营口(辽宁营口楼市的危机，营口房价还会跌吗，营口楼市潜力与未来)

南北城市化的发展，推动人口迁徙。在过去10年，有超过1,000万人口从东北迁往南方。

整个东北地区共包括黑龙江、吉林、辽宁等三大省份，辽宁是东北地区人口流出最少的一个区域。

当然随着城市化的发展，尽管东北多个城市的人口呈现一定程度的流出，但对于多个地级中心城区而言，或多或少还有一定人口流入。

辽宁省营口市是辽宁地区沿海城市之一，这座城市的综合实力在辽宁地区处于前列。

根据第7次人口普查数据，现在营口是常住人口，大约是232万人，目前营口人口总量在辽宁排名第8，在全国处于第230位。

对于营口这座城市来说，由于是一座工业强市，另外营口是一座港口城市，所以整座城市的人口流出并不是特别明显。

在2000年左右，也就是第5次人口普查数据，营口地区的常住人口大概是229万人。

在2010年左右，也就是第6次人口普查数据，营口地区的常住人口大约是242万人。

从营口地区这20年的人口变化可以看出，这座城市的人口流出并不是特别明显，当然，人口流出问题或许也是制约这座城市未来楼市发展的主要因素之一。

对于现在营口地区的平均房价大约是0.5万，在全国316座城市当中处于第259位。

而对于现在营口房价同比去年同期上涨了1.85%，对于营口楼市过去一年的发展应该说取得了非常不错的成绩，毕竟过去一年很多城市的房价实际上是下跌的，但营口却走出了一条上涨之路。

目前营口房价与辽宁抚顺、河南周口、陕西宝鸡、辽宁本溪、内蒙古锡林郭勒、广东云浮、黑龙江牡丹江、广西玉林等城市房价的差距在100元左右。

营口与这些城市相比，存在一定劣势，也存在很大的优势，营口楼市未来最大的支撑莫过于营口的港口经济。

尽管这座城市楼市的房价同比去年是上涨了，但过去10年时间，营口地区楼市的房价涨幅并不高。

在2012年左右，营口地区的平均房价大约是0.43万，这样来对比的话，10年时间这个区域的楼市房价增值，大约每平米上升700元左右。

营口房价与东北部分城市楼市房价相比，或许较为幸运，毕竟这座区域楼市有一定支撑楼市房价保持一定正增长。

但营口房价与东部沿海的部分城市相比，或许还存在很大的差距，毕竟随着城市化的发展，现在全国城市平均房价早已占上万元左右的水平。

整个营口地区的陆地管辖面积并不大，大约只有5262平方公里。营口在辽宁地区算得上是一座地域面积微小的地级市。

面积不大，经济较好，营口的经济总量在整个辽宁地区排名第四，仅次于大连、沈阳、鞍山，要高于盘锦、锦州、朝阳、辽阳等地。

从营口的经济发展可以看出这座城市具备一定的经济支撑，随着未来东北振兴对于营口这样的区位优势具有很大的潜力，相信未来营口地区的房价也会有一定的增值空间。

整个营口地区共包括有6个区市，其中有4座城区，两座县级市。

就房价而言，现在营口地区房价最高的主要是营口人口最多的县级市大石桥市。

现在大石桥市的常住人口大约是60万，而对于这个区域的平均房价已经达到0.53万，要高于营口地区的平均房价。

大石桥市管辖面积大约是1379平方公里，广阔的地域面积给予了这座城市未来更好的发展空间。

尽管现在大石桥市的房价在营口地区处于首位，但随着未来综合实力的提升，或许未来大石桥市的房价下跌的空间非常有限，甚至会出现一定程度的增值。

对于营口4座城区而言，目前房价最高的主要是鲅鱼圈区和老边区。

现在鲅鱼圈区平均房价约为0.51万，老边区平均房价约为0.51万。

鲅鱼圈区是营口城市配套最好的区域，这个区域的管辖面积大约只有268平方公里，折算人口密度鲅鱼圈区的人口密度达到每平方公里超过2015人。

老边区也是营口城区核心区域之一，对于这个区域的管辖面积大约只有273平方公里，但这个区域的人口只有14万人，相对来说这个区域的潜力要低于鲅鱼圈区。

另外营口站前区的平均房价约为0.5万，其房价略低于鲅鱼圈区和老边区。站前区的管辖面积最小，大约只有82平方公里。

而对于这个区域的人口密度却是整个营口城区当中最高的一个区域。现在站前区的人口大约是26万，折算人口密度达到每平方公里3171人。

营口还有一座相对而言综合实力薄弱的城区西市区，现在西市区的平均房价约为0.42万，远低于营口三大城区楼市房价。

西市区的管辖面积大约是307平方公里，这个区域的常住人口大约是21万人，相对来说，虽然房价低，但具备一定城市规模。

港口地区还有一座面积最大的县级盖州市，现在盖州市的管辖面积大约是2953平方公里，而这个区域的人口达到55万以上。

现在的盖州市房价大约是0.48万，在营口地区要高于西市区，要低于其他4个区域。

随着城市化的发展，对于管辖面积较小的地级城市来说，具有一定的潜力，毕竟城市的资源配套可以集约化发展，也会加速周边县域城市的年轻人快速往中心城区聚集。

营口作为辽宁地区一座沿海的港口城市，未来城市能级自然要高于很多普通的地级市。

另外，营口整个港口经济的发展也会推动本地工业的升级，加速营口成为辽宁地区乃至东北地区重要的工业制造中心。

对于未来的营口楼市来说，或许仍然具有一定的增值空间，相信未来的营口城市配套会越来越好。

而随着营口的医疗设施和基础教育大幅度提升，也会大大提升当地年轻人对城市的认可，也会有越来越多的乡镇年轻人走进地级中心城区，推动整个营口大城市格局的建立。

每个年轻人心中都有一座城市梦，就地安家，不远离家乡，或许也是很多年轻人的重要选择。

对于营口，相信会有更好的未来，相信营口的楼市，也有一定的潜力。

个人观点，仅供参考。