最近直通车发表了一篇讲解华南mall过往14年发展情况的文章，引起不少网友的关注和讨论，本文就这一现象进行更深层次的探讨，剖析造成这些现象背后的原因。

定位脱离需求

华南mall这个商业巨无霸的诞生，不仅因为开发商三元盈晖的雄心壮志，也有当地的规划要求与售卖概念的需求。喊出了“立足珠三角，辐射全中国”的口号。

在2002年正式开始建造前，提出集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游”等九大功能于一体的城市综合体的设想，集中一站式消费将取代零散的消费模式，以现在的眼光来看确实如此。可见开发商的眼光还是非常超前的，当然也太理想化。

选择在一个偏僻的地方落脚，是考虑到了未来汽车保有量会上升，人们将进入车行时代。虽然开发商对“车行时代”的认识，也确实符合未来近14年的出行趋势。

虽然开发商预测了未来发展的大趋势，但在当时，市场对集中一站式消费并没有强烈的需求。开发商也没有这么多财力去等市场发育。即使开发商有这个财力，入驻的企业也没有这个耐心。

选址

光是选址这一点就透露了当时开发商巨大的野心。

华南mall规划时，就意图把30公里内的消费者都吸引过来，而万江30公里半径内，覆盖了东莞、广州黄埔、广州增城三地。这被视为华南mall的基本性商圈，如何理解这个“基本”呢？看完接下来两个商圈的规划你就知道了，意思就是：基本都拿下来了。

半径60公里范围内，覆盖广州、深圳、佛山、顺德。这被是为它的经常性商圈。从名字来看，就是指望这个半径内的消费人群经常过来。

那么靠什么将这些半径里的消费人群吸引过来呢？

国际化商业布局

开发商思路就是，引入国际型商家，这些商家只有在华南mall能找到，其他地方没有，所以对这些国际型商家感兴趣的，只能来这里。

包括美国时代华纳、加拿大IMAX公司、英国BBC天线宝宝、欧洲最大的建材装饰零售商百家居、新加坡欢笑天地、深圳铜锣湾百货、阿玛百货、好又多超市、西湖春天、香格里拉酒店、尼罗河酒店等都先后入驻华南mall。

潮落

然而无论是多么超前的眼光，引来多么知名的国际商家，都无法掩盖事实：没有人来。

华南mall的构思，实际是美国购物中心模式照搬到中国上来。

然而美国的城市规划与我国的不一样。美国纽约的城市中心写字楼林立，几乎没有大型商业配套，但发达的公路网和较高的汽车保有量，造就了郊区型购物中心模式。

华南mall规划之初，源于对未来车行时代的预测。选择东莞万江，也是看到了东莞拥有全国密度最高的高速公路网，同时又位于珠三角的核心位置。然而其实践证明，美国的郊区型购物中心模式，照搬过来是行不通的。

何至于此？

交通

首先，堵车、高速路费、燃油费用，就造就了极高的交通成本。

如果从深圳南山区出发前往华南mall，高速路费单程 40元，76公里的路程，预计30元油费，来回成本已高达 140元，这还不算可能产生的停车费。

其次广深高速经常面临堵车的问题，给周边的消费者带来高昂的时间成本。

这么高的路费和时间成本，大大打击了辐射半径内消费人群的意愿。

人口构成与消费习惯

华南mall正式营业的2005年，东莞人口达到1000万，但主要的消费人群分为两类。一类是高收入阶层，另一类是在工厂打工的工薪阶层，而工薪阶层，当时占人口比例70%左右，这部分人群去华南mall消费的可能性非常低，一方面是公共交通不便，另一方面是消费能力也不匹配。

而高收入阶层，由于交通方便，有去香港和广州消费的习惯。

脱离市场

脱离市场需求，一味的求大求全，是华南mall定位之初的最大问题。

现在

2014年，华南mall重新定位“立足万江，辐射东莞”。最近也恰逢华南mall改造。不知道未来将走向何方。