深圳联交所(深圳23套学区房被抛售：联交所如何竞价转让“国资房”)

2009年11月15日，深圳联合产权交易所成立，加挂文化产权交易所牌子。 （南方日报/图）

2021年10月18日，由浙江省机关事务管理局持有的长城大厦23套住宅在深圳联合产权交易所（下称“深圳联交所”）挂牌竞价转让。

以85.3平方米面积住宅为例，联交所挂牌单价在每平方米11万至11.31万，政府参考价为每平方米10万。据证券时报报道，同样面积住宅，长城大厦二手房源市场挂牌价在每平方米13.5万至15.2万。

长城大厦位于深圳福田百花片区，周边分布着深圳名列前茅的小学、中学，被视为“顶级学区房”。

11月17日，南方周末记者以意向购房者名义致电长城大厦项目工作人员。据其透露，挂牌竞价的23套房源仍未产生交易，目前在与标的持有方商议是否重新挂牌。

百花片区一位地产中介向南方周末记者透露，长城大厦二手房已经有部分业主“想开了”，“这段时间基本降价的都能成交。”据他了解，当月二手房成交量有两千余套。

一位房地产政策研究人士表示，像这类挂牌竞价的学区房拍卖价格公开，如果低价成交数量多，就会对市场心理有重要影响。

深圳联交所网站显示，作为国资转让的深圳房产项目，标的持有人以央企、国企为主，少数为行政事业单位。如中国西电集团、国网山西供电工程承装有限公司、新疆生产建设兵团第十师、抚顺市经济合作发展服务中心（市政府驻北京联络处）。挂牌时间最早为2011年，挂牌时间在2021年的有13条记录。

在一位深圳地产中介口中，凡是由行政事业单位、国企、央企持有的房源，都被统称为“国资委”系统房源。此类房源一般不会出现在市场化房产中介平台，很少被购房者知悉。他们公司内有专门团队能为参与“国资委”房源竞价的购房者提供服务。

地方政府、国企、事业单位究竟在深圳持有多少住宅？为何只能在深圳联交所挂牌交易？

深圳住房市场往事

中国城市经济专家委员会副主任宋丁早在1991年11月初就来到深圳定居，几乎完整见证深圳住房市场的发展。

宋丁介绍，1990年代前的深圳还处于福利分房的阶段。当时的深圳没有什么房子，提供住房通道的主要有三类：一是由单位建设的自建房；二是政府在个别地方建设的集中居住区，即公共宿舍，解决部分干部和职工的居住问题；三是由村民建设的房子，最初可以盖到四层楼，后来大规模扩建违建后，数量翻升。在特定时期成为解决深圳外来人口住房问题的“重要渠道”。

挂牌的23套房子坐落于长城大厦1栋B段。深圳长城大厦1栋是长城大厦（别称“长城花园”）的起点。深圳联交所长城大厦项目工作人员对南方周末记者介绍，这批住宅建设于1985年，使用年限为50年，目前仍剩14年。

长城大厦的开发商是深圳长城控股公司，该公司前身为深圳经济特区建设公司旗下的深圳市工程开发公司，1984年9月由深圳市政府批准成立。

长城物业集团曾出版书籍记录过去建设深圳的故事。1980年代，深圳市政府决定开发深圳的白沙岭。白沙岭位于深圳福田，就是现在的百花片区。白沙岭东片由当时老建设公司城建公司开发，西片则划给深圳经济特区建设公司。

深圳工程开发公司成立不到一个月，17名工程兵来到当时遍地丘陵水滩、杂草丛生的白沙岭，建设他们在白沙岭的首个项目——“长城大厦”。由于资金紧张，长城大厦1栋几次停工，历经两年波折，才于1986年竣工。

房子建好了，销售倒成了问题。尽管深圳早在1980年就已出现商品房，但社会普遍还未形成购房的消费意识，也不具备一次性付款的购房能力。深圳工程开发公司举全体员工之力找到一家国有企业，以每平米731元的价格买走长城大厦1栋的其中一段。

深圳联合产权交易所公布长城大厦相关挂牌信息共有28条，其中持有长城大厦房产的，除了浙江省机关事务管理局外，还有中国化工建设深圳公司、赛格集团、航天科工深圳（集团）有限公司、中煤南方能源有限公司、新疆吐哈石油勘探开发有限公司、安徽省徽商集团化清股份有限公司、中国石油辽阳石油化纤有限公司等国有企事业单位。

