上海首套房利率(上海的房贷利率，降到历史最低了)

转自大碗楼市上海

出人意料，新年大礼啊，全国5年期以上的LPR昨天竟然毫无征兆的下调了25个基点，变成3.95%。

这意味着几乎全国所有的城市的新增房贷利率都变成了3开头的。

比如苏州和杭州的首套房的房贷利率更猛，只要3.75%了，都快接近公积金的水平了。

这就是国家逼着你把钱拿出来去进行买房贷款。

房贷利率的组成就是LPR+基点浮动，目前上海首套房的利率是LPR-10个基点，就是3.85%，二套房是LPR+30个基点，就是4.25%。

这是历史上第一次，上海的房贷利率降的这么低的。

这次这么大幅度的下调LPR，很明显，当然是为了刺激楼市。

根据前期以往的规律，每年的3-4月春暖花开的时候，基本都有一轮小阳春。这次房贷下调，就是为了确保这一波小阳春可以准时来到。

我们先来算一算可以省多少钱。

如果按照贷款100万30年等额本息的话，每个月只要还款4688元，相比于1年前的4.65%，如果贷款100万的话，30年合计少还24万，相当于省了1辆车出来。

整体的力度还算是比较大的，这就说明了国家的态度，就是鼓励大家去买房。

其实贷款对于楼市的刺激作用，还是挺大的。

毫不夸张的说，贷款这样的金融政策完全充当了房地产的放大器。

给大家举个例子。

大家不要动不动就觉得上海房价要十万了，非常贵买不起，其实真正能买的起10万房子的朋友，整体占比不会超过2成，大部分的人买的首套房的总价都是低于500万的，目前因为二手房跌的比较厉害，其实7万左右的单价就能买到很好的房子了。

从我们大碗的成交案例中，有接近70%的客户是需要进行商业贷款的，一套500万左右的房子，看起来很贵，按照目前30%的首付，其实只要付150万就可以了，其余部分全部都是贷款的。

也就是说，对于很多外地人来说，卖掉老家的一套房子，再稍微借一点，在上海想要买套房安家，其实并不难，背后的原因就是因为有银行的信贷支持，否则大家光靠自己攒钱，十几年都不一定能买的起房。

等过了几年孩子大了要念书了，你正好再把你的小房子卖掉，再借点，买个大点的好点的。而买你之前房子的人，正是刚毕业6、7年的小年轻。

这样就实现了一波涌动，小年轻买便宜的房子，你卖掉后买改善房，卖你房的人手里有钱又可以去买更好的房。

都是“卖掉手里房子，贷款买更好的”。

大家也看出来了吧，看似天价的房子，其实你只需要支付1/3的首付就可以了，剩下的全是银行的钱。而且越是有钱人，越会玩银行杠杆，而普通人普遍不喜欢银行，也懒得去了解银行的套路和玩法。

目前上海整体的购房的链路是这样的，如果按照30%首付购房：

刚毕业没几年的小年轻用100万买了你300万的房，银行出了200万；

你用300万买了900万的房，银行出了600万；

卖你房的那个人可以去买2700万的房，银行出了1800万；

看出来了吧，银行全程参与放大财富，三套房从银行掏出来2600万，从这个意义上说：房地产远远不是货币蓄水池，而是货币的放大器。

聊到这，大家应该也能明白了。

房地产的涨落，核心是“贷款政策”和“接盘侠”。

如果有人买你的房子，而且贷款容易，房价就会大涨；如果贷不出来款或者没人买你房子，你就没法买别人的，交易量上不去，房价就没法涨。

在上海和北京这样的城市，有很多高收入的人群，很多人月供不是问题，关键就是首付，首付越低，能够参与进来的人就越多，房价就越容易稳定。

所以对于房地产贷款政策来说，最重要的就是两点，第一是首付比例，第二就是贷款利息。首付比例越低，贷款利息越低，就越表明政府想让你多多买房的态度。

虽然这次房贷利率已经降到历史最低了，但很可能还不够。

房贷政策其实能影响的还是前期那些已经有购房资格的人，目前上海楼市已经形成全国楼市，光靠上海本地人，是无法支撑上海这么贵的房价的，需要全国富豪来进行接盘。

这就是为什么这次深圳在过年前取消了深户+3年社保的要求，变成了只要深圳户口就能买房，要知道，深圳户口是非常好拿的，最根本的目的就是为了吸引来自全国的购买力，让更多人参与进来。

上海的购房资格依然是全国最严格的城市，需要上海户口或是5年社保，对于大部分外地人而言，想要在上海买房，没有几年时间的投入根本不可能。

所以上海楼市想要纾困，唯一的路径就是要下降购房门槛，把目前的5年社保要求调整为2年或是3年，同时取消离婚追溯3年不能买房的政策，我甚至觉得，五大新城的购房门槛，甚至可以变成1年社保就可以。

其实这一次房贷利率调整，除了刺激楼市外，还希望的是促进经济。

买房的白领们都把钱拿去还房贷了，没钱消费，自然内需不振，现在房贷利率降了，让大家可以多拿点出来消费，刺激经济循环。

当然，这次因为是在2月份调整LPR的，因此如果你前期已经买了房，对于存量客户而言，房贷其实是没有什么影响的。

跟存量房贷有关系的，是每年年末12月的LPR，这会影响存量房贷调整，其他1-11月的LPR，其实并不会直接影响存量房贷。

上海因为房价总额非常高，贷款的金额也普遍比较大，因此这次调整对于很多新买房的上海人而言，每年也确实能省几千元。

但是哪怕这次全国范围内普降房贷利率，我也建议大家别再瞎买房。

至于城市选择，毫无疑问，一直都在说：

人类的文明史，就是大城市变得越来越大的历史，进入工业化社会后，更是出现了几千万人口级别的超级巨兽型城市。

英国早期的一个学者叫拉文斯坦，他最早提出来了人口迁移理论，他尽管研究的是19世纪的东西，不过现在依旧适用，他的理论中有三条认为：

1、迁徙主要是经济因素；

2、交通会刺激迁徙；

3、对外迁徙主要是发生在20-35岁。

综合起来，就是经济越发达的地区，今后人越多，而且还都是适龄的年轻人，我国大规模搞基建，会加重这一趋势。

尤其是随着高铁的开通，人口会加速向大城市聚集，今后会出现越来越多的鹤岗，在那种地方，房子会越来越不稀缺，好在中国没啥持有成本，不然也会出现底特律那种一美元卖房的情况。

而与此同时，超大城市却会越来越寸土寸金。