南宁房地产(广西南宁楼市的危机，回不去的房价，巨量人口流入南宁)

广西省是全国旅游资源最为丰富的省份之一，最为有名的莫过于桂林的山水，桂林的山，漓江的水，桂林的溶洞，让很多人了解广西这个省份。

现在广西省会城市，并不是桂林，而是这些年发展迅速的南宁市。

对于现在的南宁，可以说人在广西，最多房价也在广西最高。

根据第7次人口普查数据，现在南宁地区常住人口已经达到874万人，南宁的人口总量在广西地区排名第一，在全国处于第46位。

如果把时间提前到20年前，也就是2000年左右，那时候南宁地区的常住人口只不过322万人。

如果把时间提前到10年前，也就是2010年左右，那时候南宁地区的人口已经到达665万。

我们从南宁地区这20年的人口变化可以看出，这是一座人口急速流入的城市，南宁的人口正在快速增长，或许用不了多少年，南宁也会成为全国少有的千万级的人口特大城市。

对于一座城市楼市而言，楼市房价最大的支撑莫过于人口总量。巨量的人口对于整个城市开发是非常有利的。

现在南宁地区14周岁以下的常住人口约为20.38%，15~59周岁的常住人口约为64.84%，而60周岁以上的常住人口仅为14.7%。

从南宁人口年龄结构可以看出，这是一座非常年轻化的城市，拥有巨量的成年劳动力，另外拥有大量的孩子。

对于一座城市楼市最大的需求者，莫过于年轻人。从南宁的年轻化的角度可以看出，现在南宁的房价高，或许与南宁的整个人口总量有关系，与它的人口年龄结构也有很大的关系。

现在南宁地区的平均房价大约为1.29万，在全国315座城市当中处于第50位。

目前与南宁房价差距在200元左右的城市，主要有江苏泰州连云港、江西南昌、福建龙岩漳州，河北廊坊等。

南宁与这些城市相比，应该说优势远远大于它的劣势。

南宁作为广西最大的中心城市，未来整个南宁的发展高度与广西整体提升有很大关系。

另外南宁是北部湾经济区最大的中心城市，更是重要的辐射东南亚的国际门户城市。

作为面向东南亚区域最大的桥头堡，南宁未来的潜力不仅仅只是它的楼市方面，包括南宁的方方面面应该说都有很大的潜力。

2020年南宁共完成经济总量4,726亿，南宁的经济总量在广西排名第一。在全国处于第47位。

目前南宁的经济总量与山东临沂、浙江金华、湖北襄阳、福建漳州等地差距基本维持在300亿左右。

在很多人眼里，广西是刘三姐的故乡，相对来说，广西相比于广东、福建、浙江、江苏一带的确没有那么富庶。

但对于现在的广西首府南宁来说，南宁逐渐走向富裕。

现在南宁地区三次产业结构比重大约为11.3:22.9:65.8，可以看出，南宁的工业发展应该还有很大的进步空间。

南宁作为全国旅游资源最为丰富的省份之一，因地制宜，大力推进农业现代化发展。

2020年南宁地区粮食种植面积高达636万亩，经济作物种植面积高达827万亩。

2020年南宁粮食总产量超过2,009万吨，蔬菜产量超过657万吨，水果产量超过401万吨，甘蔗产量超过1,091万吨。

随着南宁大力推进工业发展，现在的南宁也形成多个主导型企业，其中计算机通信及其他电子设备制造业、非金属矿物质制造业、农副产品加工业、木材加工业等产业增速较快。

2020年南宁规上以上工业企业完成营收2,418亿，而规上以上的工业企业数高达1096家，超亿元的达到392家。

为了更好的了解这座城市主要生产的工业产品，我们来了解一组数据。

2020年南宁共生产配混合资料474万吨，共生产成品糖96万吨，共生产饮料182万吨，共生产啤酒24.9万千升。

2020年南宁共生产人造板658万立方米，共生产纸浆19万吨，共生产纸板22万吨，共生产硅酸盐水泥熟料959万吨，共生产水泥1,662万吨。

2020年南宁共生产铝材28万吨，共生产钢材131万吨，共生产电力电缆31.2万千米，共生产合成复合肥80万吨，共生产塑料制品料24万吨。

我们从南宁生产的工业产品可以看出，南宁制造逐渐走进千家万户，与我们的生活息息相关，当然南宁所生产的工业产品相对来说较为传统，与江浙一带、珠三角一带，仍然有一定差距。

经济的高速发展推动了这座城市，每年地方收入的高增长。2020年南宁一般公共预算收入高达372亿。

对于一座城市而言，每年的高收入基本会反哺整个城市，2020年南宁用于城市预算支出的费用就超过了819亿，其中用于卫生健康支出达到85亿，社会保障支出超过104亿。

