万科金域松湖(高位买入“腰斩”出手松山湖二手房：部分房源买家难求，市场分化加剧)

该业主在微博上向网友求助

近日，一则“东莞业主600万买96平房现280万没人要”的消息冲上了微博热搜，引发了广大网友的热烈讨论。调查发现，在2020至2022年，该业主所购的万科金域松湖的房价确实经历了“过山车”般的涨落。为探寻事件本因，笔者前往万科金域松湖了解情况。

顶峰购入热盘，致亏损最大化

该事件的当事人在微博上向网友求助，称其在2020年11月份，购买了一套位于东莞市松山湖片区，小区名为“万科金域松湖”的96平方米的房子，算上税费，整体花费约600万元。“现在280万出售都没人要，银行已经断供半年，前几天被银行通知已经违约，需要拍卖房子。现在即便270万卖出去首付也无法还清贷款，可能需要拍卖自住物业，求助如何能合法合规保住自住物业。”至稿件发出，未能联系到该业主。

查询二手房销售平台发现，万科金域松湖一期和二期，在售二手房共约260套，主要以80平到100平左右的2房和3房为主，最低单价已跌至30000元/平方米。最近成交的两套96平方米的3房2厅，最终成交价格分别为278万元和295万元。链家二手房平台的销售人员表示，目前万科金域松湖该户型的实际成交价格，确实在280万元上下，该网友之所以亏损如此严重，主要原因是在该小区价格顶峰时购入。

万科金域松湖小区附近的二手地产中介表示，万科金域松湖曾经也是炙手可热的“网红盘”。据了解，该小区一期建成与2012年，地处大朗镇和松山湖高新区交界处，靠近交通枢纽莞樟路和广龙高速，小区旁建有幼儿园，孩子上学较为便利。并且该小区以入手“门槛”较低的小户型为主，一直被誉为松山湖片区的“上车盘”。2020年底至2021年初，松山湖片区房价跃至顶峰，使该小区的挂牌量一度达到80000元/平方米，部分二手房业主的成交价格也达到了60000元/平方米。2021年底至2022年初，该小区的房价大幅度下跌，部分户型跌幅甚至超过50%，造成许多“高位”买入的业主，如今却只能“腰斩”出售。

未来分化加剧，购房还需谨慎

对此，合富辉煌研究部总监李兴旺表示：万科金域松湖的情况属于个例。严格意义上来说，万科金域松湖虽然在松山湖片区范围内，但并不属于松山湖高新区，地理位置和所属商圈都位于大朗镇和松山湖高新区交界处，属于价格浮动较大的“边缘地带”。曾经松山湖的购房热潮将金域松湖送到了不属于它的高度，现在松山湖的购房热度趋于平缓，让房价过高的区域回归正常水平，也是合理的市场选择。

走访发现，相比金域松湖，临近松山湖高新区及松山湖风景区的楼盘都人气较旺。以松湖润府为例，该楼盘莅临东莞理工学院和东莞职业技术学院两所高校，距离在建的地铁1号线及松山湖风景区都不足一公里，交通便利，居民休闲娱乐也有保障。据了解，该小区户型以95—145平方米的三居室、四居室为主，均价已经达到45000元/平方米。2023年10月开盘以来，一直是松山湖高新区内看房热度最高的楼盘之一，截至2024年1月初，已售出五百七十多套，每月均有近两百套的稳定售出。

李兴旺认为，这其实是市场分化加剧的表现之一，随着东莞发展重心的凸显，市场分化将会越来越明显。“目前来看，虽然东莞有六大片区，但未来的发展着力点，还是以城区片区、松山湖高新区以及滨海湾新区这三个区域为主。随着东莞公共交通的完善，这三个区域的房价依然会有涨幅。而别的区块内，部分被带起来的‘虚高’的房价，则会随着市场环境，回跌至正常水准。”

对于未来有购房需求的市民，李兴旺也建议谨慎选择，不要被一时的购房热潮冲昏了头脑，“普通市民购房时最好在自身能力范围内做选择。其次，在能力允许的情况下，围绕城区、松山湖和滨海湾三个核心区域购房，是当下最为稳妥的选择。”

文、图 | 张洋