众所周知，南翔是近几年房价上涨最为凶猛的区域之一。

在经历了今年这波热浪后，不出意外融信海纳印象将成为南翔甚至是嘉定第一个突破6万的新房——放风价高达6.1-6.3万元/平米。

综合来看，这个纯新盘无论如何都称不上南翔标杆，这是不是意味着南翔即将全面进入6万+时代？

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首先回顾一下南翔的崛起之路。

环二多次提到过南翔CBD基本宣告失败，产业导入不顺利大量写字楼最后做成了酒店式公寓出售。

不过那一波轰动全上海的宣传并不是一无是处：

虽然产业没落地，但是房子卖完了啊。

而且当时尚处于上海人口流入高峰期，最不缺的就是人。

所以短短不到十年南翔基本开发完毕——虽然不像古北、联洋一样统一规划，却在2008-2018年间统一开发统一建成。

崭新的城市界面、留云湖银翔湖带来的生态优势、大量优质房源以及靠近市区的位置吸引了大量市区客群在此落足。

没办法，不来南翔还能去哪呢？

长风、万里总价过高刚需客户通常拿不动；

嘉定新城环境优质资源丰富，整体又是一个内生型市场市区客户鞭长莫及；

能与南翔抢夺人流的无非是桃浦、真光、江桥等几个区域。这三个区域特点距离市区近但是老房子偏多，社区环境较差——已经跟不上客群对生活品质的追求。

如果要找一个居住品质、城市效率、预算的平衡点，只有南翔。

大量注重居住品质的客群流入，也为后续优质社区环境的保持打下了基础；优质的社区环境又吸引更多的注重居住品质的客群——正循环从此打开。

优质的客群带来的自然是商业的发达，中冶祥腾广场地铁上盖相当便捷，钛茂、华润五彩城更是深入社区。

今年印象城的开业更是将南翔推到区级商圈的位置，辐射范围扩大至嘉定新城、桃浦甚至更远的地区。

可以说南翔已经接近成熟，不过融信海纳印象很难成为那个摘果子的人，

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在地段上来讲，融信海纳印象比后续上市的祥源地块优越得多。