宋丁告诉南方周末记者，深圳作为改革开放的窗口，很多省市政府、国企央企都有到深圳招商引资的职责，这些单位为解决派驻深圳的工作人员住房需求，买入深圳房产，这也是早期深圳购房群体的基础。

在深圳联交所挂牌的信息中，批准长城大厦23套房产转让的文件为浙江省财政厅的《关于同意变更省政府原驻南方办事处房产权属及处置主体的复函》（浙财函〔2021〕101号）。

不难看出，这批房产属于浙江省政府原驻南方办事处。浙江省机关事务管理局负责省直机关单位后勤管理及服务，其中就包括省级机关房地产产权、产籍集中统一管理工作。

2019年12月，安徽省淮南市机关事务管理局也宣布完成市政府原驻深联络处名下深圳一处房产的过户工作。

深圳在1988年房改后，探索出一条适应特区实际供房的特色模式——“双轨三类多价制”。其中，双轨指的是政府组织建房和房地产开发企业投资建房，三类分别是福利商品房、微利商品房、市场商品房。

宋丁就是福利商品房的享有者。1990年代中期，宋丁买下市政府指定房地产企业建设的福利商品房，“无论是福利商品房还是微利房，出售到个人手中，就转为私人财产。”他表示，（这类房产）政府在建设时做了大量补贴，后期深圳住房市场逐渐被商品房制度取代。

2018年，深圳市政府联合七个部门发布楼市新政，暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。

另一条买房之路？

广州产权交易所（以下简称广州产权所）也有上述同类房源信息挂出。

以广州产权所挂牌竞价的天河区黄埔大道中翠湖街12号406房，该房源持有人为广州煤建有限公司，转让底价为584.59万元，面积为132.53平方米，70年产权，已用年限25年。

广州链家挂出的同小区同户型房源，业主重新装修后挂牌价格为860万，价格有协商空间。该房源政府指导价为546万。

低于市场价，略高于政府指导价，广州产权所挂出的房源价格优势明显。南方周末记者致电广州产权所，工作人员表示，有意向可以先缴纳保证金，交易不成保证金原路退还。对于房源意向人数，该工作人员以“保证公平”为由，拒绝透露。

深圳联交所和广州产权所的工作人员均向南方周末记者表示，产权交易所的优势在于转让方、受让方税费各自承担。此外，产权交易机构向双方收取中介费，协议成交情况下为1%，竞价拍卖服务费为2%。而房产中介链家的服务费是收取卖方1%，买方2%。

尽管两者服务费比例相同，但市场化的房产中介服务更为完善，包括签约、贷款、赎楼、取证、递件过户等购房全流程。而地方产权交易机构作为处置平台，一般只是撮合双方成交，后续具体事宜需要购房者自行解决，转让方给予配合。

南方周末记者在与多名深圳房产市场有关人士交流后发现，大家普遍对深圳联交所挂牌的国资转让房产了解不深，甚至有人将其误以为是“法拍房”。

一名长期关注深圳房产市场的人士向南方周末记者表示，相比同样采用竞价的“法拍房”，国资转让房产权清晰，一般不会有产权纠纷类的风险，普通人完全可以购买。

不过，从深圳联交所公布的转让信息来看，交易要求拍卖成交后，受让方需在限定时间内将除保证金外的尾款打入指定账户，对购房者一次性付款能力要求较高。

对普通购房者而言，由于公积金贷款和住房商业贷款放款日期难以确定，可能无法将相关贷款应用在购买国资转让房上。

对此，深圳、广州两地产权交易机构的工作人员均向南方周末记者表示，部分银行专门针对付款期限要求高的客户推出拍卖贷、交易贷等产品，以购入房产做抵押贷出资金。

两地可开展该项产品的银行不同。深圳地区可向中国银行和农业银行咨询贷款业务，广州则由中国银行广东省分行、浦发银行广州分行和中国农业银行广州天河支行三家单位提供融资服务。

南方周末记者向深圳两家提供拍卖贷的银行工作人员咨询，对方表示拍卖贷相比一般住房商业贷款利率基本一样，首套年利率5.1%，二套年利率5.6%。是否通过贷款审核的要求与住房商业贷款银行审核条件一致。在具体贷款年限上，一般根据购房人年龄或房产土地到期日来决定。比如，仅剩14年产权的房子，只能分13年还款。

