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这是拿铁房产观的第93篇原创

从上次征求的留言来看，番禺和海珠先讲哪个，然后番禺的呼声最高，那本篇就把番禺的买房逻辑翻个底朝天。

本文表达的主要内容如下：

1. 番禺的优点和缺点

2. 番禺买房投资应该怎么选

3. 刚需应该在番禺买哪里买

4. 哪些板块不值得买

不管你是600万以上的投资，还是300万左右的刚需，看完你就会找到你想要的答案。

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番禺的基本买房逻辑-2021年

1. 坚持以万博为主中心，番禺广场为次中心
2. 7、18号线周边优先，2、4号线次之
3. 投资上总价不要超过700万，准确地说不宜超过650万
4. 番禺的行情一般滞后中心区半年到一年，下半年还有买入窗口期
5. 尽量不要买超大盘，以及分很多期开发的大盘
6. 尽量选择地铁口1.5公里以内
7. 不要去番禺买一手的江景房、海景房

以上就不一一解释了，给你们提供一张图，最安全最适合买的区域就是下图两个圈中，不懂的可在后台留言。

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投资还是自住

这个也是一直争论的焦点，网友们一直拿番禺和黄埔做比较。

从位置上来看，黄埔更近天河，从经济上来看，番禺的GDP只有黄埔的60%。

1）睡城定位

番禺二十年来的定位一直是睡城， 到处都能见到大型的可以容纳十几万人的小区，所以早期规划得比较乱。

虽然番禺未来会有三个商业就业中心：万博、南站、创新城，但是睡城的定位还会一直伴随下去，这个毋庸置疑。

2）学位一般

说一般都有点过了，应该说不好，包括番禺执信、番禺华附口碑都不太好。

从来没有听说过要去番禺买学位房的，如果买在番禺，有书读就可以了，不要对学位有过多的追求，那些一手打的学位牌，听听就好了，不暴雷就谢天谢地了。

3）涨幅不均

番禺想要大规模开发，但是速度有点慢，财政吃力，面积大，要养的人也多。

从这一轮行情来看，除了万博涨幅比较明显，番禺广场有些许涨幅来看，其他80%的地方都没有涨。

番禺的行情本来就弱于中心区，盘子大，地铁密度不够，甚至不如白云荔湾，动能偏弱。

另外去年黄埔放开限购的力度大于番禺，导致很多投资需求去了黄埔。

4）局部补涨机会

涨得少涨得慢也是好事，说明还有补涨的机会，刚需还可以继续买，比如刚需集中的洛溪、番禺客运站、亚运城、祈福新村、桥南等，但不代表所有的这些地方都适合投资。

论投资回报的话，番禺万博肯定是最好的以及7号线沿线，其次是番禺广场，番禺广场的18号线开通对番禺还是有很大意义的。

已经开通的三线交汇的地铁站在广州目前只有嘉禾望岗，目前嘉禾望岗已经差不多5-6万了，而番禺广场还在3-4万之间，这个价差也代表了机会。

03

各板块价值分析

目前投资上比较火热的就是万博和新造，南站周边没有住宅可以忽略，下面把各板块的购买逻辑一次性说清楚。

1）万博

万博是毋庸置疑的价值板块，万博都不能买的话，那番禺其他地方都不值得买。

买万博是铁律，但万博的缺点也很明显，就是周边早期卖地的时候，给开发商盘踞的范围太广太散，导致如今年开发起来形成制肘。

写字楼和各大小区分布散乱，周边被几个大型小区占据了70%的地方，比如华南碧桂园、锦绣香江、雅居乐、南国奥园，沿江的好位置又给了华南新城。

如今万博把写字楼建好，周边这些就开始坐享其成了，其实万博周边还有很多空地未开发，就是等着万博兑现时，地价进入最高点时，才开始卖。

还有一个缺点是万博建得差不多，没有太多利好和政策去扶持了，红利的释放逐步退化，连YY都搬到琶洲了。

万博重点关注万科欧泊、雅居乐、佰利山、锦绣香江，新盘包括越秀和樾府、铂士湾。

由于这些盘都很大，里面不同的组团价差也是非常大，所以不能看到就买。

尽量选择近地铁口、楼龄较新的，比如雅居乐就优先选一尺山居、十年小雅这种流通性比较好的小三房，或者500万以上淘一下万科欧泊95的三房。

由于每个盘都很大，组团众多，价差很大，放盘也多，容易出笋盘，这种现象是整个番禺的普遍现象，这也就是为什么番禺很难普涨的原因。

