乳山二手房(以海景房闻名全国的威海乳山，为何10年过去二手房依旧卖出“白菜价”？)

每经记者：王佳飞 摄影报道 每经编辑：魏文艺

“面朝大海，春暖花开”，是很多人心中的理想家园。

6月末，正值北方炎热干燥的夏天来临之际，又有许多机构开始铺天盖地兜售海景房，“以低廉的价格”“给您度假式生活”，这样诱惑力的广告词也的确撩人。

而威海乳山，就是这样一座以海景房闻名全国的山东小城。这里拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，也是旅游、疗养、避暑和度假胜地。

盛夏时节，当自全国各地的游客和“看房团”纷纷涌向威海之际，关于这个“网红”小城的种种吐槽也开始刷屏：“鬼城”“新房打对折也卖不出去”“最后悔的海景房”……凭海景房火了这么多年的乳山到底怎么了？

近日，《每日经济新闻》记者实地探访威海乳山海景房市场，试图为读者还原这个海景房小城的前世今生。

乳山银滩某海景房小区

信息不对称下的一二手房价

乳山市的海景房集中分布于银滩旅游度假区，这里从1992年7月开始兴建，1994年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。

近日，《每日经济新闻》记者从北京乘高铁6小时到达威海市，再乘坐城际大巴约2小时到达100公里外的乳山。

6月末的小城乳山完全没有北方的燥热，微风习习，环境舒适而宁静。而满街挂着京、冀、辽、豫、闽车牌的私家车，证明了这里的海景房市场几乎全靠外地人支撑。

“我们这里的单价9000元/平方米，银滩的新房基本也就是这样，不过质量更好一点的价格会在1万元以上。”在门可罗雀的金鼎淮河路9号售楼处，销售人员告诉记者，“这几年的新房价格是稳步上升的，去年在8000元/平方米，今年就是这个价格了。”

记者通过询问该销售人员得知，银滩海景房中的新房目前是紧俏的，且价格一路攀升，简直就是买了就升值。

金鼎淮河路9号小区外立面

金鼎淮河路9号小区位于银滩偏东的区域，在售新房中以一居室小户型为主，对来这里度假的老年人群有很明显的针对性。

《每日经济新闻》记者在该项目现场看到，新房外墙多以金黄色为主，和周围的二手房有着鲜明的区隔。“我们的新盘都是框架结构，质量是和周围砖混结构的旧房是不能比的，小区的绿化环境也会好很多，所以价格也会略微贵一些。”销售人员说。

“目前银滩不再批新房项目了，您能买到的新房越来越少了。”销售人员特别强调。

但之后不久，记者却见到另一种迥异的画风。

“我买完就后悔了。”两年前以7000元/平方米买了金鼎银龙湾新房的业主的陈先生说： “这周围的二手房价格才卖不到4000元/平方米。”

令陈先生后悔的很大部分原因是价格，“你的房子质量再好，也禁不住一半的差价呀，这套房子是砸我手里了，想再卖出去很难了，除非再赔一半。”

“您当时不了解二手房的情况吗？”对于记者的提问，陈先生无奈地说：“当时‘看房团’把时间安排得很紧，也根本不给我们接触当地人的机会，我们根本不知道这里二手房这么便宜。”

据《每日经济新闻》记者了解，组织来自全国各地的“看房团”前来下单，是银滩新房销售的独家秘诀。

每逢周末，一辆辆载满全国各地客户的大巴车便停满了银滩的大街小巷，这便是当地人口中常常提到的“看房团”。

银滩一些二手房中介也曾试图同“看房团”接触来推销低价的二手房，为此还引发过与新房项目销售人员之间的冲突。

银滩某二手房中介展示的房源

“行有行规。”一位在银滩从事近10年二手房中介工作的张先生对《每日经济新闻》记者说：“（看房团）是人家拉来的客源，我们不能去抢。不过也有不懂规矩的去抢客源，被人家搞得很惨。”

