房产估价(262万元拍下北京一房产2%份额 权益该如何分配？)

据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，近日，北京市门头沟区一处商品房在网上司法拍卖2%份额的消息引发关注。根据北京市平谷区人民法院的拍卖公告，被拍卖房产的建筑面积为59.11平方米，按照2%的份额，实际拍卖面积仅为1.1822平方米。

网络拍卖链接网页截图（来自拍卖网站）

目前，网拍已于2月15日结束，该标的网络拍卖成交价格为26166.6元。在我们的印象里，购买房产都会默认以“套”起卖。按份额出售，只出售2%，法拍房还能这样操作？买家竞拍后将获得哪些权利？

根据法院的拍卖公告，变卖标的位于北京市门头沟区东老店5号楼5层503号房屋（2%份额），规划用途为住宅，建筑面积59.11平方米。但是具体拍卖房子的哪一部分，并没有明确的界限，只是拍卖其中的2%份额。买家能否住得进去？

易居研究院研究总监严跃进认为：“理论上讲，他（竞得人）有2%的份额，他也应该可以搬得进去，搬进去到底住哪里？类似房产即便是成交以后，因为没有实际的居住权益，或者说他是不可能真正去入住的，这样我认为会衍生出很多纠纷跟矛盾。”

据报道，法院相关人员此前回应媒体称：2%的份额没有对房子的绝对使用权，但在房本上会有所体现。如果搬不进去，可以起诉拥有98%份额的人，要求把那部分权益以现金的形式补上，但这得另诉。

记者在法拍网站上查询注意到，拍卖“部分产权份额”的例子有很多，其中多为50%、三分之一等房产份额，也不乏有“36.66%”这类份额比例，甚至还有一处北京市朝阳区的商品房，即将拍卖份额为1%，起拍价为8万元。一位在北京长期从事不良资产处置的业内人士林先生告诉记者，按份额出售在国内还比较罕见。

林先生说：“之前一直在提，但在实践过程中我们还没成功过。这套房子拍卖完以后，按份分，但是住的过程中就没法分，比如说你占多少，哪个房间是你的，哪几个平米是你的，没法实现。包括现在有好多商业地产，一个人买不起，就会有每个人按份共有的情况。”

北京某房屋评估机构相关负责人告诉记者，他们承办相关业务时，遇到的多是拍卖百分百产权的标的物。他说：“大概率都是在银行按揭时形成了逾期，这种形成的不良（资产）才去拍卖的，但是银行给你授信的时候，只会是百分百产权，才会给你贷款，不会按比例份额去贷款的。”

这位房屋评估机构负责人还表示，拍卖2%的房产份额，从拍卖规则和法律角度讲，这样的拍卖是没有问题的。但竞得以后，从使用角度来讲，确实法律上没有明确作出规定。

他说：“从司法拍卖程序上来讲，属于正常拍卖，没什么特殊的，只是从2%份额上来讲确实比较特殊，这么少的一个份额。从产权上来讲是没有纠纷的，但是确实从使用上来讲，交割肯定会有问题。到底怎么界定，是按面积界定、按产权界定，这是一个挺复杂的问题，也没什么法律上的规定说一定是在卫生间还是在卧室。但从产权上来讲，这2%的产权可以再做担保物去典当，或者到金融机构去融资，但实际上作为出借方未必认可。”

多位法律人士也对记者表示，按份额购买房产在法律上是允许的，但在实际生活中可能会带来一系列的复杂问题，特别是在与共有人的关系处理上。那么，竞得2%的房屋产权份额以后，竞得人都享有哪些权益？

中国政法大学兼职教授、商事仲裁员詹晖对中国之声表示：“实际上在民法典物权编里也有明确规定，包括原来的物权法，这种情况叫做‘按份共有’，在一个房屋或其他不动产的产权证上，可以划分它的共有权，这种情况是比较常见的，但是像这样占有2%权益的比较少，但是规则是允许的。这种情况虽然少见，也是符合我们国家执行相关法律和司法解释的政策和导向的。”

詹晖表示，对竞得人来说，没有处分整套房产的权利，也没有占有使用房屋的权利，在实践中确实存在一定的风险。但竞得人有要求析产的权利。

詹晖说：“风险就在于因为2%的权利拍得人，实际上是没有处分或者卖掉整套房屋的权利，也没有占有使用的权利，因为毕竟我们还是更倾向于保护98%的权益所得者。他可以对房屋进行析产之诉，向98%的权益所得者要求分割房产，当然这套房产实物上是不可能分割的，通过折价的方式可要求就2%的份额获得相应补偿，然后把这2%过户给98%的所有权人。因为司法拍卖是以实现债权人的债权回收作为一个基本目的，所以虽然这种情况比较少，但是如果债务人拥有不动产的2%的份额，人民法院的执行工作也是可以对它进行拍卖的。”

很多网友提出疑问，对竞得人来说，在落户和子女入学方面，是否也享有相应的权益？按照相关法律规定，即使竞得人仅拥有2%的房产份额，不动产证书上也必须注明其姓名和份额。这种情况下，竞得人的子女能否在房屋所在学区就读？北京市海淀区某学区相关人员对记者表示，如果以监护人房产为依据入学，就必须是监护人父母双方单独或者共同持有。

詹晖对记者表示，涉及落户和入学的具体规定，由于各地政策不一，具体情况主要由当地公安机关和教育部门来认定。

“因为这个政策实际上每个城市多少都是有一点不一样的，甚至每个区都会不一样。这样的规则实际上应该是属于公安机关的户籍管理部门，最终根据现有规定来进行最终判断。所以我们也无法得出结论说，这种情况下肯定能落户或者肯定不能落户。”詹晖说。

也有拍卖行业专业人士表示，拍下这套房子2%的份额，主要能享受的是未来房子涨价增值的部分，其他方面意义不大。

（来源：央广网）

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