并不是所有笋盘都值得买的，笋盘越多的地方并不见得就是好地方，主要还是看回具体的组团、具体的小区和户型。

未来铂士湾对标的是雅居乐，同样是大盘，所以会具有同样的问题，价差和涨幅的问题，但铂士湾还是由于户型和楼龄更胜一筹，当然买入价也贵了不少。

但是整个万博的风向标一直是万科欧泊，只有万科欧泊涨了，其他的才有机会涨。

所以万博能买，但是不能乱买，上半年火得不要不要的越秀和樾府能不能买呢，这也是很多粉丝关心的问题，下篇文章专门写和樾府，告诉你到底买还是不买。

2）创新城

思科走了，把智慧城改成了创新城，南大干线连接万博到汽车小镇。

南大干线一直是被开发商用来卖房的一张王牌，但创新城的利好并不来源于万博，也不来源于创新城本身的旧改和产业，更不依赖南大干线。

它更多的是依赖琶洲，4号线直达金融城和琶洲，新化快速也开通了，一脚油门十分钟就到了琶洲，15分钟到金融城。

创新城目前还是一片工地，仅有几栋写字楼，还有两所大学，看好它的原因，第一个是因为它有高端客群：大学老师，第二是它能直达琶洲，第三个是旧改推进较快，城市面貌会在三年内有一个大的改变。

创新城自身的产业实际上是很虚的，所以将来也要依赖外溢的客群，碧桂园和富士康打造的科技小镇，富士康走了，只剩下来碧桂园在卖房子，碧桂园和思科打造的智慧城，思科走了，只剩下碧桂园在卖房子。

碧桂园的任务就是卖房子，企业走不走无所谓，等房子一卖完，剩下的发展又留给了当地政府。

目前四万多的价格去买创新城，也还算可以，政府开始在这里卖地也是聪明之举，需要吸引琶洲和金融城的高端白领，现在卖正合适，等于用现有的价格变向和黄埔在抢客群。

3）广州南站

南站虽然有很多写字楼，但好像也没有啥大公司，周边也比较荒，仅有一个开山鼻祖品秀星瀚，反正哪里需要开山，哪里就有越秀。

这里我是不太看好的，南站发展也有很多年了，一直不温不火的，另外，番禺也不想在南站周边卖地，把地价推高了，就给佛山做了嫁衣。

南站附近本来就靠近顺德，7号线马上要开通了，就像金沙洲一样，佛山看你那边地价起来了，就开始拼命在临广卖地了。

边缘地带本来就不是当地政府的发展重心，南站更多的是一个交通枢纽的作用。

所以，南站附近尽量回避。

4）番禺广场

番禺广场最适合的就是300-400万的刚需，也有一些本土的改善住在东湖洲的大平层里。

但我们还是只关注番禺广场的刚需小区即可，比如尚东尚筑、东怡新区等，为什么呢？

很多人听网上说一定要距离中心区近才能买，话是没错，但这个距离分为物理距离和时间距离，随着交通路网越来越发达，私家车越来越多，电动车也很省钱，开车的人也越来越多。

并不见得你住得近就先到，进站排队到换乘是很费时间的，另外珠江新城大部分写字楼离地铁都很远。

从番禺客运站往金融城、琶洲方向，只需要经过南沙港快速或新光快速，大概20-30分钟也就到了，年底18号线开通，也会分流很大一部分客流。

未来这种事情越来越平凡，坐上快线可能15分钟就到了，或者走高速20分钟就到了。

不要太纠结物理距离，重要的是看时间，当然，将来有钱了你更愿意搬到公司附近。

从上图可以看出，三个地方到珠江新城的距离都差不多，但是萝岗已经五万多了，龙归三万多，但是龙归周边都是工厂，货车，城中村，市容很差，番禺广场才四万不到，有一定的吸引力。

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其他不能买的地方

其他一些不建议投资的地方：

1）亚运城：只能买靠近地铁口的二手比如媒体南村、天荟，千万不要碰它的一手；

2）洛溪新城：老城区了，和其他板块没有联动，参照丽江花园的行情就知道整个板块的价值如何了；

3）祈福新村：自住的买缤纷汇和活力花园，其他不要碰，超高层名望天下不要买；

4）市桥桥南：附近工作的自住可以买，投资回避，不买大夫山脚下的一手；

5）化龙汽车小镇：回避；

6）沙溪半岛：有钱自住随意；

总结一下就是，番禺更适合自住，能买的地方只有不到10%，其他地方坑比较多。

而且番禺整体上比较平均，不存在洼地，三万以下的地方，大多都不是洼地，而是坑地。

核心板块4-5万的价格还是有很大的补涨空间，这个机会希望你能把握。

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