1978年1月，邓小平因为十一届三中全会马上要开了，便在北京做视察调研，调研过程中，邓小平只感慨北京市民的房子不够大。

于是邓小平仔细看了看住房，突发奇想道：“层高能不能降低一些，把面积搞得大一些？”

这时候，邓榕却忽然开了个玩笑：“爸爸你不能因为自己的个子矮，也得让房子变矮啊。”

邓小平因为他的身高，常常被身边的人调侃玩笑，没想到因为房子的事情又被小女儿邓榕调侃了一次。

这玩笑看似天真有趣，却是绵里藏针地否定了这个提议，邓小平一听，若有所思，笑了笑没有说话。

其实让房子“变矮”，也是个权宜之计。新中国成立之后，由于一些制度的原因，老百姓们住房紧张，国家财政又吃紧，没有太多钱给大家建房子。

那怎么办呢？在投资的钱一定的前提下，尽可能将住房面积扩大。

建筑设计师们依照邓小平的设想，为住宅标准设计了一套新图。

总体思路就是，将房子的高度适当降到2.53米，同时让每一户多出来1.5平米的面积，保证每一户拥有必要的生活空间，同时每户的总造价还省了77元。

不过这个办法，只是暂时缓解老百姓的住房问题，真正卡着住房资源的，是计划经济下的住房分配体制。

所以邓小平便亲自操刀房改，掀起了一阵住房改革的浪潮。

一．亟待打破的制度僵局

1978年10月，邓小平视察了几十栋北京新建的公寓住宅楼时，忽然问身边的同志一个问题——居民住房可不可以成为商品。

之所以这么突兀一问，是因为邓小平之后的这句话——“我这几年也还有点积蓄，想买套房子给朴方。”

想为补偿自己的孩子一套房子，可谓是人之常情，可奇怪的是，邓小平这句话说出来，场上却没人敢搭话，空气仿佛凝滞了一样。

当然，邓小平关心的不只是自己的孩子，还有全国的老百姓。

在当时，计划经济已经实行了将近三十年，国家一直高喊“公有制”，城镇职工想自己建房，买一套房子，会被看做搞“私有制”。

其实在当时中国的大环境下，“市场”本身就被看做“私有制”的代名词，想要做市场买卖就不容易，何况房地产呢？

房地产这个概念，那时的老百姓当中便很少提及，而大家习惯上也没把房子当商品，遑论什么买套房留给孩子之类的，这也是为什么邓小平提到给孩子买房时，下面都没人敢接话。

这样的背景下，房地产资源便不容易得到开发，而当时的中国人在西方新闻中是被形容为“蚂蚁”的。

因为大家住在一个相当狭小、破旧、卫生条件堪忧的房间，憋在房间里没有伸脚之地。

近三十年间，因为观念和制度的原因，大家不管手里有没有钱，都不会花在房子上，于是用在住宅上的投资只有374亿元，平均到每个人身上还不到10块钱。

1978年的时候，大家的住宅面积不增反降，比刚建国那一年还少0.9平米。这点投资，房地产资源自然开发不出来。

比如上海有个仪表厂的会计叫杨希鸿，按说作为一个会计，住房待遇应该会好点，他们家房子不大，区区13平米，但就这么小的地方，却挤了3口人。十几年来，这一家人便在这不到1.2米高的阁楼里上上下下。

这还是个相对普通的职工，连著名的学者钱钟书和他的妻子杨绛，住的地方也不甚理想，他们夫妻二人曾在学部办公室挤了差不多三年，南北两面墙都有明显的裂缝。

可以说，当时的学者们普遍都是蜗居，并没有因为自己是学者，住房便多么宽敞，这才有了胡乔木特地写了一封“要房信”出来交给国家领导人李先念，希望国家能改变如顾颉刚、蔡仪等这些著名学者的住房问题。

著名学者们尚且如此，普通老百姓的住房自然更是紧张，对于不少人来说，能有个正经房子住甚至都是个奢望。

除了房源不足外，住房的分配也是个棘手的问题。

在当时计划经济的大背景下，住房不能买卖，而是由国家包下来，给大家进行无偿分配，并实行低租金制。

听到“无偿”两个字，不少人可能会心动，觉着国家白送不是件好事吗？但是在具体的分配上，公平性就成了个大问题。

政策毕竟是由人来执行的，是人就多多少少会有私心，这是人性使然。

政策毕竟是由人执行的，而人就容易有私心，因此在福利分房的政策下，便容易出现分配不公

当年的建设部长兼任国务院房改领导小组组长林汉雄便提到:“住房福利制使得国家支付的高额补贴，间接转化为个人的实际收入，刺激了人们多占房、占好房的欲望，助长了以权谋房的不正之风，人为加剧了住房供求矛盾。”

