江苏徐州(江苏徐州：经济飞速，收入大增，房价高涨，徐州楼市的潜力)

江苏省徐州市是一座普通的地级城市，但这座城市“较为特殊”，地处江苏苏北地区，更是江苏、山东、河南、安徽等地交界的区域中心城市。

城市建设，今非昔比。

现在的徐州更是一座经济飞速、预算收入高增长、房价高涨的城市。

在过去的2021年全年，徐州共完成经济总量8,117亿，同比2020年增量超过797亿，名义增速达到10.9%，实际增速超过8.7%。

目前徐州的经济总量在江苏省13座城市当中处于第6位，排在苏州、南京、无锡、南通、常州之后。

另外徐州的经济总量在全国所有城市当中处于第28位，与河北唐山、辽宁大连处于前后位置，而这三座城市的经济总量差距大约为400亿左右。

从经济总量的角度可以看，徐州是一座经济相对发达的城市，这座城市的综合实力在全国处于前列。

而这座城市的经济增速更是比江苏平均增速高0.1个百分点，比全国平均增速高0.6个百分点。

巨量的收入推动这座城市预算收入的高增长，在过去的2021年全年，徐州共完成一般公共预算收入537亿，在江苏13座城市当中处于第6位，另外同比2020年增长11.5%。

城市预算收入的高增长自然会反哺这座城市的发展，促进这座城市在各项配套设施上的完善，大力提升民生工程，包括医疗设施、基础教育、生态环境、交通设施以及城乡社会保障等。

这几年徐州城市建设日新月异，在徐州工作和创业的年轻人都能够感受到这座城市的改变，当然城市的改变主要来自于城市配套设施的完善，来自于城市每年预算支出的大投入。

在过去的2021年，徐州用于城市一般预算支出达到1,004亿，首次突破千亿大关。

而在这上千亿的资金投入上，有超过79.2%的用于民生支出。其中用于科学技术支出同比2020年增长17.2%，用于卫生健康支出同比2020年增长超过11.2%，而用于教育支出同比2020年增长达到8.6%，用于社会保障和就业支出同比2020年增长达到8.6%。

源源不断的资金投入到徐州各个领域，促进这座城市在各大领域不断提升，也加速了徐州年轻人对这座城市的认可。

徐州地处江苏苏北，是江苏重要的区中心城市，而徐州的人口总量在江苏地区排名第三，根据第7次人口普查数据，整个徐州地区的常住人口高达908万。

对于一座城市楼市而言，人口基数是楼市发展最大的基石。

正是由于徐州超过900万的人口，也推动了这座城市的城市化，现在的徐州城市化率大约为67%，而徐州到2035年城市化率或会突破80%。

徐州每推进一个百分点的城市化，也就是预示着有9万人进入城市安家，到2035年，徐州至少要完成13个百分点的城市化率，也就是超过117万人进城。

过去10年时间，徐州的城市化发展很快，也推动了徐州楼市的发展，促进了徐州楼市固定资产价值的攀升。

现在整个徐州地区涵盖所有的县市区在内，徐州地区平均房价大约为1.17万，在全国316座城市当中处于第61位。

尽管徐州房价在全国城市当中处于靠前的位置，但徐州房价在江苏仍然处于中等偏后的位置。

江苏是全国较为富裕的省份之一，更是全国经济总量排名第二的省份，由于江苏靠近上海，推动了江苏苏南地区的快速发展，而对于整个苏南地区除开镇江的房价要比徐州低，其他城市的房价远高于徐州。

而对于处于长江以北的城市，南通的平均房价约为1.73万，在全国处于第26位。扬州的房价大约为1.53万，在全国处于第34位。连云港的房价大约为1.51万，在全国处于第35位。盐城的房价大约为1.21万，在全国处于第57位。

