西安经发集团(经发物业赴港IPO陕西将迎来“物企第一股”)

作为深耕陕西的财经类自媒体，这两年，地产房剑一直在关注西安物业市场的一系列动作。

今年7月份，地产房剑曾经撰文《经发物业、荣鑫物业、沣东商服，谁会成为陕西物企“第一股”？》。

如今，答案揭晓。

随着经发物业提交香港IPO申请，这意味着陕西将迎来“物业第一股”！

在管面积1340万㎡

2023年9月20日，西安经发物业股份有限公司（以下简称经发物业）在港交所发布招股书。

除了传统的住宅、商业物业服务之外，经发物业的服务还包括城市服务。

其中，经发物业城市服务主要包括公共物业管理服务、城市环卫服务及城市增值服务。

截至2023年6月30日，已订约为政府大楼、教育机构及医院提供公共物业管理服务，并已订约向城市道路、立交桥及地下通道提供城市环卫服务。

截止2020年末、2021年末、2022年末，经发物业的管理面积分别为880万㎡、1080万㎡、1320万㎡。

2020年至2022年，该公司在管建筑面积复合年增长率为22.6%。

截至2023年6月30日，经发物业已订约向中国138个项目提供公共物业管理服务、基本住宅物业管理服务及基本商业物业管理服务，总合约建筑面积为1490万平方米，其中总建筑面积1340万平方米由经发物业管理，主要分布在西安、铜川、韩城、石河子，西安占到其在管面积的93.11%。

从经营情况来看，经发物业2020-2022年的营收分别为4.77亿元、5.94亿元、7.07亿元，净利润分别为2660万元、3120万元、3740万元。

2023年上半年，营收为3.9亿元，净利润为2520万元，分别较上年同期增长18.1%、59.9%。

在2023年上半年的营收结构中，城市服务收入占比为59.19%，住宅物业管理服务占比为23.14%，商业物业管理服务占比为17.29%，其它收入占比为3.6%。

从经发物业的收入结构可以看出，与其它物业企业的收入以住宅、商业物业服务为主不同的是，经发物业的收入中城市服务占比接近六成。

从毛利率来看，2020年、2021年、2022年、2023年上半年，经发物业的毛利率分别为13.5%、14.5%、14.3%、14.5%、14.3%，其中毛利率最高的是商业物业服务，毛利率始终保持在20%以上。

经发物业的“底气”

经发物业目前第一大股东为西安经发集团，占股比例90%；第二大股东是西安经发控股集团，持股比例10%。

而西安经发集团的大股东又是西安经发控股，持股比例88.5134%。另外，建信金融资产投资有限公司持股比例4.4179%，陕西金融资产管理股份有限公司持股比例7.0686%。

穿透股权，经发物业的最终实控人为西安经济技术开发区管理委员会，受益股份达90.1672%，并拥有100%的表决权。

可以看出，与绿城服务、碧桂园服务、融创服务等物企相比，经发物业最大的底气就是其背景，因此城市服务在其营收中占比接近六成，也就不难理解，这种资源是其它物企所不具备的。

与其它已经在港交所上市的物企在管面积均在上亿平米、碧桂园服务已经超过10亿平米相比，经发物业1340万㎡的在管面积，相对来说规模很小。

不过，后续随着经开区城市建设的推进，经发集团在建项目的陆续建成交付，经发物业的管理面积还将保持稳定增长。

在毛利率方米，与其它上市物业的毛利率大部分在20%以上相比，经发物业14.3%左右的毛利率很明显偏低，盈利能力需要进一步增强。

从上述信息可以看出，经发物业的优势和短板非常明显。优势主要在于依托于其母公司、实际控制人所拥有的国企背景和资源，特别是在城市服务板块。短板则主要在于规模，以及盈利能力。

陕西物企第一股！

今年7月，陕西省地方金融监管局份发布的2023年陕西省上市后备企业名单中，有3家物业企业位列其中，分别为经发物业、荣鑫物业、沣东商服。

其中，经发物业位列A档，荣鑫物业、沣东商服位列B档，荣鑫智生活位列C档。

B档的荣鑫物业与C档的荣鑫智生活，实际上是一家公司，荣鑫物业是荣鑫智生活的前身。

很明显，已经向港交所提交IPO申请的经发物业，将会成为陕西物业企业第一股。

荣鑫物业，则是荣华控股集团旗下的物业板块，1999年成立，2018年8月挂牌新三板，2022年11月更名为荣鑫智生活，股票简称更名为荣鑫股份。

2023年半年报显示，荣鑫股份今年上半年营业收入9514.45万元，同比增长38.39%，净利润1414.97万元，同比增长12.73%。

沣东商服的前身叫做沣东物业，2019年3月注册成立。在沣东新城深化国企改革、整合优化国企资源的背景之下，今年2月2日沣东商服集团正式成立。

其管理业态涵盖政府办公楼、商业写字楼、高端住宅、安居项目、学校、工业园区、旅游景区、市政配套设施等多类型物业，主要依托的是沣东新城。

除了上述3家物业企业之外，陕西此前还有一家在新三板挂牌的物业企业，那就是雅荷科技。2016年1月在新三板挂牌，但今年3月份已经摘牌。

陕建地产集团旗下的华美物业，则在今年上半年将40%的股份转让给了绿城物业服务，陕建地产集团持股比例下降到60%，公司名称变更为绿城华美物业。

总之，这几年陕西物企在转让、资本运作等方面动作比较多，另外高科集团旗下的紫薇物业、天地源物业、高科物业在管面积规模也是比较大。

2003年，西安迎来了第一家上市房企天地源。如今，时隔20年，西安将迎来第一家上市物企经发物业！