房屋估值(2024年你的房产估值或相较表价折价一半以上)

房地产价格谁说了算？谁说了都不算，最后金融机构估值方法说了算。

金融机构的估值方法或者说定价逻辑要变了。

所有的房产面临重新估值。

接下来的房价的定价逻辑将会和以前不一样——以前处于房地产价格的确定性上涨的时期，可以二线城市锚定一线城市、三线锚定二线城市，甚至可以以任何一种较为激进的方式来定价，反正价格上涨后都不存在问题。但现在不行了，没人知道房价是跌还是只是不涨，因此他的定价（特别是金融机构或者类似融资机构）就会采取更为保守的方法——比如以租金来换算估值，因为相对房价的不确定性，租金相对更加稳定。

以前房价上涨的时候，租售比可以是1:500、也可以是1:1000，甚至更高。这就好像经济在乐观前景下，人们乐意给与股票更高的市盈率，而在经济不景气甚至经济危机时期，人们对市盈率的接受度就会降低很多。

因此现在谈租售比的时候，就可能需要锚定同期贷款利率，那么租售比就应该是1:300左右（相当于贷款利率年化4%左右）。我们用个实际例子来计算演示一下，大家就会知道不同定价方式对房产估值的影响究竟有多大——以前一套2线城市100平米住宅，原房价为20000元/㎡，市场租金为3000元/月，那么测算出来的租售比是1：666。也就是说需要666个月才能收回这套房屋的成本。现在银行等机构开始采取租金的估值定价方法后，假设同期贷款年利率为4%，则该房屋需要在25年内通过租金收回成本，若租金仍为3000元/月，那么该房屋给到的评估值将是90万元，这相当于原来房价折价55%。