地产金融(房企化债提速，二次违约困扰仍存｜地产金融观)

21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道 2024年以来，多家房企化债有了新动作。

截至目前，1月已有远洋集团、龙光集团、中国奥园、正荣地产等房企披露了境内外债务重组的新进展，部分房企境外债在历经艰难谈判后最终获批，例如中国奥园；还有部分房企则披露了债务重组的方案，例如龙光集团等。

房企开年密集公布债务重组，并非因市场环境或其他客观因素变化所致。2021年年底开始，房企陆续出险至今已两年有余。从债务重组谈判流程来看，一个完整的流程大约需要九个月至一年左右或者更长时间，房企在与债权人旷日持久的谈判后，到现在达成初步共识是正常推进流程。

由于出险房企多数已经严重“资不抵债”，债权人对房企的债务重组也并不抱有很高的期待。在21世纪经济报道记者所接触到的债权人中，多数在谈判的过程中已经磨平了“耐心”。双方的心理攻防战交兵下来，房企顺利通过债务重组已无现实障碍，但却难以避免进入二次违约的困局——许多早先完成债务重组的房企，如今正在挣扎。

房企化债之路，仍然崎岖。

积极进展

近期公布债务进展的房企，多数推进进度都不及预期。

中国奥园于1月12日公告称，其境外债重组计划已获得开曼群岛法院、英属维尔京群岛法院及香港法院批准。

根据此次获批生效的重组方案，中国奥园将发行新的融资工具对原有约61亿美元的境外债务进行置换，包括4只共计23亿美元的新债务工具展期至2031年，以及14亿股普通股、1.43亿美元无息强制可转换债券、16亿美元永续债。在重组后8年的时间中，中国奥园预计将减少境外债务支付压力本息49亿美元。

此时距离中国奥园官宣违约，已经近两年过去。中国奥园的债务重组计划也是延宕了许久。奥园最早计划于2022年4月公布债务重组计划，之后计划落空，最终在2023年7月才最终退出。

龙光的债务重组计划，也是几经博弈才最终取得重要进展。

1月12日，龙光集团发布公告披露境外债务重组重大进展，其已经与若干现有美元优先票据持有人组成的债权人小组(“AHG”)及其顾问就有关票据重组的条款达成一致，并于2024年1月12日与AHG签署了附有该等条款的债权人支持协议。

龙光于2022年8月宣告境外债违约，同时龙光实控人纪海鹏牵头成立化债专项小组。据21世纪经济报道记者了解，龙光在于债权人沟通的过程中，债务重组方案经过多次修改，才初步达成一致，最终形成当前的方案。

除了奥园、龙光之外，碧桂园也在近期正式进入境外债重组阶段。1月16日晚，碧桂园发布公告称，其已委聘毕马威担任境外债务重组的主要财务顾问。

碧桂园表示，公司将在各财务、法律顾问的协助下继续评估集团的流动资金状况，建立与所有债权人的合作沟通平台，共同制定整体方案来全面解决公司当前境外债务风险。目前，此项工作正在进行中。

除了上述几家房企外，中梁控股、远洋集团也公告了最新的债务重组进展。

其中，中梁控股已向香港特别行政区高等法院原讼法庭申请召开计划会议以均批准债务重组计划，这一会议将于2024年2月9日举行。

远洋集团则正在进行境内债务重组，根据方案，远洋集团公布7只境内信用债券的展期方案是：7只债券均展期30个月，从第15个月开始按照本金的5%、10%、15%、15%、20%、35%比例，每个季度分期摊还本金，这7只债券余额达到132.7亿元。

挑战尤在

房企债务重组取得重要进展，对房企而言的确减轻了短期的偿债压力。

在龙光推出债务重组方案后，接近龙光的人士就表示，这有助于加快完成其境外债整体管理，有序化解债务压力, 实现更稳定的资本结构，为公司稳经营、促销售、保交付提供有力支持，加快回归健康发展轨道，推动企业未来可持续发展。

虽然房企债务重组是恢复正常经营的重要篇章，但债权人却对出险房企的信用仍然不抱有很高的期待。

一位私募机构的人士告诉21世纪经济报道记者，“债务重组有进展大多是因为时间确实到了，大多都谈了一年多，方案差不多了。不过就算拿出了方案，债权人的回收率也不能很看好，二展、二次违约的情况也存在。”

可供对比的例子是华夏幸福，根据华夏幸福的公告，截至2023年11月底，其已累计完成重组债务1875.65亿元，仍有240亿元的违约债务未完成重组。在已完成重组的债务中，华夏幸福已完成两批现金兑付，第三批兑付资金预计合计为44.5亿元。但是，华夏幸福第三批次的兑付基金却遇到了困难，不排除出现二次违约的情况。

房企债务重组后仍会可能违约，华夏幸福不是第一家也不会是最后一家。一位不愿具名的房企人士对21世纪经济报道记者表示，“出险房企本身财务上就存在瑕疵，就连财报公布出来都是资不抵债的状态。这几年这些房企也基本没有新的土地或者投资，偿债的资金有些是吃老本变卖资产来的，不是靠经营而来的资金。”

再以奥园、龙光为例，这两家房企目前的销售额都已经跌到了谷底。根据克而瑞，2023 年奥园权益口径销售额 92.4 亿元，再度腰斩；而龙光全口径销售额也仅为230.7亿元，相比起数百亿的债务规模，这样的销售额的确难以成为偿债的主要来源。

相比起房企的“乐观”，房企债券的投资者多数已十分平静。一位曾经配置过房企债券的人士对21世纪经济报道记者分析认为，“房企出险后，个人对房企的债券就‘不碰了’，很谨慎。近期会买一些诸如万科、金地这样的房企债券，因为短期的兑付确定性高一些，但是已经出险的房企，没有必要去博。”

在房地产下行的行情中，房企、债权人和投资者等市场参与方，对于当下的波动和结果，已经能够坦然处之。

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