巨量的人口涌入南宁，主要是这座城市相关的配套要好于周边的城市。

对于现在的南宁，不仅仅只是广西壮族自治区的省会城市，更是这片区域最大的文化中心、医疗中心、教育中心。

正是由于南宁各项配套要好于周边城市，也加速了周边县域城市的年轻人快速在南宁安家，推动了这片区域房地产开发投资。

2020年南宁共完成房地产开发投资超过1,378亿，其中住宅类投资超过988亿。

2020年南宁在建施工面积达到1.07亿平方米，其中住宅类施工面积达到6,919万平方米。

2020年南宁住宅类竣工面积约为500万平方米，另外新房住宅类成交面积达到1,486万平方米，成交金额达到1,367亿。

我们从南宁的竣工面积和一年新房住宅类成交面积可以看到，新房的成交面积远高于它的竣工面积，侧面反映到近年南宁流入的人口速度在加快，年轻群体安家置业的基数较大。

在很多人眼里，桂林或许可以代言广西旅游，但对于南宁来说旅游资源也非常丰富，目前南宁地区拥有一家5a级旅游景区，37家4a级旅游景区，2020年接待的国内外游客可以达到1.15亿人次，创收基本超过1,200亿。

整个南宁管辖面积大约为2.23万平方公里，在省会城市当中，南宁的管辖面积处于前列，另外南宁共管辖有12个区县。

就房价而言，现在南宁地区房价最高的是南宁重点建设的青秀区。

现在青秀区平均房价约为1.63万，在整个广西地区所有的区县当中处于第1位，处于遥遥领先的位置。

对于南宁良庆区以及邕宁区房价，分别处于第2位和第3位，良庆区平均房价约为1.37万，邕宁区平均房价约为1.16万。

在南宁地区，房价处于第4位和第5位，是南宁的兴宁区和西乡塘区。现在兴宁区的平均房价约为1.13万，西乡塘区平均房价约为1.04万。

在南宁地区，房价处于第6位与第7位的是江南区和横州市，现在江南区平均房价约为1.01万，横州市平均房价约为0.65万。

在南宁地区，房价处于第8位与第9位的是武鸣区与宾阳县。现在武鸣区平均房价约为0.58万，宾阳县平均房价约为0.56万。

另外南宁还有隆安县、上林县、马山县，现在上林县的平均房价约为0.54万，马山县的平均房价约为0.37万，隆安县的平均房价约为0.38万。

我们从南宁地区的房价分布可以看出，位于南宁主城区的价格远高于远城区和郊县的价格。

当然，南宁的人口流入的区域也基本是南宁的几大城区。对于现在人口最多的是南宁的西乡塘区，常住人口达到164万人，另外青秀区达到112万人，江南区达到98万人。

另外南宁武鸣区达到68万人，邕宁区达到33万人，兴宁区达到61万人，良庆区达到58万人，而这些区域基本都呈现人口急速流入的状态。

哪里有人口流入，那么哪里楼市的房价就有一定的支撑，毕竟只有当楼市有较为活跃的成交量，才能推动楼市房价的上升。

对于现在南宁城区的房价而言，除开武鸣区的价格较低，其他区域的价格基本在广西地区处于“高位”。

尽管现在南宁城区与珠三角、长三角有很大的差距，但对于整个广西地区的人均收入，相比于这些发达区域来说，也存在很大差距。

从今年8月开始，由于房贷收紧以及房地产开发企业三道红线，抑制企业融资。对于部分城市楼市而言，或多或少有一定影响。

就现在南宁城区的房价来说，在广西地区处于高位，但从南宁整个城市能级以及南宁的综合实力，还有南宁未来的发展趋势上看，南宁楼市或许危机远低于他的契机。

纵观全国的省会城市，几乎所有的省会城市的房价在所有的省域范围内都是最高的，侧面反映到南宁房价高其实不是个例，只是全国省域城市当中较为普遍的现象。

这些年南宁的发展是看得见，也是摸得着的，整个城市的确越来越大，当然城市的配套也越来越好。

或许时间就是流水，如果我们回望10年前南宁楼市房价那时候，南宁城区新房的成交均价大约为0.65万。

相比之下，现在南宁楼市的房价对于很多年轻人来说基本可以说上市回不去的价格回不去的房价。

这些年，南宁的经济的确在高速发展，南宁的人口在急速增加，当然南宁整个城市基建在快速投入，而对于南宁整个城市楼市固定资产价值也在快速攀升。

短期的角度看，南宁作为广西最大的中心城市，未来楼市房价下跌的空间非常有限，而随着巨量的人口持续流入南宁，相信南宁楼市房价会有很大的支撑。

长期的角度看，南宁是一座国际化的门户城市，作为未来辐射东南亚区域重要的中心城市，相信这座城市未来的综合实力会越来越强，对于南宁未来的楼市也会有一定的潜力。

个人观点，仅供参考。