房租押金(把房租押金纳入监管账户，让租房者更安心)

短评

2月27日，北京市住建委会同市住房资金管理中心发布《北京市住房租赁押金托管和租金监管暂行办法（征求意见稿）》，要求设立押金托管、租金监管账户，管理押金以及相应的租金。在租金方面，对于单次收取超3个月租金的住房租赁企业，需将超收租金存入第三方专用账户，且租客可自行查询租金监管账户内金额。至于市民个人出租房屋或企业出租自持房屋的情况，则不包含在内。

租房的时候一次性要交多个月的房租和押金，诸如押二付三、押一付三，这样的操作比较常见。对于个人房东来说，是为了避免租客毁约使房屋空置，从而遭受租金损失。而对于租赁企业来说，主要还是一场金融游戏，用预收的押金和租金去收购更多的房源，扩大市占率。而一旦收来的住房租不出去，这场金融游戏就崩盘了，因为租赁企业缺少对个人房东的支付能力。前几年蛋壳公寓的爆雷，原因就在于此。彼时，无数租客和房东面临无房可住与租金无法收回的困境。

在这样的情况下，如何让租客放心，这个问题显然不容忽视。归根结底，需要相应的机制约束，这不能靠租赁企业单方面的承诺，而必须靠第三方监管介入。

北京的探索很有意义，按照规定，超收租金必须存入第三方专用账户。这就消除了住房租赁企业的“跑路”风险，租房者放心，租赁企业也会把心思放在踏实做好服务上。不过，要说这种操作也不是什么新鲜事，在房地产市场，目前很多地方都出台了政策，要求将商品房预售款直接存入专用账户。这种操作使得购房后交楼更有保障，虽然不能完全杜绝烂尾，但遭遇这种风险的概率会小很多。在租房领域，显然这样的逻辑同样适用，设置第三方专用账户后，企业只能通过履约才能赚到预期能赚的钱。

对押金进行监管亦是这个道理。租赁企业收购个人房源，获得的是使用权而非所有权，一旦企业爆雷，房东必然收回房子，而租客的押金是交给了企业而不是房东，在企业失去支付能力之后，租客的损失会进一步扩大。很多租客在危机到来之际心存幻想，一个更重要的原因在于，对方早就收取了押金，钱不在自己手上，其间也缺乏监管，租房者自然就失去了博弈的主动权，想着履约期满，收回押金。现在有了第三方监管力量介入，退还押金的时候一旦出现纠纷，就不是简单哪一方说了算，交易就公平了很多。

对租金和押金采取严格监管，如果按照过去的行业思维来解读的话，上述做法俨然牺牲了住房租赁企业的利益。因为过去这类企业现金流的一大来源就是押金和预付租金，如今约束多了，客户交的钱不能直接拿来用，对于企业经营肯定会产生一定的影响。但必须清楚的是，过去的这种做法本来就不合理，是住房租赁企业过于强势、租房者太弱势，双方博弈而形成的一种不公平的行业规则。如今补上监管漏洞，可谓是行业规范发展的必要举措。

租房是重要的民生问题，过去该领域诸多问题备受诟病。如今，为了规范行业发展，北京探索出了新的监管办法。相信这种探索能给行业带来全新的交易环境，其他地方不妨密切观察，适时效仿。