这里位于沪嘉高速、嘉闵高架之间，自驾去市区以及大虹桥都非常便捷——而祥源已经到嘉闵高架以西。

而且融信海纳印象距离地铁陈翔公路站仅500米——南翔虽然坐拥11号线两个站点，真正500米以内的地铁房却相当稀缺。

陈翔公路地铁站即印象城所在地。

在这个纬度讲，南翔最核心的三类资源：地铁、商业、生态，融信海纳印象占了两个。

在地段上来讲，融信海纳印象靠近南翔老镇生活区，向南走会有相当的居住氛围；祥源项目深处低端产业园之内，生活配套相对匮乏。

南翔老镇底商业态

不过与留云湖组团（东部社区）以及银翔湖组团相比，融信海纳印象在居住环境上差了一个身位。

留云湖和银翔湖是南翔宜居的重要标志，新片区的开发也是依湖而建。

留云湖景色

而融信海纳印象位于南翔老镇的边缘地带，周边环境就要差得多了。

南翔老镇北侧以真南路为界，为了进一步明确这里是边缘地带，南翔老镇将唯一的加油站建在了真南路南侧。

路北即为融信地块。

真南路是一条主干路，嘉闵高架下来的车流在这里南下沪嘉高速；而且双向六车道，经常有大型车辆驶入，所以沿线噪音很大。

而且真南路将来有可能高架化，连同嘉闵高架以及沪嘉高速——噪音影响进一步扩大，城市界面割裂更加严重。

东有11号线轻轨、沪嘉高速，南有主干路甚至可能是高架，而南翔引以为傲的生态资源却享受不到——不消说留云湖银翔湖组团，周边环境可能比普通区域更差。

项目的另一个痛点是地块着实不方正。

看到项目沙盘时，环二脑中的第一印象是：边角料。

尤其是东南部地块，完全是鸡肋好吗——被三条主干路夹击，风水真是差到极致。

这块地三万方不到刚好适合做成市政公园，一方面与印象城遥相呼应，另一方面填补留云湖银翔湖间的生态空白。

南翔老镇组团虽然有古猗园，但是需要门票。

当然这只是环二一厢情愿的意淫，当局肯定有更宏大的想法，总之最终结果就是这里做成了住宅。

只是苦了小区的业主——地块不大只能依红线而建，而红线距离11号线轻轨只有几步之遥。

西北地块位置略佳，但是总体过于狭长，以至于只能强排两排而且楼间距仅30米。

仅30米的楼间距你告诉我能做出多出色的园林景观，我是不信的。

所以开发商只能另辟蹊径，在外立面上打主意：

翻遍所有软文，无一例外的将玻璃幕墙作为最大卖点。

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所以融信海纳印象是做不了南翔标杆了，至少北侧待拍地块地段、禀赋都好得多。

与已经交付的二手房相比，融信海纳印象也讨不到便宜。

距离最近竞争最明显的是星信名邸，无论是地段还是周边环境融信都会处于下风。

星信名邸地块方正，虽然也是两排房子但是楼间距大出两倍以上，居住舒适感云泥之别。

融信只有使出杀手锏：我是玻璃幕墙。

星信名邸望了一眼自己的真石漆外墙，默默的不说话。

真石漆外立面成本70-150元/平米，玻璃幕墙造价高达700-1000元/平米。

这样平摊到每户，大约造价高了6万元左右。

不过造价归造价，感受归感受，可能就有人愿意为了玻璃幕墙舍弃其他所有因素。

与留云湖片区相比差距则更大。

华润中央公园坐拥地铁站、商业、生态等南翔所有稀缺资源，社区格局大视野更加开阔，而且全干挂石材外立面格调不比玻璃幕墙低。

成本也相差不大，这下二手房东终于抬得起头了。

二手税费高，新房两年半后拿房利息差不多可以抵消，交易成本不存在高下之分。

在这个基础之上选择融信海纳印象只有三个理由：

1、我就是喜欢新房；2、我就是喜欢玻璃幕墙；3、被忽悠。

银翔湖片区核心项目距离地铁站、印象城都有相当距离，而且普遍有上师大附小加持，与融信海纳印象客群重合度不高，大家可以视自己需求而定。

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所以综合来看，融信海纳印象是南翔的一个中等项目。中等项目价格突破6万，对板块价格提升作用就不可忽视了。

浦西外环目前价格能过6万的就莘庄、七宝、徐泾、春申（紫竹学区溢价过高不参与讨论）。

莘庄、七宝、春申不说了，已经完全融入主城区，各方面都对得起这个价格，南翔暂时还不能相提并论。

徐泾受益于大虹桥的炒作，6万以上的单价依旧日清，说明市场的预期价格一定不止6万——与南翔相比可能就存在水分了。

以人民广场为中心，南翔的地理位置优于徐泾；以大虹桥为中心，徐泾地理位置优于南翔。

问题是这个中心地位多久才能坐实？

而且徐泾地理位置优于南翔是17号线-2号线的带动，如果嘉闵线顺利开通南翔4站即达大虹桥，孰优孰劣还未可知。

不过嘉闵线尚未动工，班次是不是像地铁一样密集也未可知，所以风险还是存在。不过作为轨交外环的一部分，运力应该不会让我们失望。

商业配套上南翔至少领先徐泾10年。徐泾虽然有万科天空之城商业体规划，不过周边入住率低，而且商品房占比不高，消费能级还需要一段时间培养。

社区环境更是不可同日而语。所以在6万这个门槛前南翔至少是比徐泾有底气的。

其他外环外板块中能打的也就顾村。顾村与南翔的地位之争从来没停止过，受限于篇幅后续再详细探讨。