鸿坤地产旗下一笔债券的回售兑付兑息达成展期。该债券简称“19鸿坤01”，债券代码163023，发行于2019年11月21日，发行总额3.44亿元，票面年利率7.50%，受托管理人为五矿证券。

债券兑付暂时展期，为鸿坤换来解决问题的时间，但也折射出这家老牌房企陷入举步维艰的境地。

超九成投资者选择回售

近日，上交所公布了一份名为“关于北京鸿坤伟业房地产开发有限公司2019年公开发行公司债券(第一期）回售兑付兑息达成展期”的公告。

公告显示，关于延长上述债券即“19鸿坤01”回售撤销期、回售资金到账日，暂不触发债券违约，与发行人继续协商兑付方案的议案，获得通过。

据公开信息，这笔债券起息日为2019年11月22日，附第2年末和第3年末发行人调整票面利率选择权、及投资者回售选择权。若投资者在第二年末，部分行使回售选择权，则债券回售部分债券的到期日为2021年11月22日。

2021年10月25日，该债券开启回售登记，至10月29日登记完毕。结果显示，本次回售有效登记数量为317,980手，面值100元人民币，总回售金额3.18亿元，回售资金兑付日为11月22日。这意味着，超九成投资者选择不再持有。

本要在22日完成兑付的鸿坤，却于当日紧急召开债券持有人会议，申请延长回售撤销期、回售资金到账日，暂不触发债券违约，协商兑付方案。23日，鸿坤旗下三只债券申请停牌，包括“18鸿坤01”、“18鸿坤03”、“19鸿坤01”。

最新消息显示，针对“19鸿坤01”延长回售资金到账日等事项，已累计获得53.33%的同意投票。仅过半投资者同意，可谓“惊险闯关”。鸿坤方面表示，将尽快召开后续持有人会议，与投资者尽快达成后续具体兑付方案，全力保障投资者合法权益。

3亿规模的债务兑付危机，将鸿坤地产推上风口浪尖，也揭开了这家公司的资金困局。

公开信息显示，截至2021年中期，鸿坤地产账面现金及现金等价物仅3.04亿元。而同期，该集团有10.18亿元的短期债务、25.81亿元一年内到期的非流动负债，此外还有长期借款46.2亿元，总有息负债规模合计约153.38亿元。

5月6日，惠誉将北京鸿坤伟业房地产开发有限公司(Beijing Hongkun Weiye Real Estate Development Co., Ltd.)的评级展望从“稳定”调为“负面”，并确认其“B”长期外币发行人违约评级(IDR)。

惠誉表示，2020年，鸿坤伟业的杠杆率较高，原因是受疫情影响，环渤海地区的贷款审批速度较慢，导致现金回款减少。在充满挑战的融资环境下，该公司再融资风险增加，尤其是为今年到期的无抵押在岸和离岸债券进行再融资。

老牌京系房企陷风波

放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。

在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、涿州、廊坊、天津等。早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。

2017年，鸿坤集团的实控人变更为赵彬之子——赵伟豪，地产“二代”正式接班。金融背景出身的赵伟豪，给鸿坤制定了宏大的扩张目标，包括从京津冀出发、进驻长江经济带、粤港澳大湾区以及海南自贸区，甚至曾喊出千亿销售目标。

与此同时，鸿坤集团的商业版图开始扩容。围绕鸿坤地产，鸿坤文旅集团、鸿坤产业、鸿坤资本等模块相继出现。其中，鸿坤资本整合了鸿坤亿润投资、鸿坤基金、鸿坤财富等板块，致力于成为“泛地产投资领域的创新型综合资产管理机构”。

尽管如此，无论是从拿地，还是融资能力优化方面，鸿坤都没能实现质的飞跃。

联合资信一份报告显示，2018年～2020年间，鸿坤拿地动作寥寥。2018年，鸿坤仅在河北承德拿下一宗地，土地面积8.79万平方米；2019年，在安徽滁州、河北唐山拿下三宗地，总土地面积19.04万平方米；2020年，仅在安徽、河北拿下三宗地。

扩张速度不如预期，鸿坤地产的销售规模也受到影响。公开数据显示，2016年，鸿坤就已突破百亿销售额；2017年，达到147.13亿元，同比增加35%。不过从2018年开始，鸿坤的销售规模便一直在170亿元左右，实现预售项目均为30余个。

反映到盈利表现上，2020年鸿坤地产实现营业收入88.99亿元，同比下滑7.94%；实现归母净利润3.47亿元，同比减少59.57%。今年上半年，鸿坤地产由盈转亏，实现归母净利润-6195.43万元，同比减少约110.12%。

值得注意的是，“鸿坤系”的地产板块一直未能上市，限制了其从资本市场筹资的能力。2020年，港股掀起一波物业上市潮，鸿坤看准时机，将旗下物业板块运作上市，上市平台名为“烨星集团”。截至26日收盘，烨星集团总市值仅3.16亿港元。

除了上述操作，鸿坤地产多次发行债券，以高额利息成本为代价维持流动性。

今年7月，鸿坤完成“16鸿坤01”、“16鸿坤02”公司债券的本息兑付，合计兑付债券本金13亿元。自此，鸿坤旗下还存续3笔债券，总规模9.20亿元，除了上述提到的“19鸿坤01”，“18鸿坤01”、“18鸿坤03”的到期日均为2022年。

除此之外，鸿坤旗下还存续有一笔美元债，债券余额2.05亿美元，到期日2022年10月8日，票息高达14.75%。

债务压力高企、资金捉襟见肘的鸿坤地产，能否闯过债券回售这一关，还是未知数。目前，围绕鸿坤有大量司法诉讼，相关裁判文书高达210份。今年8月份，鸿坤地产还被北京市大兴区人民法院列为被执行人，执行标的1577元。