在另一个售楼处，当记者询问新房情况时，一位年轻中介人员表现得很警觉：“你是和‘看房团’一起来的吗？如果是（看房团），我就不敢接待了，惹不起。”

新房项目的售楼人员也似乎早已习惯了这种营销模式，对像记者这种不请自来的客户感到格外诧异。

“我们接待您这样的散客还是挺少的，大部分都是‘看房团’。”银滩一位新房销售人员坦言，因为是工作日没有“看房团”，摆满桌椅板凳的售楼部显得空空荡荡。

来自天南地北的客源，就在信息不对称的情况下，在银滩购买了一套套比周遭二手房还贵上一倍不止的新房。

从“发展迅猛”到“不景气”

为何银滩的二手房价格只有新房的一半？

答案很简单——过剩了！

银滩的海景房有多少呢？“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”一名乳山市民这样告诉《每日经济新闻》记者。

据记者解，乳山银滩在2000年之后加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了200多个海景房项目。

在乳山市区中，《每日经济新闻》记者看到最多的是装修、建材、家具等门店，据说都是依靠来自银滩的生意。

从2000年到2005年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”，房地产投资总额从8800万元猛增至7.53亿元。

随着海景房的大量开发，全国各地的大批购房者向涌入银滩。《乳山年鉴》这样描述当年的盛况：“2006年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”

银滩的老式砖混结构海景房

2007年至2010年，是乳山房地产业发展的巅峰。2007年，乳山全年共完成房地产投资35亿元，比上年增长116.05%，销售面积119.25万平方米。此后至2010年之间一直保持高位运行，2010年完成投资33.1亿元，销售面积达128万平方米。

据《每日经济新闻》记者统计，2007年至2010年，乳山房地产竣工总面积高达562.34万平方米。

显然，市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后，银滩出现了房源去化难题。

2010年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。

2011年之后，《乳山年鉴》已经不再透露年度房地产销售面积和金额情况，竣工面积也日渐萎缩，乳山市政府在当年还叫停了普通海景房的规划审批和开发建设。

2013年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及2010年高峰时期的一半。

2014年，乳山官方对房地产市场的定义为“市场形势不景气”。

“烂尾”海景房项目的盘活

2013年前后，银滩萎靡不振的海景房市场出现了一座座烂尾楼。

如由乳山光谷新力房地产有限公司（以下简称光谷新力）开发的银龙湾本应在2013年交房，当来自安徽的业主准备去收房时，得到的回应竟是“不知道什么时候能交房”。而此时，距业主购房已有两年之久。

同样，由哈尔滨阳光房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨阳光）开发的海晶城也一度成为“烂摊子”，而这两家公司同属于一个老板——丁文华。

此后，政府出手了。

先是丁文华因为合同诈骗罪而锒铛入狱。随即，光谷新力和哈尔滨阳光进入破产清算程序。

在政府 “理性引导当地有能力的开发企业接手部分具备盘活条件的烂尾项目，注入二次资金并规划调整”之下，这些项目由金鼎房地产接盘，而当年这两个项目的经销公司也正是金鼎。

一系列整合之后，银滩的新房销售重新起航。

经过多年维权，“龙悦银滩海景花苑”已经变成“旅居·国际城”。《每日经济新闻》记者近日走进该小区，看到的仍然是丛生的杂草和半成品的别墅。

旅居·国际城的半成品别墅

因为新房审批已经叫停，目前银滩在售能够让各地“看房团”购买的新房大多是这些前期烂尾盘活的项目。正是在金鼎的重新包装下，这些烂尾楼盘得以重新入市销售。

“我们不敢代卖金鼎的新房和二手房。” 中介小王告诉《每日经济新闻》记者：“人家不让卖，我们惹不起的。”