根据北京的调查，当地的住房分配差距是相当大的，同样是一个三口之家，有的人只能挤在一间12平米的平房里，有的却能住上一套两居室的单元房。

而二者的造价，自然天差地别，平房为50000元，楼房为5～10万元，这也是吸引不少有权者“多占房”的原因。

而对于管理费，国家或相关单位每个月都是有补贴的，平房5元，楼房18元，二者差别也不小。

值得注意的是，单位每年在维修管理以及补贴相关员工的费用是相当巨大的，可在低租金的制度下，他们收到的房租却很少。如北京市六建公司为例，其一年的维修管理费达900万元，补贴75万元，而他们的房租收多少呢？只有14万。

这就意味着，为了满足这个缺口，员工们的利润必然要丢进去一部分，毕竟羊毛出在羊身上。可问题是，许多“羊”拔了不少“羊毛”，“羊毛”却分不到自己手里，如该公司规模足有万人，房子却只有5000户。

这就造成了大家的怨愤和不满。

而在辽宁的国营熊岳印染厂，因为房屋分配不公的问题，数十名员工便“揭竿而起”，撬开楼里的门锁把屋子全部抢占。

武汉机床厂1988年为了搞分房，足足停产了两个月，甚至还有着急上火的人抱着煤气罐闯入厂长室，以爆破相威胁。

由此可见，当时的低租金与住房分配制度，由于其本身的不公平造成了不少问题和社会矛盾，打破制度的僵局已是当务之急。

二．打破观念的桎梏

要打破制度的僵局，观念是拦在面前的第一堵墙。

而在1980年的深圳经济特区，中国第一家房地产公司——深圳经济特区房地产开始悄悄酝酿起一件“胆大包天”的事情。

这家公司虽说具有破开荒的意义，但一开始也不过五个人，总经理是深圳房地产管理局副局长骆锦星兼任的，其余四个则是，财务、出纳以及两个技术员。

而他们的资产便更寒酸了，拢共就4部旧单车，一间平房和几张桌子，公司里的4万元港币的开办费也是从香港商人那里借来的。

就是在这个条件下，他们生生干出了许多公司想都不敢想的事情。

所谓穷则变，变则通，骆锦星这么做也确实是没辙了。

这家公司之所以开办，是为了跟香港那边的商人合作建房。

一直以来，国家包办建房都是一件负担沉重的事情，这不，骆锦星正在为两万平米的干部住房发愁。

钱究竟怎么来呢？骆锦星愁眉紧锁。

这时候，他一个香港朋友便对他说，他堂堂一个房地产管理局副局长，难道要等天上掉馅饼么？既然这个身份在这儿，不妨直接出地，让那些港商出钱，房子不就可以建了吗？

一听这话，骆锦星惊愕地张开了嘴，却说不出话来。出让土地？我的天，这不是犯法么？土地商用可是搞资本主义！

可是不这样做，还有什么办法把建房的资金搞定？骆锦星纠结了。想来想去，骆锦星咬咬牙下了决心，与香港商人合作，只是得为双方的合作找个说得过去的理由。

46岁的骆锦星吃过见过，深谙当时的国情，他决定找一找理论根据

他和同事们翻来覆去地找，还真别说，《列宁选集》里还真就关于“住宅问题”有过相应的记载——

“……住宅、工厂等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。”

也就是说，我们在所谓的“过渡时期”，还是可以做房屋买卖的。骆锦星非常兴奋，当即把自己的想法反映给了市委书记张勋甫，张勋甫便给了个态度：先干着试试看吧。

只要领导答应，下面的一切就好办了。一听说骆锦星这边打算出地，一位香港老板二话不说，当即骑着自行车到深圳来谈合作，双方一拍即合。

而就在1980年元旦这天，中国第一份合作建房合同便正式诞生了。

而与此同时，邓小平也发话对住房改革作出了指示。

他的指示包括4个重点:第一，城市居民可以买房，也可以建房；第二，新房可以出售，老房子也可以出售；第三，联系到房价要调整房租，使人们感到买房比租房合算；第四，房租提高了，一些收入低的人租不起，就要给予补贴。

