成都限购(成都法拍房也限购了4年暴增143倍，这是个什么神仙市场？)

继上海限购政策推出2个月之后，成都也将“法拍房”纳入限购范围了。

昨晚（3月22日），成都发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，即日起将法拍房纳入限购。

消息一出，有观点认为此举进一步堵住了法拍二手房不限购的漏洞。因为之前有人利用政策漏洞，专门虚构债权债务纠纷，通过诉讼将正常房源转化为法拍房绕过限购政策。

本是风险重重、处处暗坑的不良资产，法拍房怎么突然一夜间就落入寻常百姓家了？

其实这个不起眼的小众市场，早就悄无声息的走红了。过去的4年时间里，全国法拍房挂牌数量暴涨143倍，整个市场体量巨大。光是深圳，去年法拍房就卖出了100亿。

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4年交易量暴增143倍，市场爆火

公开数据显示，从2017年至2020年四年间，仅阿里拍卖网的住宅拍卖数量就增长了143倍，这个市场增速不容小觑。

另据浙商资产研究院发布的报告称，仅2020年，全国司法拍卖房产就共计516701次。

近年来，受经济大环境及限购等政策影响，法拍房市场逐渐变得火热，并成为不少购房者的选择之一，一些中介平台也顺势崛起，做起了法拍房的生意。

有买有卖，法拍房市场如火如荼。然而，这门像极了二手房交易的生意却并不好做。

对于购房者来说，规避了限购条件、价格便宜是利好，但遭遇风险也是常有的事。对于中介平台来说，虽能从动辄上百万的交易中获取丰厚的回报，但也不是每笔生意都能稳赚不赔。

“过程繁琐且需要耗费大量的人力和精力。”鲸拍房创始人段总成龙告诉PropTech研习社，成交一套法拍房涉及多个环节，每个环节都会产生相应的运营成本，遇到特别难清退的房子很可能白做甚至赔钱。

法拍房究竟有哪些风险，中介平台面临哪些困境，他们又该如何解决，成为当务之急。

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54万人购买法拍房，一片蓝海

从法拍房的增加数量及成交额来看，目前，这个特殊市场热度正浓。

2017年，阿里拍卖网在网上拍出了9000套住宅，2018年又拍出了20000套，2019年拍出50万套，2020年10月则飚升至129万套。

这也就是说4年时间，阿里的住宅拍卖房就增长了143倍。而涉及的法拍房来源主要有，涉刑（如：官员腐败类）、诉讼（如：房贷断供）、破产（如：清算企业的资产处置）等。

就全国而言，据浙商资产研究院发布的《2020年全国网络司法拍卖年度报告》显示，仅2020年，全国司法拍卖房产共计516701次，同比增长2.4%。

法拍房的数量在增多，参与购买法拍房的人数也在增加。

据鲸拍房提供的数据显示，2017年，全国有31.4万人参与了购买法拍房，2018年有44.4万人，2019年有48.7万人，2020年则高达54.8万人。

法拍房市场备受投资客及限购人士追捧的原因有很多，其中，除价格之外，限购是另一重大影响因素。

多位业内人士及购房人士告诉PropTech研习社，购买法拍房主要是没有新房购买资质而不得不做出的选择。

有市场，有需求，牵线搭桥的中介平台也顺势崛起。

2016年，阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、中国拍卖行业协会、诉讼资产网被最高人民法院纳入司法拍卖平台名单。与此同时，一些不知名的小平台也跑步入场，意欲从中分羹。

“法拍房是房产市场中一片未经发掘的蓝海。” 鲸拍房创始人段成龙坦言。

但事实上，在这个看起来不错的小众市场内，无论是买家，还是中介平台，要想占到便宜，都并非易事。

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价格便宜有风险，法拍房存5大坑

对于购房者来说，买到性价比高，且优质的法拍房是刚需，但其实，购买法拍房需要购房者有一定的风险承受能力。

北京金诉律师事务所主任王玉臣称，虽然法拍房的价格比正常的房屋价格要低出很多，但其中的风险也比一般房产高出不少。

2018年，张云通过司法拍卖低价取得了朝阳某小区房屋，随后转卖给李某。在签署房屋买卖协议时，张某称房屋上没有任何户口，因此，在协议上明确约定了无户口。

然而，李遥在迁入自己户口时，却发现该房屋已有两个人的户口。对此，张云称不知情，并让李遥去找前一任业主。无奈之下，李遥将张云告上法庭，起诉要求张云承担相应的违约责任，最后，李云虽取得了一定的赔偿，但房屋上的前两个户口依旧尚未迁出。

