东元律师事务所(燕郊一工业地产项目逾期交房、房产证“难产”，业主起诉索赔被驳)

“2016年7月，我和多名购房人买下位于燕郊的一处厂房，支付了全部购房款。岂料开发商不仅逾期交房，还仍未协助购房人办理土地所有权属证书和房产证。”河北廊坊的刘国军如是说。

随后，刘国军和另一购房人王兴彦将开发商起诉至三河市人民法院（简称“三河法院”），要求按合同中约定解除厂房销售合同，并索要已付房款及延迟交房违约金等。一审中，三河法院以“应由当事人与政府部门沟通，待相关部门有明确意见后，再进行处理”驳回了购房人的诉求。他们此后上诉，仍被法院驳回。

如今，三河市审批局明确表示，不能分户办理产权证。那么，业主能否退房？

事发：

开发商逾期交房、未协助办证，购房人要求退房遭法院驳回

据刘国军介绍，2016年7月4日，他和王兴彦与三河市恒基房地产开发有限公司（简称“恒基公司”）签订了厂房销售合同，约定购买恒基公司开发的位于廊坊三河燕郊经济技术开发区“天山智谷”内13-1301号标准厂房及相应的土地使用权。同一天，王兴彦与恒基公司签订了厂房销售合同，购买同项目“天山智谷”内13-1302号标准厂房及相应的土地使用权。合同约定，恒基公司应于2016年12月31日交付厂房，并由恒基公司协助购房人办理土地权属证书和房产证。

“合同签订后，我们支付了全部购房款，并提交了所有办证所需材料。但是，直到2018年4月20日恒基公司才交付房屋。”刘国军表示，恒基公司至今仍未协助办理土地权属证书和房产证。

刘国军提供的合同显示，甲方（开发商）逾期交房的，逾期60日之后，买受人有权退房。甲方向乙方（买受人）正式交付建筑物后，乙方应按甲方和政府有关部门要求，向甲方提供办理土地权属证书和房产证所需全部资料，并按政府相关部门及甲方要求签署或补签有关合同及文件，在全部资料提交并经政府有关部门认可后24个月内，甲方协助乙方办理土地权属证书和房产证。

2021年8月25日，刘国军与王兴彦一起向三河法院提起诉讼，要求按合同中约定解除厂房销售合同，由恒基公司返还已付购房款，支付延迟交房违约金及房屋溢价损失。而王兴彦就自己单独购买厂房向三河法院提起诉讼，诉讼请求及事实理由与前一个案件相似。

三河法院认为，恒基公司与刘国军、王兴彦签订了厂房销售合同并已交付厂房，只需政府有关部门办理权属证书后，双方的厂房销售合同即可履行完毕。从恒基公司提交的证据看，确实在与政府相关部门进行沟通办理中，应先由当事人与政府相关部门沟通为宜，待政府相关部门有明确的权属证书办理意见后，再进行处理。

2022年7月7日，三河法院作出两份民事裁定，均为驳回原告的起诉，驳回的理由也相同。

三河法院认为，应先由当事人与政府相关部门沟通为宜。受访者供图

诉讼之路：

两份不同裁定引发重审，法院最新裁定驳回购房人诉求

2022年7月20日，刘国军、王兴彦分别向廊坊市中级人民法院（简称“廊坊中院”）提起上诉。同年11月11日，廊坊中院作出了两份相反的裁定。其中，（2022）冀10民终7857号裁定指出，恒基公司未影响刘国军、王兴彦实际使用案涉标的物的权利，应待政府相关部门有明确的权属证书办理意见后，再进行处理为妥，驳回上诉并维持了原裁定。而（2022）冀10民终7859号裁定指出，一审法院“以待政府相关部门有明确的权属证书办理意见后再进行处理”为由驳回王兴彦的起诉属适用法律错误，廊坊中院予以纠正。廊坊中院撤销三河法院相关民事裁定，指令三河法院审理。