通过同省兄弟城市房价比较，也可以看出现在徐州的房价在江苏省其实并不算高。

当然对于现在的徐州楼市房价而言，要比10年前近乎翻了一番甚至两番，毕竟10年前的徐州就算是核心城区，仍然有很多小区的房价处于5000元以下。

严格意义上说，徐州是一座房价高涨的城市，一点也不为过，毕竟这座城市的房价在全国处于前列。

当然对于徐州这座城市来说，这些年房价大幅向前，或许与徐州综合实力大幅向前有一定关系。

整个徐州地区的管辖面积大约为1.12万平方公里，广阔的地域面积给予了这座城市未来更大的发展空间。

对于现在的徐州共包括有10座区县，其中拥有铜山区、泉山区、云龙区、贾汪区、鼓楼区等5座中心城区。

另外徐州还拥有邳州市、新沂市等两座县级市、拥有睢宁县、沛县、丰县等三座县级城市。

城市化的发展促进了这次做区县高速发展，现在的徐州已经形成“一核多星”的城市格局。

徐州是一座区域中心城市，更是江苏与山东、安徽、河南等地对接融合的中心城市。

地理位置促进了徐州这座城市的不低调，现在的徐州已经成为江苏重点建设的三大都市圈核心区之一。

徐州都市圈位于淮海区域，是淮海区域最大的都市圈，更是陆桥大通道重要的节点城市。

各大区县的发展促进各大区县楼市房价的攀升，当然各大区县配套设施不同，楼市房价也存在一定差异化发展的态势。

哪里的配套设施完善，那么哪里更吸引年轻人，哪里的人口高度聚集，那么哪里楼市就具有很大的支撑。

泉山区与云龙区是徐州这些年重点打造的中心城区，随着城市化的发展，配套设施越来越完善，也促进了这两座城区的蝶变。

现在泉山区平均房价大约为1.76万，同比去年同期上涨了18.84%。

现在云龙区平均房价约为1.74万，同比去年同期上涨了5.83%。

中心城区在医疗设施、基础教育等领域有很大的优势，也促进了很多改善型群体选择到泉山区及云龙区安家，也推动了这两座城市楼市固定资产价值的提升。

除开泉山区和云龙区房价较高外，徐州鼓楼区和铜山区的房价也不低廉，目前鼓楼区平均房价约为1.37万，铜山区平均房价约为1.33万，分别位列徐州地区楼市房价的第3位与第4位。

未来的徐州城市格局更大，尽管现在徐州拥有5座城区，但对于未来的徐州或许还会有多城相向融合发展。

新沂市和邳州市是徐州城市发展高地，更是徐州经济发展主引擎之一。

现在的新沂市平均房价约为0.8万，而邳州市平均房价约为0.78万。尽管这两座县级市城区与徐州中心城区距离较远，但未来的徐州或许也是江苏地区重要的轨道交通城市。

随着未来徐州都市圈的推进，未来的徐州地铁也会快速延伸到徐州各大人口重镇，严格意义上说，新沂市区与邳州市区是徐州都市圈重要的副中心城区。

两座副中心城区不但经济飞速发展，而且人口也是高度聚集，都具备百万人口城市格局。现在邳州市常住人口约为146万人，而新沂市常住人口接近97万人。

对于徐州三座县级城市来说，目前沛县平均房价约为0.76万，在徐州地区排名第7。另外睢宁县平均房价约为0.69万，丰县平均房价约为0.66万。

徐州还有一座远城区贾汪区，也是徐州五大城区之一，贾汪区临近山东枣庄市，是徐州与山东枣庄相向融合的桥头堡。

目前贾汪区的平均房价约为0.53万，处于徐州十大区县楼市房价末位。尽管贾汪区房价较为低廉，但随着未来大徐州轨道交通的延伸，或许贾汪区楼市房价仍然存在价值攀升的概率。

我们从徐州十大区县房价分布可以看出，中心城区的房价远高于远郊区的房价，徐州中心城区的房价也要远远高于县域城市的房价。

徐州不但是淮海区域最大的中心城市，更是江苏四大交通枢纽城市之一。

过去10年时间，徐州经济飞速发展，而徐州的综合实力排名在全国不断前进。

尽管过去10年时间，徐州取得了傲人的成绩，但过去已成历史。

对于全国任何一座城市来说，未来10年更是全国城市你追我赶的十年，是很多城市加入人口“抢人大战”的十年。

对于城市的楼市而言，年轻人更是楼市最大的需求者，而城市化的发展，更是促进乡镇和农村的年轻人快速前往中心城区安家，推动各大中心城区不断壮大。

尽管现在徐州经济总量在江苏排名第六，但对于徐州经济总量在江苏排位前移的可能性仍然存在。

随着徐州综合实力的提升，相信徐州未来10年还会持续快速发展。

徐州具备巨量的人口基数，也具备巨量的经济基础，具备优秀的地理位置，也具备高速发展的窗口。

随着徐州大力推进徐州都市圈建设，徐州各大区县综合实力不断提升，对于徐州各大区县楼市固定资产价值的攀升或有一定的推动作用。

看好徐州，这是一座非常重要的城市，这座城市，未来的楼市或具有一定的潜力。

个人观点，仅供参考。