段成龙也坦言，个人参拍法拍房存在的坑至少有5点：

1.是否存在未知费用，比如拖欠物业水电等费用；

2.巨额税费；

3.是否可办理产权证；

4.是否存在长期租赁；

5.腾退问题，个人参拍如果没有做到全面的尽职调查，一不小心就会掉入陷阱。

因此，购买法拍房，要做好最坏的打算，打架、辱骂等极端事件都有可能发生。

但这些问题也并非完全不能避免，王玉臣表示，购房者在购房时对挂牌的房产信息仔细确认；实地查看房屋的周边物业情况，质量问题；通过裁判文书网及最高法院执行信息网查询房主的相关裁判文书和执行信息等行为在一定程度上可以减少风险的发生。

购房人要顺利买到心仪的房子不容易，中介平台要促成交易也并不简单。

那么，在客户的要求下，平台如何摸清房屋的真实情况，购房后如何解决客户的后顾之忧？

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成交一套亏6万，中介赚钱不容易

对于购买法拍房的人的来说，房屋是否是凶宅、建筑年代、朝向、户型、采光情况，真实市场成交价格及税费、欠费等情况至关重要，但这些信息在拍卖公告中并不完全显示，而作为中介平台，要拿下客户，对这些信息必须要有全面的了解。

中介平台如何获取这些信息？

“现场走访、法院咨询、房管部门调档、物业咨询、案件背景调查等等。”从事法拍房6年的段成龙告诉PropTe'chech研习社，这些过程繁琐且需要耗费大量的人力和精力，但目前并没有发现同行有更节省成本的好方案。

一般而言，中介平台对购房者会提供拍前、拍中、拍后三个环节的服务，拍前主要是对法拍房源进行深度调查，拍中协助客户报名参拍，拍后负责法拍房的占用腾退问题。

这其中法拍房调查及解决腾退问题较为复杂。

法拍房调查分为三次，具体分为初步调查——深度调查——最终核查。

初步调查主要核实房屋的基本信息，深度调查则包括对房屋整体最终复核，包括房屋使用情况、欠费情况、交易税费、补充款项等，并结合公司律师的建议，做出详细的房屋风险调查报告。其目的是为客户提供参与拍卖的客观依据，避免客户因误判信息而产生竞拍后的经济损失。

腾退问题则是购房者、中介与法拍房住户的一场激战。

从公开报道来看，购房者拍下房子，入住时才发现房屋已被占用的案列比比皆是，中介也绕不开同样的难题。

段成龙称，2020年9月25日，一位客户拍下了一套法拍房，11月5日拿到房本之后，却发现原有业主已失联一个多月，并拒接电话。随后，鲸拍房走访物业及邻居才得知房子目前由业主家人居住，而业主早已不知所踪。

为了加快完成清退，段成龙的腾房团队在法拍房楼下昼夜蹲守了10天，却发现房内其实并无人居住。

最后，鲸拍房不得不与法官协商进行强制执行，在当地派出所备案后，在法官和法警的监督下，将屋内物品完全清空。

段成龙说，“与相关人员多次沟通，甚至每天消磨占房人的意志，”已经成为中介平台腾退法拍房的战略之一。

那么，这个繁琐的生意挣钱吗？

“如果遇到特别难清退的房子很可能白做甚至赔钱。”段成龙坦言，2020年6月，自己公司就曾在一套法拍房上亏损了6万元，但整体而言，已经能实现自给自足。

“成交一套法拍房，涉及的环节很多，需要不同的部门人员进行，每一环节都会产生相应的运营成本，每交付一套法拍房其成本在房产总价的1%左右，成交一套房可获得2%—3%的提成。”

平台能否盈利，除需要完美的商业模式之外，也与平台的成员息息相关，而目前，中介平台从业人员的专业素质就是亟需解决的问题。

段成龙称，法拍房交易细节繁杂，中介平台要应付客户，就需要从业人员有过硬的业务能力，但实际情况却是大部分公司普遍存在从业人员素质良莠不齐，服务品质较底，抗风险能力较弱，缺乏专业化，没有搭建起完善的业务体系的问题。

因此，招纳具备潜力的业务人员成为重中之重。

“我们对员工要求特别严格，要求本科以上学历。”段成龙认为，想要掌握法拍房相关知识也需要很强的学习能力，学历越高，个人的整体素质就越高。

除此之外，符合PSDY（贫穷、聪明、欲望、学历）的参考标准也是段成龙对于招聘的人员的要求之一，因为在他看来，贫穷的员工赚钱欲望更强也更能吃苦。

从1998年法拍房出现至今，已历经23年。这段时间里，法拍房从一个不起眼的小众市场逐渐进入大众视野，越来越多的购房者与中介平台杀入其中。

那么，这个市场存在的风险会因为市场曝光度越来越高而减小吗？中介平台会因为购房参与者越来越多而赚到钱吗？随着各地限购政策进一步收紧，想要在这个市场持续淘金，不是件容易的事。但会不会有更大的玩家进来重塑标准，还需观望。

（文中张云，李遥为化名）