上海西郊庄园(西郊庄园的房价处于历史最高位，房东到底能挣多少钱？)

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最近西郊庄园一套别墅以天价1.1亿成交，单价13万的价格，打破了自2002年建成以来的历史最高记录。

不过房屋内部装修是极致奢华：水晶式吊灯，金黄色镶边的沙发，古希腊式样的廊柱，欧式风格的铁艺和窗艺以及超大幅的描绘欧洲文艺复兴时的壁画无不凸显了欧洲皇室风格的精致，典雅，雍容和华贵。对于这样一种珍品来说，1.1亿加上位于国家会展中心以北和美国学校以南的中心位置似乎也物有所值。

我们在诧异这个天价的同时，也让我们回溯一下过去10年间整个西郊庄园的房价变化以及未来是否值得继续投资。

在寻找过去10年的历史数据时，小编翻遍了各大网站，结果还是选择安居客作为数据来源。虽然安居客也不是最准确、最真实，但基于它的大数据的广泛性，能够把数据的误差率降低至最小，因此还是以这些数据为基础进行分析。

下图为收集了过去10年间每个月的数据并制作的线形图。

数据显示过去10年间庄园整体房价呈现上涨趋势，不过在2016年4月和2018年7月出现了2个拐点。这里不具体分析房价为什么会出现拐点的原因，但基本上过后的3，4个月就能回暖。相反在2016年的10月份，2019年的1月份，2020年的12月份的时候庄园房价处在一个低位，这时入手可能会是一个比较好的投资机会。那真实情况真的是这样吗？

要回答这个问题我们需要从内部收益率来说。首先我们来看看什么是内部收益率。内部收益率指的是所有现金流所获得的收益都计算出来，并在考虑资本时间价值的情况下，折现成当前价值为零时的比率，这个就是内部收益率。简单来说就是你今天投资的一块钱在未来某个时候对现在的回报率。它可以用来衡量投资的效率，也可以表示投资承受风险能力。这里我们不考虑其他租金收入，房产税等各种正负现金流，只关注房东买入自住，再卖掉的情况。以下是2012年1月到2020年12月买入，然后在今年6月份卖出的内部收益率线型图。数据以时间的倒序序列来排列，这样可以看出一段时间内资本的时间价值对之前各个时期买卖的影响力。

图表显示西郊庄园做为豪宅并不是持有时间越长，收益率越高，在2012年至2015年之间的收益率只徘徊在5.92%到9%之间。这说明庄园做为一个长期投资产品，它的回报率呈稳健型态。另外，在房价相对低点的2016年10月份，2019年的1月份，2020年12月份它的收益率分别为9.6%，12.12%和26.72%，在那个时间段里这收益率是比较高的。这排列也表明了庄园买入时间离现在的时间点越近，它的收益率也越高的特点。同时也充分说明了为什么有些房东买入房子3~5年之后就会出售房子的原因。可是收益率曲线在2020年12月之后就呈现下降的趋势，这说明庄园在买入半年之内的收益率相对不足。

不过很多业主买了庄园就立即出租，这使得收益率又有所不同。由于过去的租金价格很难去遍历，只能用售租比来大致反推历年的租金价格。售租比的含义为每平米的销售价格对于每月每平米的租金价格的比例。2021年6月份的售租比根据中国房价行情网算下来为670.95，由于这个网站也是集合很多房价信息，所以这个数据也是全网最齐全的了。按照这个比例小编遍历了历年平均租金价格，再基于这个租金正现金流又得到了新的内部收益率。

上图表明绿色的带租金式的收益率平均要比蓝色的一般内部收益率要高1.8%左右。因此，身处国际学校的周边又在虹桥国际商务区之内，未来庄园无论是投资自住还是出租，它的内部收益率在3~5年内还是很可观的。