泰来苑(南京这些小区房价3年“零涨幅”，业主苦不堪言)

文 | 南京开盘

未经授权，禁止转 载

​

前几年，南京最火热的楼盘基本是有套利空间的“ 倒挂盘 ”，购房者买到即赚到。

而市场上也有这么一些小区，房价多年来都没有上涨， 有的小区甚至3年零涨幅，业主苦不堪言 ……

最近，江北的 泰来苑 成交了一套87.73㎡的房源，成交总价约150万，总层高6层，折合单价仅17098元/㎡ 。

但同等类型的房源，早在2016年时，带电梯的毛坯房源成交单价已经在17507元/㎡。相比之下，3年时间房价几乎没涨。

目前，泰来苑的最新二手房挂牌价在 1.9万/㎡ 左右，而周边不少小区二手房报价在 2-2.5万/㎡ 之间，相比之下，确实低了不少。

泰来苑位于江北泰山新村泰西路，毗邻泰山寺，周边双地铁环绕，距离 S8泰山新村及3号线东大成贤站均10分钟步行时间 。

小区居住人口庞大，生活氛围醇熟，又有新区利好加持，按照理论来说，房价应会有所上浮，可是小区房价多年未涨。

从小区业主创建的“ 泰来苑小区 ”微信公众号上能看到，小区创建之初定位高端园林社区，绿化及设施均优于其他楼盘。

而现在真实的情况是，由于历史遗留原因， 小区业主委员迟迟未能成立 ，造成小区管理缺少监督， 消防设备损坏严重、树木无人管理、车位规划混乱、各单元楼门禁损坏 等各类问题存在。

大门门禁及小区监控形同虚设，火灾、偷窃、高空坠物 等危害业主人身及财产安全的情况时有发生。

此前也有业主曝光吐槽，小区环境脏乱，还有不少人在小区内部养起家禽， 小区堪比动物园 ，居住起来很不舒服！

（图源：南京新楼市）

从小区官微上能看到，今年8月份， 小区 业委会筹备组组员选举工作顺利完成 ，将尽快推进各项业委会工作，保护业主各项利益。

另外，泰来苑一共有98幢楼，业主人数达3000多户， 体量巨大，管理比较困难 。

总结下来，小区难涨价有以下几个客观因素：

1、 火灾、偷窃、高空坠物 事件频繁，业主居住没有安全感。 2、小区的体量较大，二手房容易供过于求，难卖出高价。3、物业管理欠缺。

希望业主委员会成立后，小区能越来越好。

提到桥北，一定会想到 超级大盘 ，天润城、威尼斯水城、滨江新城……

8月底， 威尼斯水城第八街区 一套77.73㎡的房源，成交单价 23415元/㎡ ，精装成交。

3年前 ，2016年底，同样是小户型房源，85.39㎡的房源成交单价已达 23188元/㎡ ，这么长时间，房价几乎没涨。

导致威尼斯水城二手房价格一直涨不上去的原因，有4个：

1、土地年限缩水严重，减少17年使用时间

威尼斯水城已更名为北外滩水城，根据北外滩水城预售许可证显示，项目拿地时间是 2002年10月29日 ，到现在已经过去了 17年 的时间， 土地缩水严重 。

2、距离地铁站较远， 通勤不方便

目前，区域已经开通 地铁3号线 ，柳州东路地铁站每天 早晚高峰 ， 人流量巨大，拥挤程度堪忧 ，出行不太方便。

另外， 部分小区距离地铁站较远 ，往返地铁站与小区之间花费时间多， 增加出行成本 。

3、部分小区体量庞大，居住人数多，人员构成杂乱

小区体量庞大 ，目前已经开发到十几街区，未来还有地块未开发。

小区 居住人数众多 ，因为周边房价较低，不少租客会选择在此租房， 人员杂乱，导致整体居住环境较差 。

4、出售房源巨多，成交周期慢，一二手房倒挂不明显

周边小区体量较大，二手房在售数量多，上达千套！ 房源之间 比价严重 ，导致不少二手房出手时间长， 成交周期慢 。

另外， 受到区域新房的冲击 ，加上本来房源优势不明显， 一二手房没倒挂 ，新房难卖，二手房成交更难。

城中 通宇花园 位于建邺西路和虎距南路交汇处， 小区 2017年二手价格在 3.2万/㎡ 左右，而小区最新挂牌价在 32553元/㎡左右 ，基本持平。

房价2年未涨，业主表示和物业有很大的关系。 小区物业为 爱涛物业 ，通宇花园管理不当造成 环境脏乱差、门禁如同虚设 。

据了解，爱涛物业服务其他小区时， 因物业交接拒不缴出还上过“黑名单” 。

（图源：南京楼市）

通宇花园地理位置优越， 离汉中门地铁站仅1KM，开车到新街口也只要10分钟 ，这么好的地理位置，按照道理说，房价上涨空间还可以提高。

提起百家湖，一般脑海中涌现的便是“江宁宇宙中心”、“房价超4万/㎡”等字眼。但有这么一个位于 江宁百家湖板块、距离地铁3号线站点只有500米的小区，房价竟然2年未涨！

百家湖国际花园目前小区二手房价格在2.6万/㎡左右，而距离只有1000米的中航樾府二手房已达3.6万/㎡！

业主说这里生活很方便，离地铁站也很近，就是房价涨不上去。自己一直有计划卖房置换改善，可现在这个价格，真的一言难尽。

就近期的成交价来看，房源的成交单价基本在2.5-2.7万/㎡之间，而在2年前，小区的成交单价也差不多，在2.4-2.8万/㎡之间。

相比之下，房价2年几乎没有什么涨幅！

事实上，小区的各项优势都很明显：靠近百家湖，湖景风光不错，小区内部环境优美，临近地铁站，交通方便。

而关于房价一直不涨，据中介透露，主要原因有3个：

1、小区房龄已有10年左右，已列入“老小区”行列，从外面看还好，但内部已经有些破旧。2、小区 品质一般，物业管理方面有待提高。3、学区一般，目前小区学区为翠屏山小学、百家湖中学，业主孩子上学没问题，如果要上名校，那这边不一定能满足需求了。

除了百家湖国际花园，百家湖西花园等小区的房价也一直没有什么涨幅，仿佛陷入了一个“房价难涨”的“怪圈”。基本上，原因也都和百家湖国际花园差不多：小区房龄老、物业管理欠佳、没有好的学区资源加持。

同样是百家湖黄金位置， 21世纪国际公寓比百家湖西花园、百家湖国际花园的地理位置更好 。

出门就是大型商场，周边有 21世纪太阳城、景枫KINGMO、江宁金鹰 环绕，吃喝玩乐非常方便。

而21世纪国际公寓最新的成交数据显示，一套89.53㎡的小户型房源成交单价 26751元/㎡ 。

而在2年前，小区89.53㎡户型房源成交单价就已经达到 26126元/㎡，2年时间房价几乎未涨 。

江宁百家湖区域内二手房翘楚小区朗诗玲珑屿成交单价屡创新高，单价集中在 4.1-4.5万/㎡ 。

但同属于百家湖的21世纪国际公寓房价已经有多年未见明显涨幅。

有业内人士认为，小区在 物业管理上存在不足，小区整体品质一般也是房价难以上涨的原因 。

看上面这几个小区，可以总结出一个规律：

第一，小区建成有一定时间，相对来说 房屋维护上存在不足 。

第二， 学区一般 ，价格都低于区域价格。

第三， 物业较差、或者没有物业，没有电梯 ，生活环境不理想。

房子是用来住的，不是用来炒的，住的开心最重要。

-END-