在城镇化进程中，“拆迁户”是一种独特的存在，也被贴满了标签。

一夜暴富、拿钱抢房、手里持有多套房、房叔房姐、群租房东，这个群体受益于中心城区不断扩张，在房地产市场用“扫楼”的方式，推动房价水涨船高。

拆迁户出现最多的区域，毫无疑问是中小城市。

数据显示，近年来一线城市施工面积占全国的比例不到6%，二线城市占比在28-29%左右，三线及以下城市占比高达65%-66%。

也就是说，7成的房子，都是在中小城市卖出去的。

在去年，房地产销售面积达到了17亿平米，三四线楼市居功至伟，事实上，在过去几年，因为棚改货币化的推动，大量的拆迁户拿着现金去囤房，把积压已久的库存一扫而空，造成了各城市房子的短暂热销。

然而，从明年开始，“拆迁户”这个名词，可能会成为历史。

一方面，棚改的体量越来越小，货币化安置比例越来越低。

自2018年7月开始，住建部明确提出因地制宜推进棚改货币化安置后，棚户区改造逐渐步入调整期。

在2019年，棚改套数大幅下降，全国1-11月开工约315万套，对比2018年落差明显，棚改总量踩刹车，三四线房价随即停涨。

各地的政策也转向收紧，比如山东进一步强调严禁将棚改政策覆盖到一般建制镇，福州各项目住宅房屋货币补偿比例原则上控制在30%以内，河南、山西等棚改大省均放缓了货币化安置的脚步。

2018-2020年的棚改任务，早早就已经确定了，按照过去两年的完成数量，明年全国顶多也就500-600万套的余量，住建部前段时间的会议上海专门提到：2020年严格把握棚改范围和标准。

这句话什么意思？

笔者认为，在总量有限的前提下，严格把握棚改范围和标准，就意味着拆迁给钱这种方式已经很难持续了。

事实上，早在2年前，住建部等六部委联合印发的通知就明确，商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应控制棚改货币化安置比例，更多采取新建安置房的方式。

此外，住建部会同开发银行、农业发展银行印发的《关于进一步加强棚户区改造项目和资金管理的通知》进一步明确，对商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，开发银行、农业发展银行棚改专项贷款不予支持。

结合货币化比例下降、棚改总量降低，住建部三令五申2020年的棚改范围和标准，我们不难得出一个结论：2021年，拆迁户可能就不复存在了。

另一方面，国家有2大政策需要早知晓，农地迎来2个改变，拆迁户买房已经不可能。

1，农地入市。

在2月份，高层下发了抓好“三农”领域重点工作的意见，这是21世纪以来，第17个指导“三农”工作的一号文件。

在破解乡村发展用地难题上，文件指出，“农村集体建设用地可以通过入股、租用等方式直接用于发展乡村产业”。

也就是说，以后大量闲置的集体土地，可能会通过入股、租赁等方式进入到市场里，这些土地不会盖成商品房，会以保障房、租赁房的形式让刚需族“居者有其屋”。

从这个角度来看，靠大拆大建的模式发展房地产，将会成为历史，拆迁户手拿巨额资金扫楼的情况也不会再出现了。

2，一二线城市的人口、供地都已放开。

近日，高层发布关于授权和委托用地审批权的决定，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市批准。

根据《决定》，首批试点省份为北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等八个省市，试点期限1年。

也就是说，在这8个省市，未来农地转建设用地的手续会更简便，土地供应也有了更大空间，很大程度上会加快当地的基建速度，吸引人口流入。

显然，对人口常年流入的一二线城市来说，这个政策相当于给人口流动“加了一把劲”，吸引力会大大增强。

农地以租赁房、保障房的形式进入市场，棚改货币化已经成为历史，加上一二线城市的供地逐步放开，综合这些“信号”，我们不难得出一个结论：靠拆迁款买房已经不可能。

这样的形势下，有2类人会比较难办。

1，城市中心区周边的棚户区居民。

以前各个城市都依赖大拆大建的方式获取卖地收入，受益最大的人群就是城市周边的棚户区居民，一方面获得的赔偿额度较高，另一方面又可以通过加盖房屋等方式扩大拆迁面积，由此一举变身“土豪”。

但是，当棚改总量逐步降低，货币化安置比例越来越少，大量三线以下城市的土地出让都会面临“瓶颈”，像2018、2019下半年那样的流拍潮也并不新鲜，这一类人群受到的影响最大。

2，买了老破小等拆迁的人群。

以前很多人想靠买“老破小”、家属院老房子来押注未来会拆迁，既能享受城市中心的学区、商业、医疗便利，又能等若干年后获得高额赔偿，看起来似乎是一举多得的事情。

但是，老旧小区改造已经在全国范围内推进，也是今年房地产市场的重要目标之一，随着旧城改造的成本越来越高，很少再有开发商愿意接手此类小区，想靠老破小实现向“拆迁户”身份的转变，已经变得不切实际了。