记者也询问了其他中介，得到的是同样的答案。此后，记者还通过各种二手房平台进行搜寻，发现金鼎的二手房的确寥寥无几。

这可能也是银滩新房和二手房价格如此割裂的原因之一。

二手房价格甚至不如10年前

银滩的生活方式和别处是不同的，业主们候鸟一般地来回也使其缺乏发展的动力。

银滩道旁的一处公交站牌显示，这一区域除了住宅区，还是住宅区。

尽管乳山市政府一再强调完善基础配套和便民服务设施，但起色仍不明显，道路上极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。

“在银滩，卖房子的比卖菜的多。”这是中介张先生的一句玩笑，却也并不夸张。走在在银滩的大街小巷，看到最多的店面便是房屋中介。

小区底商房屋中介店最多

本来就不多的商超关门很早，晚上不到8点，记者想去超市买水，便被告知已经下班不再营业。

夜幕中，稍微有些人气的道路两边开始摆出了流动摊点，兜售一些蔬菜、水果等生活必需品，像极了农村常见的小集市。

无处不在的老旧海景房在海潮侵蚀下显现出斑驳的样子，一如这里安闲的老人们。小区的安全系数似乎也并不高，记者在银滩走访的两天里，可以随意进出每个小区，从未遇到过物管阻拦。

“现在这里天气很凉爽，我就是夏天来这里避暑，过了国庆节我就回去了。这里冬天没有暖气，也是很冷的。”许大爷来自石家庄，2003年在这里置业后便过起了候鸟式生活。

夜幕中没有几盏灯光的海景房小区

就记者询问的小区入住率，许大爷说：“我们还是愿意在这里住住的，但是这里的入住率还是很低。夏天好些，可能会有10%，冬天恐怕连1%都不到。”

一名出租车司机在闲聊中告诉《每日经济新闻》记者，他曾经在银滩这里开饭店，不过没多久便转行了，“就夏天旅游的时候会有些人气，别的时间没有人影，在那里做不了生意的。”

“银滩这里除了房子还是房子，很多人当时买了就没有住过，我有个客户房子买了5年之后第一次过来，根本就找不到家了。二手房也和新房没有区别，所以这里空置的房屋很多，能交易的房源也很多，价格也就一直上不去。”房屋中介张先生说。

张先生向记者举例道，10年前正是银滩海景房火爆的时候，当时的房价约为3500元/平方米。10年后的今天，价格大致是4000元/平方米，可以说基本没有变化。

“只有楼层低一些、如3层以下房子有点涨幅，楼层高一些的甚至价格还不如10年前。”张先生说。

随即，记者听到他在电话中促成一套顶层阁楼的交易，价格为1800元/平方米。

《每日经济新闻》记者从安居客官网查阅，距乳山100公里外的威海，6月份二手房均价为10112元/平方米。相比之下， 乳山的二手房价格堪比“白菜价”。

不仅如此，中介们低价收房也成为银滩房价停滞的原因之一。

“我卖给别的买家可能是亏一半，卖给收房的中介还要再打个对折。”陈先生告诉记者。

中介张先生也说：“我手里押了6套房子，这在银滩算少的。我们全款收房子，价格肯等要低一些，我们也得有点利润的对吧。”

不过张先生告诉记者，如今除非位置和质量特别好的房子，他已经不太愿意继续收房了，因为最近价格上不去，一些房子已经快跌破收房价了。

清理沙滩上的浒苔

《每日经济新闻》记者即将离开银滩的时候，铲车和运输车正在清理沙滩上的浒苔，因为每年银滩最热闹的旅游季即将到来。

在海滩散步的许大爷告诉记者：“我才不关心房子的价格，我就自己住，附近没商业也好，人老了喜欢清净。”

中介小王则表示：“我愿意趁着便宜多收几套房子，旅游季马上来了，估计会涨一点。”

夜晚，在银滩的一个广场上，大爷大妈们从四周赶来，在霓虹灯下伴着音乐跳起了广场舞，尽管四周的居民楼内依旧是没有几盏灯光。

（文章来源：镁刻地产原创，喜欢请关注微信号meikedichan）

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