领导人发话了，下面的报纸媒体自然也要开始为舆论定调。经济学家苏星在北京的《红旗》杂志发表了一篇文章，为将要到来的改革浪潮提供了理论依据。

他认为，住宅是商品的一种，而商品本身是不反社会主义公有制的，所以住宅和公有制并不矛盾。没过多久，苏星又在报纸上发表了一篇文章——《怎样使住宅问题解决得快些》。

苏星的观点，为房改提供了有力的理论支撑。

除此之外，《人民日报》则破天荒地刊载了一则出售房屋的消息，上面报道了吉林推广四平市建房出售经验，显然是通过实例向大众传递了一个信号——房屋真的要商品化了！

三．摸着石头过河的难题

建立好相应的理论，观念上打好了基础后，邓小平便开始放手搞实践了。

改革的重点，主要是两件事——卖房子和提高租金。

保险起见，邓小平没有直接在全国推行，而是先在一些地方试点。1982年时，邓小平先在四平、常州、郑州、沙市四地起步，而后逐渐扩大，以点到面在全国推行。

除了各地的自主改革外，1986年，国务院住房改革领导小组还在烟台、唐山、蚌埠三个城市启动了综合配套改革。

那时候还在摸着石头过河的阶段，需要多试错，把每一种方法进行试验，但总的来说，就是想方设法搞来建房子的钱，通过买房的钱和提高的租金拉动住房投资和建设。

不过改革刚开始的时候，遇到了不少阻力，其中老百姓的观念问题依旧绕不过来。

要知道，那会老百姓刚从计划经济时代走过来，心里还是觉得买“私产”是越界，而且他们习惯了政府包办，突然把自由交到他们手上，他们反而有些不适应。

虽然邓小平突破了理论困境，并积极做舆论宣传，但毕竟是万事开头难，老百姓这时候还是将醒未醒，观念并非一朝一夕所能改的。

“买房就是有私产，谁还敢买房子。再说，住公家的房子，不仅房租低，水管坏了有人修，灯泡坏了有人换，干嘛要买房子。”烟台市民宫建华如此说道。

除了意愿外，购房的能力也是个大问题。因为那时候职工工资还未改革，老百姓也不像改革开放深入贯彻落实下来后那么钱包富裕，因此购房对他们而言还是有些困难。

宫建华便是如此，当时的他每个月工资才只有52块钱，可是根据烟台的试点方案，就算算上了各种优惠，但要买下一套70平米的房，也得往里面丢进去两万块钱，他那点工资吃饱饭都有点勉强，两万块钱对他而言更是个天文数字。

买房如此困难，那提高租金会不会相对好推行？

其实也难。因为考虑到当时的职工工资水平较低，因此烟台的规定是，让企业给员工按工资的29%发放住房券，以缓解提高租金的大背景下，大家交房租的压力。

不过此政策推行之后，员工的压力倒是缓解了，租金提高的压力却在实实在在来到了企业头上，压得企业有点喘不过气。

于是结果便是，不少企业纷纷抱怨，反对提高租金的政策，房屋交易也因为老百姓买不起，到处是贱卖公房的现象，试点的效果不甚理想。

房改实施之初，因为大家观念以及购房能力等原因，使得房改的效果不甚理想

社科院财贸研究所研究员、房改制度研究专家汪莉娜对此的看法是，这时候国家的制度设计还不够宏观全面，财力又不足，很大程度上把包袱甩给了企业和个人，所以造成了改革效果的不理想，有些地方的试点甚至被叫停了。　　

四．房改的新时代局面

不过到了90年代，房改出现了新的局面。

其实房改实施之初，我国依旧在计划经济的惯性之中，没有完全脱离出来。大家的房子依旧大量靠政府供给，且由政府承担了大量的维修管理费用。

可是90年代，国家“包”房实在是支撑不下去了。当时我国已经进入了还债高峰，可是国家“包”住房，几乎是只见投入，不见回报。

联合国曾对45个国家和地区做过调查，发现绝大部分国家在住宅上投入越多，效益便越高，国家便越富强。可是一到中国这里，结果却不一样了——

我国每年在建房的投入不可谓不多，每年多达300亿元，维修上补贴60亿元，可是这些钱投进去以后，却连个响都听不到。

换句话说，国家每年的住房投入，得不到一个良性循环，本身不具有可持续性，一旦发生财政吃紧，便容易出问题。而国家一碰上还债高峰，便遇到了这个槛。

不过这既是一个槛，也是一次机遇。大家对住房的需求量还是相当大的，住房也是一定要投资的，而国家既然无力包办，就只有一条路可走——变国家“包”为国家“帮”。

也就是说，居民必须得个人承担买房、维修等费用了。可是国家之前之所以包办，不就是因为居民个人承担不起买房以及维修的费用了？

不，此一时彼一时也。国家发展到90年代时，已经经历了十几年的改革开放，国民经济已经得到了长足的发展，不少老百姓已经具备了购房的条件了。

而由居民个人出资购房，便让住宅的商品化进程前进了一大步。

原来在1998年7月，房改史上非常重要的文件，即《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》发布了。

这份文件标志着，中国的住宅真正进入了商品化的阶段，因为其明确规定，中国不再实行福利分房制度。

而那些想要靠国家分房吃油水的人，便失去了制度的支持，随之中国的房改史掀开了崭新的一页。