2023年2月21日，刘国军与廊坊中院、三河法院相关法官就启动审判监督程序的事宜进行沟通，此后被法院方面告知，（2022）冀10民终7857号案件暂缓启动审判监督程序，要等到（2022）冀10民终7859号重新审理后再行处理。

12月4日，王兴彦向新京报记者反映称，其已收到三河法院关于廊坊中院发回审理案件的最新裁定书。

三河法院认为，廊坊中院对刘国军、王兴彦的上诉作出“驳回上诉，维持原裁定”的二审裁定（2022）冀10民终7859号为终审裁定，已经发生法律效力。在该终审裁定未被依法撤销前，应以该裁决结果为依据，不应作出与生效的终审裁定不同的裁决结果。综上所述，裁定驳回原告王兴彦的起诉。

对此，刘国军和王兴彦都认为，三河法院作出的最新裁定没有根据案件证据材料进一步重新审查，而是以两个案件要统一为理由作出裁定，这样很不合理，给当事人带来很大的诉讼负担。

12月4日，新京报记者就上述问题联系到了三河法院。作出上述最新裁定的审判长表示：“对于上述案件，我们已经上会进行了研究，两个基本事实、起诉时间都相同的案件，就得要作出同样的裁定。此次最新裁定，就是依据廊坊中院的裁定，为了让两个案件的裁定结果一样，所以再次驳回王兴彦的诉求。如果当事人觉得出现了新的证据，比如政府主管部门已经明确表态不能分割办产权证等方面的证据，可以再提起上诉或者申请再审。”

目前，刘国军已经就此案向河北省高级人民法院申请再审，而王兴彦一方则准备经三河法院提交上诉材料，向廊坊中院再次提出上诉。

进展疑虑：

审批答复“不能分割办证”，开发商称“正在申办”

多名购房人表示，如今，“天山智谷”项目已经取得了大产权证，但开发商至今仍未能给项目二期的购房人按照单元分割办理产权证。他们要求开发商按照合同约定，协助购房人办理土地所有权属证书和房产证。

根据上述购房人提供的不动产权证件显示，部分购房人所购得的“天山智谷”项目一期房产已经分割办理了不动产权证书，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为工业用地/工业。其中一户房屋建筑面积显示为3260.12平方米，使用期限为2013年8月26日至2056年12月26日。

那么，刘国军等人能否进行分割办证？

新京报记者就此事与三河市行政审批局取得联系，相关负责人回应称：“上述情况不能进行分割办证。有关此事具体情况，我们已经与当事人进行了沟通。”

根据刘国军提供的录音显示，11月20日，三河市行政审批局相关负责人与其对话称，该局之所以不能为刘国军等人进行分割办证，是因为恒基公司在项目报建时以整幢报建，而不是以每单元报建审批的。

而恒基公司相关负责人则回应新京报记者称：“上述相关项目已经办理了大房本。目前，项目一期的购房人已分割办理了产权证，我司正在按照相关规定为项目二期的购房人申办单户产权证（小房本）。项目一期总面积16万-17万平方米，二期总面积为6万-7万平方米，是按照整栋申报的，但是材料已经有明确标记分开单元。而且，当时没有关于整栋或按照单元申报的规定。”

律师建议：

开发商构成违约，相关法院应该及时审查案件

“开发商逾期交付房屋、未按照合同约定办理土地权属证书和房产证的行为致使合同无法继续履行，已经构成根本违约。”中国政法大学兼职教授、北京市东元律师事务所副主任赵福伟律师表示，根据《民法典》等相关法律规定，开发商迟迟不给办理房产证，购房者可以要求赔偿和解除合同。

赵福伟指出，处理上述刘国军、王兴彦面临的问题，如果采取“待政府相关部门有明确的权属证书办理意见后，再进行处理”的方式进行判决，且不论是否符合驳回起诉的法律规定，这一理由本身也违背最高法院司法解释的相关规定。根据上述情况，既然政府部门已经明确表态“不能分户办理产权证”，相关法院应该及时进行审查，以维护当事人的合法权益。

新京报记者 张建

编辑 武新 校对 柳宝庆

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