全国房价下跌(全国楼市全面下跌，政策组合拳鼎力支持，老百姓为啥不买房？)

楼市,一二三线城市全线下跌，奇葩吧？明明房贷利率降了，首付降了，“认房不认贷”也告别历史了，可房子还是卖不动，号称史上最重磅的政策组合拳，为啥不管用了呢？老百姓在等什么呢？

今年7月底，中央政治局提出，要优化房地产政策，适度松绑，随后，房地产行业的政策就像雨点一样落了下来。首付比例下调、不光新买房利率下降了，存量贷款利率也跟着调了，国内一线城市，齐刷刷取消了认房又认贷。政策这么给力，中介和开发商都激动的不行，准备大干一场，可楼市的反应却让人意外。

9月15日，国家统计局发布了全国70个大中城市的商品住宅销售情况，结果显示，从一线到三线城市，不管是新房还是二手房，住宅销售价格环比全线下跌，并且呈现出城市越小，跌幅越大的现象，一二线城市新房售价环比下降0.2%，到了三线城市，降幅扩大到了0.4%。同时，今年1到8月房地产开发情况，也同比下降了12.9%，你别看跌幅好像并不大，这个数字可是在2022年跌了又跌的基础上再次下跌，从数据层面来看，可以下一个结论了，房子不好卖，开发商的信心不足，市场距离政策发布时各方的预期，距离还很大。

是政策不管用了吗，还是有其他因素限制了楼市的恢复呢，保德全认为，背后有三个重要的原因。

第一， 楼市的置换需求远远大于新增需求，而置换需求呢，不容易在短时间内集中爆发出来。

房地产发展了这么多年，能买得起的都上车了，现在还没有买房的，可能也不打算买了，哪还有什么新增需求。况且，人口负增长时代已经到了，未来还可能加速，新韭菜越来越少了，在这个背景下，住房的需求集中在小换大、旧换新、远换近等置换客上。

当然政策放松了，对这些人置换是重大利好，可即便是再着急买房，绝大部分的人也都要先处置掉手上的这一套，因此在很多城市出现了一个现象，新房开盘乌泱泱的人，不知道的人以为开发商半价促销呢，可到了真的要卖的时候，销售数据却没有怎么回暖，怎么回事啊，大批人为了无缝衔接，还没卖掉房子就跑去看新房了，可真要买，还下不了手，毕竟自己家的二手房还没人要呢！

改善型的客户和新客户不一样，新客户看中了随时可以买，改善型客户每家每户的情况天差地别，这些人的买房需求不会一下子集中爆发出来，只能是被市场慢慢消化。

第二， 国家租房政策的调整开始发挥作用，“买不如租”的观念在年轻人中受到欢迎。

近几年，国家为了楼市平稳发展，特别是确保年轻人等特殊人群的住房问题，出台了一系列政策，比如租售同权、共有产权房、公租房以及保租房等等。前几年没感觉到，是因为这些房子还没造好，到现在，这些带着“政策光环”的房子已经分批入市，对楼市的影响也越来越明显。这些房子由政府统一建设和规划，租金大约是市场价的八折到九折，签的合同也都是长期合同，不用担心房东涨价和赶人，换你是年轻人，能不心动吗？

被集体吐槽的还有国内的租售比，租金和房价，究竟哪个才能代表中国人真实的收入水平，这个很难有人说得清楚，可在大城市，一套房子一千万，每个月租金一万，如果用房价来租房，能住八九十年，比房子的产权还要久。租房还有很多好处，不占用资金，还可以随时换地方住，难道不香吗？在“买不如租”的心理影响下，管你首付下调还是贷款打折，只要房价不跌，就不能撼动这届年轻人“不想买房”的决心。

第三， 更多的人还在等着更“重磅”的政策。

一个商品的市场价应该是由供需决定的，这条经济铁律在中国的楼市上，基本是失效的，结果我们就看到，几十年来，楼市一直是“政策市”，政策一松就涨，政策一紧就跌。背后的根本原因就是楼市并不是完全自由开放的市场。有人说，这不是件好事，其实也不然，举个例子，现在绝大部分的一二线城市还在施行限购政策，这实际上是对三四线城市的保护，如果限购放开，恐怕对小城市来说，又会形成人才和资金的虹吸效应。因此，很多人不买房，是等着楼市的完全放开，完全的市场化，让上帝的归上帝，让凯撒的归凯撒。

政策倍加呵护，老百姓为什么还不买房，不就是觉得价格还虚高嘛。完全放开，允许好房子价格上涨，但是对于一些价格虚高的城市，保护伞被收起来以后，价格就会出现下降，直到真正和这个城市的产业量级和经济水平相匹配才能被大家接受。国内有很多城市，产业不牛，经济也不出挑，可房价却高的很，不就是还在吃政策老本吗？等到这些地方房价降下来的时候，大家才会真正考虑买。

根据数据显示，现在中国人的人均住宅面积是41.76平米，平均每个家庭有3.2个房间，大数据不会骗人，今时今日，国人已经不缺房了，可为什么还是有那么多人没地方住，这是因为，楼市在很多人眼里还是个可以捂在手里的投资品，等到楼市完全市场化，这种观念才会真正被冲击，楼市才会真正挤出泡沫，你觉得，我说的对吗？