x47(亦庄河西X47值得入手吗？)

万众瞩目的亦庄河西X47地块的指导价来了！期房销售限价77000元/㎡，现房销售限价79000元/㎡，外立面是真石漆。不是之前传的9.5万，该地块将在2023年5月开拍。X47可以说是亦庄最值得期待的地，地块位于亦庄河西区，中海京叁号院东侧，地块北侧就是北京二中经开区学校，西侧还有龙湖北京亦庄天街，到南海子公园（公园地产）直线距离2.5公里。

21年亦庄学籍独立以来，河西板块的二手房价格平均涨幅在45%左右，领涨北京。21年初亦庄河西还有6个限竞房，自从学籍独立以来，很快就清空了。后续中海京叁做的大户型168-240平，均价7-7.5万，总价1100万起步，依旧阻挡不了客户买房的热情，为啥买家对亦庄河西那么看好，本质上还是学籍独立导致。

这次亦庄河西X47的销售指导价7.7万，对比旁边的次新二手房，金茂悦8万+，金茂府10万+，金域东郡海梓府也是8万+，有一部分倒挂，但是品质就别想能赶超金茂了，估计后续能赶得上海梓府和金域东郡就不错了，没办法产品好卖的话，谁还重视品质，重视的是利润。所以各位就别对这个楼盘的品质有过高的期望了。

这块地的热度估计不低年初的朱辛庄低，预计最后也是顶格拍，没准还是要摇号拿地，至于花落谁家就看命了。有京叁在前面探路，相信开发商会趋之若鹜，毕竟这块地大概率不愁卖。这种快销盘，谁人不眼红。

业内有说可能做京叁二期，个人觉得即便中海拿了，也不可能按照京叁的品质做，减配是必然。至于户型面积上，河西什么户型最好卖？是100-160平之间3-4居，而不是200平以上的平层，比如做个120平4居，估计会疯抢。

最后说下，X47可以期待看看，也能买，但是对品质别报太高期望！至于对周边的次新二手有何影响？个人觉得在该产品入市前，对河西次新是利空，毕竟价格在这摆着呢，但是也不要期望这些二手有个大幅度回调。你可以看看类似的板块，有几个次新二手比周边新房低的，很少，只要这样新房才好卖。

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