国有产权交易平台从哪来？

既然市场化房产中介能够提供二手房处置服务，为什么国有资产中的房产必须在专门交易机构处置？

多名受访专家表示，国有产权或国有资产必须在由国资委指定的产权交易机构挂牌交易是一项制度设计，政策规定地方产权交易机构拥有专营牌照。

中国产权交易机构在1980年代开始兴起，迅速在全国遍地开花。1997年，涉嫌场外非法股票交易的产权交易机构受到国家清理整顿，整个行业几近停摆。

北京国富资本有限公司董事长熊焰在一次公开演讲时谈道，早期地方产权交易所成立，主要是为了服务国有产权流转。有一些产权所走了弯路，将精力放在企业股票上，引起监管混乱。熊焰曾任北京产权交易所董事长。

熊焰提到，地方产权所的转折点出现在2003年。这一年，国务院国有资产监督管理委员会（简称“国资委”）成立，其面临的重大任务正是全国数以万亿计的国有资产的管理及处置工作。

2003年，国资委和财政部联合发布《企业国有产权转让管理暂行办法》，该办法于2017年12月29日失效。2016年6月24日，《企业国有资产交易监督管理办法》由国资委和财政部发布并实施。

熊焰还提到，国有资产处置最关键问题就在于如何合理估值。作为国有资产损益最终责任人的国资委，选择了一条市场化的处置方式。压缩行政部门介入国有资产交易的空间，划出特定空间和环境，强制国有产权进场交易。已有运行经验的产权所恰好能承担起国有资产流转的任务。

在产权市场的制度设计上，公开和竞争是两大基本准则。直至今日，各地产权所建设仍是遵循这两大原则。交易标的在产权交易机构公开挂牌出租、出售，国有资产转让主要采取竞价拍卖的方式，由专门机构评估核准，挂牌价为评估价。

2006年5月30日，财政部发布行政单位国有资产暂行办法、事业单位国有资产暂行办法。国务院于2021年2月正式颁布《行政事业性国有资产管理条例》，该办法提到行政事业性国有资产以市场化出售、出租的，通过相应公共资源平台进行。

中国（深圳）综合开发研究院常务副院长郭万达总结，产权交易所承担国有资产处置大致有三个背景：一是让国有产权合理定价，加快国有企业改革；二是政府反腐力度加大，建立阳光、透明的资产交易平台防止国有资产流失；三是建立全面完善多层次的交易市场体系。

深圳是中国较早成立产权交易所的城市之一。1992年，深圳产权交易所成立，后更名为深圳产权交易中心。2000年，深圳国际高新技术产权交易所成立（简称“高交所”）。

深圳市社会科学院党组成员、二级巡视员陈少兵对南方周末记者说，深圳早期的产权交易所初衷也是服务于国有企业、国有集体企业的产权交易，以股权为主，但深圳国企改革后，国企数量减少，服务对象少，交易量不多。高交所同样面临业务量少的问题。

2009年，深圳市政府推动深圳市产权交易中心和深圳国际高新技术产权交易所合并，成立深圳联合产权交易所，成为深圳统一的综合性产权交易平台，主要服务对象为各类国有、集体企业和行政事业单位。陈少兵就曾参与过两家产权交易所的合并方案的拟定。

按照业务类型检索深圳联合产权交易所官网上的公告信息，最早从2009年开始，房地产转让共有1059条记录。股权转让1231条记录，金融资产转让920条，技术产权类77条，此外还有资产租赁、企业增资、大宗采购、非上市股份有限公司股权登记托管等其他业务类型。

可见，国有资产，尤其是国有房产业务转让，只是深圳联合产权交易所业务类型中的一部分。截至目前，深圳联合产权交易所成为全国六家具有中央企业国有资产交易“全牌照”的产权交易机构之一。

银湖新能源战略研究中心执行主任刘宇曾参与深圳市公共资源平台建设相关研究。他介绍，2019年后，深圳开始整合市属国资交易资源。2020年，深圳交易集团正式揭牌，成为“深圳公共资源领域的‘深交所’”。

刘宇认为，公共资源交易改革并非是为了“与民争利”，更不可能取代现有交易市场。“出发点在于保证效率和公平，让公共资源保值增值。”

南方周末记者 周小铃