广州海伦堡(扩张加速致负债激增 广州房企海伦堡冲刺IPO)

虽然当前股市行情并不乐观，但为了拓宽融资渠道，内地中小房企仍希望能实现香港上市。10月22日，广州房企海伦堡在港交所提交了上市招股书，成为最新赴港上市的一员。

根据招股书，海伦堡地产在1998年成立于广州，当时创始人黄炽恒以自有资本投资开发了第一个住宅物业项目华景新城，由此进入房地产业。此后，2002年成立广州维信房地产有限公司，开始了片区开发模式开发物业。2005年，广东海伦堡成立，成为集团唯一的平台。

早在2015年，海伦堡赴港上市的消息就流传出来，彼时市场消息称海伦堡已委任中金作为安排行赴港上市，集资额暂定约1.5亿至2亿美元，但此后赴港上市的消息并没有更多流露出来。此次，港交所披露的招股书则将海伦堡赴港上市的意愿确定。

招股书显示，住宅开发和销售仍然是海伦堡控股的最重要业务，除了住宅业务，商业物业和创意科技园也是其中一小部分业务。住宅物业包含6大系列，分别为流金系、国际系、湾系、春天系、爱ME系和小镇系；商业物业方面，则包括海乐世界、海乐城、海乐荟。

截至2018年8月31日，海伦堡控股拥有112个处于不同开发阶段的项目或项目阶段，总建筑面积约为2340万平方米。其中，珠江三角洲地区、长江三角洲地区、华西地区、华中地区、京津冀地区的土地储备量分别约955.65万平方米、405.90万平方米、549.74万平方米、278.16万平方米、44.08万平方米，分别占总储备量的40.8%、17.3%、23.5%、11.9%、1.9%。

此外海伦堡还拥有其他的土地资源，包括6块工业用地，占地面积约60万平方米；已与5个项目签订收购协议，预计总建筑面积110万平方米；以及两个旧改项目与当地政府签订了协议，总占地面积约为280万平方米。

根据克尔瑞2018年上半年房企排行榜，海伦堡地产以201.3亿的销售规模位于房企排行榜的第58名。规模之外，招股书显示，2015年、2016年及2017年，海伦堡控股的营收分别为98.02亿元，142.28亿元及143.56亿元，复合年增长率为21%。同时，毛利分别为19.73亿元、26.28亿元、33.05亿元，毛利率分别为20.1%、18.5%、23%。今年上半年的毛利和毛利率分别为9.91亿元、25.3%。

在规模越来越重要的当前房地产市场，海伦堡在从2016年起加速了扩展到步伐。从成立子公司上来看，招股书显示，2016年海伦堡成立了南京、武汉、西安、成都和北京几个子公司，2017年成立了上海、杭州和合肥子公司。

除外，海伦堡还通过收购股权的方式从事收购活动。根据招股书，截止2015年、2016年及2017年及2018年上半年，海伦堡共收购了4、9、21及21家公司的股权。

尽管当前楼市下行风向明显，但海伦堡的扩张并没有停止。招股书显示，2018年7月1日至最后实际可行日期止期间，海伦堡共获取21个项目，其中9幅地块通过公开招拍挂获取，总地价约58.635亿，土地位于无锡、嘉兴、苏州、南昌、宁波、南充、清远及昆明。其余12个项目通过收购获取，位于南充、德阳、绍兴、惠州及南通地区。

扩张伴随的负债攀升也在海伦堡这家公司上显现出来。根据招股书，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海伦堡控股未偿还借款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元及243.2亿元。同时，2015年-2017年，海伦堡净资产负债比率分别为128%、69.4%、83.4%，2018年上半年则为103.1%。

由此可见，扩张面临的融资需求成为海伦堡赴港上市的重要原因。根据招股书，公司拟将融资净额用作以下用途：一是，用作将于2021年底前通过在公司目前运营及计划扩张所在的城市寻求并获取地块或合适的并购机会，用于土地收购以增加土地储备；二是，用作开发现有物业项目（即昆明海伦堡中央广场、中山板芙项目及中山金色港湾花园）的建设成本；三是用于一般营运资金。

值得一提的是海伦堡的创始人黄炽恒。与海伦堡地产比起来，创始人黄炽恒的名气显然要大得多。在股票市场上，随着2010年血制品行业的景气上市，上海莱士股票飙升150%。而由于2009年建仓上海莱士，黄炽恒获得了股东每10股转增7股的比例红包，因此他被称为“最牛散户”。

除此之外，黄炽恒还因为豪掷亿元申购新宝股份1000万股被称为 " 最牛打新散户 ”以及因为在股市里多年胜多负少被称为“股市里的常胜将军”。

当前的股票市场行情下，黄炽恒是否还是那个股市里的常胜将军不得而知。这一次海伦堡的上市，不再作为散户投资者的身份，黄炽恒转变角色将成为一个上市公司的掌舵者。根据招股书，黄炽恒持有广东海伦堡97.4%股权。

此次申请上市，黄炽恒还将自己25岁的儿子黄博文推向了资本前方。黄博文于2016年2月才加入海伦堡，现任广东海伦堡总裁助理，其在2018年9月21日获任为非执行董事，掌握海伦堡剩余2.6%的股权。

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